北京市盈科（青岛）律师事务所董律师讲解《购房法律事项》

董香菊：今天与大家分享购房法律事项，主要讲三个方面的问题。》》进入置业大讲堂专题

北京市盈科（青岛）律师事务所董律师讲解《购房法律事项》

方面是定金。这个定金大家一定要记住，就是这个字。如果你写什么担保金、质保金等，都不能完成定金的法律原则。这个原则大家都能知道这个东西，也就是说出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，该定金在性质上为立约定金，违约处理。咱们来看一下具体的情形。首先看一下开发商应当返还的情形。点，因为不能规则于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，双方仅仅因为正式合同，有关补充协议之内容无法达成一致，而与认购意向书内容无关，致使签约不成的，则双方不存在违约行为。大家都不想来签这个合同了，这种情况下只需要返还定金就可以了，不需要双倍返还。第二种情况是因不可抗力或政府原因导致合同不能订立的。比如说地震、洪水等房子没了，或者说政府说你这个房子不能卖了，就像刚才单总说的你现在属于限购者的行列，这种情况下开发商也可以直接把定金给你，但是不需要双倍返还，可以这么理解一下。再一种情况是不符合商品房销售条件的，或者是开发商向购房人提供的证明文件不真实或有瑕疵，致使未能订立《商品房买卖合同》的，开发商向买受人收取的定金应当返还。

没有明确约定为定金性质的预收款项，不管谁的原因未能订立商品房买卖合同的，开发商应当返还。不管你写什么，没有“定金”这两个字，他只需要把钱给你就完事了，你就不能想跟他要双倍的钱，这个法律是不支持的。再一个，开发商有权拒绝返还定金的情形，存在买受人违约的情况，比如说签了认购协议，已经就商品房买卖的某些条件做了明确的约定，比如说这个房子我就要多大的，你还接受了上下有百分之多少面积上的差额，它是符合国家规定的，也可能是不符合国家规定的，但是你们双方都同意了这一点，但是购房人不同意按这些条件签订商品房买卖合同，导致未能订立商品房买卖合同的，这种情况下开发商拒绝返还定金，所以你交钱的时候一定要看看自己有什么责任。

第二种情况是，《认购协议》明确约定购房人必须在一定期限内与开发上商谈《商品房买卖合同》的签订协议，这个时间之内比如说截止到3月5号之前你一定要过来签这个合同，你必须要签，否则你的钱就要不回来了。

开发商双倍返还定金的情形，开发商提出与《认购协议》约定不同的条件，致使《商品房买卖合同》未能订立的。第二是由于开发商的原因不是政府的原因，比如说小区配套设施、绿地草坪灯规划做了变更。比如说一些健身的场所、绿化等东西，可能心理上接受不了，这种情况下你就不想签合同了，定金可以双倍要回来。再一点就是认购协议明确约定在一定期限内商品要买卖合同的签订事宜，但是开发商在一定期限内将房屋转售第三人，导致双方不能签订《商品房买卖合同》的，属开发商违约。还没到这个时间，在这个期限之前，他又与另外一个人签了协议，这种情况下属于开发商严重违约，他就必须要把消费者定金返还给你。可能你看到一套房，大家都来抢的时候，你也要与他签订违约责任，就看你约的哪一个高了。比如说违约金一般是价格不高于总款的30%，如果说他违约了你可以选择那个，开发商违约的话你要20万的违约金，定金可能就交了五万块钱或者是七万块钱，这时候你要考核这个东西。

现在咱们来看一下买受人，这和平时咱们想的谁出钱谁就有买受人不是完全一致的。买受人的权利和责任。将要成为房屋产权证上记载的所有人。需要交付首付，申请贷款。遇有双方违约时，追究双方的责任。一旦违反合同约定地承担违约自认，在取得产权证之前，合同可以证明房产是属于他的财产。

父母为子女买房子，希望大家包括未婚的或者是准备即将结婚的，因为现在包括限购令，国八条出来的限制，出现了很多缓婚族等，还有离婚族，很多人为了得到一套房的权利所以就离婚，买到房子之后再复婚，很多。给大家插一个很小的事情，一位女性当事人跑到事务所问律师，她说律师，我现在夫妻俩有一套小房子，没有贷款，现在我想把这个房子送给我父母，然后我再换一套大房子，我们去问了问，这就得按二套房来算，费用挺高的，给父母的税费也很高。怎么样才能降到呢？

律师跟她说，你这样办肯定。然后这个女当事人就很高兴地走了。虽然这个高兴可能是不是说每一个人都能接受的，咱们来说说这个女士怎么跟她说的。律师说，你首先跟你的老公离婚，把这个房子留给你的老公，产权证上去掉你的名字，就只剩下你老公一个人的名字，让他父母离婚，让你老公和他母亲再结婚，这样就没有税费，然后再离婚，再在产权证上加上他的名字，产权证上又有了他父母的名字。通过这一些结婚、离婚，大家可以算一下一共结了几次，离了几次，这个证书的工本费也就几块钱，税费更没有，不会产生税费的，这是最经济最划算的方式，可能违背一些伦理道德，咱们考虑这一块。但是只是说，如果说你想完成一项法律的可能约束你或者是违反法律的事情，但是你可能找到一个在法律的框架下不违反法律的解决途径，但是要提前做好约定。你像父母为子女买房子，咱们国家有这么一个规定给大家解读一下，就是当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，应认定为子女的个人赠与者。

当事人结婚后，父母为子女购置房屋出资的，应认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示增语一方的除外。咱们这个有一点，你记住一下就可以了，也就是只要在婚前父母什么都不说就给了自己孩子的，在婚后什么都不说就算是给了两个人的，那婚前孩子是自己的，那肯定婚后就是两个人的，你虽然是结婚，可能是一个外姓人进入本家庭，但是在法律意义上里讲他们也属于一个家庭了，这一点有一个明确表示，给大家简单解释一下。所谓明确表示，最简单的一种就是，你可以立一纸协议，或者说再去公正一下，如果还不保险的话。再一个就是说，你如果当着大家的面，尤其是农村，你像结婚的时候有可能是全村或者是加上亲朋好友的宴请，在这种情况下他说了这个房子要给谁，那大家都可以认定这是明确的表示了，这种情况下主要是为了防止年轻的小夫妻在离婚的时候产生财产方面的纠葛。

然后是非婚同居买房，这一点首先说给就要结婚的这些人，你可以缓婚一下，规避一下国家的政策。比如说你俩正准备领证买房子，你买了一套房子，再买就算第二套了。很简单的道理，你可以晚一点时间再领结婚证，每个人在各个人的名下，先上房子，都是一套房，但是你在结婚之后如果还想夫妻双方共同财产的话，你可以去做一个约定，把双方的名字写进去就可以了。这个一定要有一定的出资比例，咱们现在法律有规定，你不涉及财产，不涉及子女抚养，单纯接触夫妻关系的话法院是不受理的。它这个就可以参考你当时的出资比例，比如说男方出资60%，女方占40%。如果出资都是男方出的，它就涉及到产权了。

如果说大多数人考虑到感情的问题，他可能不去做这个约定，但产权登记的时候放的是两个人的名字，这种情况下无论双方出资多少，只要没有协议，到时候一般按双方各50%的份额来确定，就是你到法院解除通知关系的话，一般是这么处理的。还有一种情况值得大家注意，同居期间因一方名义购房办理银行按揭，双方共同还贷的这种情况比较多，如果房屋所有权只能确定为产权登记人名下，共同海贷部分，如果有书面证据，非产权人的还贷部分，也只能确定为借款，比如说存款的时候，房子放在男方的名下，男女双方同居下，都是女方还贷款，只要他能证明是他自己的钱去还的，这种情况下只能主张为借款。他还有一点，就是不能主张利息，同居期间的另外一个协议，或者是说把自己的名字加进去，或者是列上某年某月某日你去办理结婚证，办了结婚证之后把名字加进去，把它变为婚后共有也可以，但是双方必须同意。

夫妻一方婚前财产，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款，并在银行贷款，婚后不动产登记于首付款支付的名下。大家可能最关注的一点是婚后配偶共同还贷，这一部分的出资一般认定为双方共同财产，像上海的话，婚后另一方一起还贷的那部分，他们认为全部都是要借款，增值部分也不给它，大多数的法院都是这么认为的，如果没有协议的话，你连利息也主张不了。

咱们在这里插一点，现在有很多的夫妻将要结婚或者是已经结婚的，要做婚前财产公证、婚后财产公证。你像比如说房子、汽车之类的东西，完全可以不去做财产公证，因为这种东西是以登记为准的，比如说法律上有严格的界限，就算你婚前的合同已经付了，这个也算是你的婚前财产，你做公证的是哪些东西呢？

比如说你有大额现金，或者有其它的东西，古董之类的，你认为这是婚前财产，这个你可以去做一个婚前财产公证。如果双方感情比较好的话，婚后变成两夫妻共同的财产，那可以做一个协议，然后在产权证上加上名就可以了。然后涉及到房产继承的法律问题，法定继承，顺序是配偶子女和父母，第二是父母。第三是兄弟姐妹，有抚养关系的继兄弟姐妹。刚才上面这个所说的配偶子女和父母，兄弟姐妹这个里边就是子女、父母、兄弟姐妹，它的这个法定继承，在有继子女，大家也一定要记着，有抚养关系的，18岁以前认定为抚养关系，继父继母进来以后，孩子不满18岁，有抚养关系，可以认定为可以继承财产。比如说双方带来的孩子，可能年龄差别比较大，父母丧失了劳动能力，没有劳动收入，继的兄或者是姐抚养了这个继的弟妹，这种情况下有继承的权利，他也属于第二顺序继承人。

看一下遗嘱继承，遗嘱继承是指按照立遗嘱人生前所留下的符合法律规定的合法遗嘱的内容要求，确定被继承人的继承人及各继承人应继承遗产的份额。这种遗嘱继承必须是，他立的这个遗嘱的继承人必须是他顺序或者是第二顺序的继承人，如果他立了遗嘱，把财产给了顺序、第二顺序继承人之外的人，这个时候就不叫遗嘱了，这叫遗赠，遗赠是指被继承人通过遗嘱的方式，将遗产的一部分或者是全部赠与国家、社会或者法定继承人意外的被继承人的一种民事法律行为。

为什么给大家做这个解读呢，因为你像正常的不管是法定继承还是遗嘱继承，只要是法定继承人应当继承的这个东西，你在办理房产过户手续的时候是不需要支付税费的，但是遗赠这种情况下是需要支付税费的，它这个继承的程序给大家做一个解读，一般来说是要按照遗嘱继承或者是遗赠办，被继承人死亡，继承就开始了，被继承人死亡后，如果生前有遗嘱，或者与个人签订有协议的，应当先立遗嘱，没有遗嘱或者协议的则按法定继承处理。比如说我想把遗产给谁，这种情况下是要优先于法定继承的顺序的。有的人现在很不理解，比如说这个子女很不高兴，我父母怎么可以把财产给一个外人呢？这个外人比如说可能是不相干的保姆等。

现在解释一下这个遗赠抚养协议，经常会发生这种情况，是高龄的这种老人，可能来了一个保姆，对他非常好，自己孩子出国或者是不在身边或者是不孝顺，这种事情都有，那他对这个保姆就签订了这么一个遗赠抚养协议，大意就是说，在我活着的期间，有一个保姆对我进行抚养照顾，在他死后财产就赠送给保姆，他就把子女排除在外，兄弟姐妹也排除在外，这就是遗赠抚养协议，这个跟社会组织签订也可以。法定继承这一块，如果认为你给了其他人，那就要去告父母，这种情况下是告不赢的，有一种情况可以，比如说这个父母他家有孩子，还不满18岁，还正在上学，比如说才七八岁，但是他把他所有的这种财产都给了别人，没有给未成年子女预留份额，像这种情况下可以以未成年子女的名义给他已经立了遗嘱的人把财产要过来，这个是可以的。

咱们看一下房屋继承的登记步骤，如果大家有类似的或者有一些其他方面的法律纠纷可以咨询我。比如说房屋评估、房屋测绘等，如果产生这样东西的话大家可以去问相关的部门，看一下如何办理房屋继承手续，被继承人已死亡，继承法律的这个事项就开始了，到区或者是市公证处办理公正，这个是不一样的。办理房屋过户登记，这边这一点就是我刚才给大家说过的，就是遗赠和法定继承、遗嘱继承是不一样的，这要支付相关的税收。

今天的解读，我就给大家简单讲这些，互相学习一下，互相交流一下，以后大家有什么问题，都可以联系我，祝愿各位朋友兔年给力，买上舒心的房子，数着花不完的票子，如果有涉及法律相关问题的，这是我的联系方式，QQ：1376291035 13668847131。我们这边的法律事项涉及的也很多，我发的小册子上有一个简短的介绍，网上也可以看一下，大家有什么其它的事项也可以找我。我们前几天在总部也办理了一个房地产拆迁的项目，最后它输了，它不是输在法律业务不精了，而是输在政策上，可能跟政府这一块对抗是不现实的，不可能打赢的。