“满月”新政引乱象 细数岛城购房者百态人生

4月17日出台的楼市调控新政“满月“，楼市再掀狂澜。一个月来，政府对房地产的调控可谓接二连三，下达了一道又一道令牌，青岛也出台了促进房地产健康发展的“14条”。政策一出，大部分开发商“以不变应万变”，而小部分开始伺机突围，其中，恒大地产率先85折促销，尽管该“折扣”一波三折，但是不难看出房企对新政的“敏感”。【延伸阅读：新政风暴下 住宅"休克"商业地产"安全避险"? 】

在这个宏观调控的敏感时期，这次的房地产新政效果几何？5月11日上午，国家统计局公布了今年4月份70个大中城市房屋销售价格指数。统计数据显示，青岛房屋销售价格同比上涨8.9%，环比上涨0.7% ；其中新建住宅价格同比上涨10%，环比上涨0.7%【详细】。在此风口浪尖上，青岛房地产依然保持量跌价涨的势头，搜房网即刻推出《青岛住宅交易量紧缩价格却涨8.9%，对此您的看法是?》购房者置业调查。调查自上线以来，有近4千名网友积极参与，说出自己的心声。

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新政对购房者的影响：普遍观望情绪严重

从目前网友参与调查结果来看，近五成网友对青岛楼市量跌价涨现象不可置信，他们本以为新政出台价格会跌，而实际情况却给了他们一击响亮的“耳光”，另有41.61%的网友认为是意料之中，从长期来看房价是一定会涨的。

但值得关注的是，观望的重现尽管导致房地产市场逐渐转冷，但因为开发商同时放慢了开盘步伐，市内四区乃至市辖七区的新盘供应量仍然非常紧张。“新房源依旧紧缺，不少新盘尽管一直吆喝要推盘，却始终不肯公布售价及推盘数量。”某业内人士说。对于购房者来说，也在等待着新的政策的出台。92.66%的网友选择观望等待， “我把自己的购房计划推后了，准备等相关的政策都出来以后，再根据市场的情况来确定是不是要出手购房。 ”市民刘先生对记者说，政策肯定会对市场产生进一步的影响。

房地产新政对购房者的影响十分显著，大多数购房者预期房价将下跌且房价的点会出现在下半年。调查同时显示，购房需求依然存在，如果房价回调至合理心理价位，大多数购房者还会选择出手置业。

另外，从搜房研究院的调查数据显示，不只青岛，各城市均有超过或接近半数的购房者认为房价点将于今年下半年出现，占比高于其他城市。因此，在房价出现一定调整后，购房者或选择在下半年出手。

 
数据来源：中指研究院·中指调查

新政对开发企业的销售业绩产生显著影响，部分企业已灵活调整销售策略。与此同时，企业融资和拿地也已受到显著影响：银行信贷和公开资本市场融资难度加大，多数企业拿地更为理性，高价拿地现象明显减少。此外，由于加强预售资金监管等多项政策的叠加影响，企业资金压力将显著加大，投资信心和开工建设可能受到较大影响。

据中指研究院发布的报告显示：2月以来开发企业资金来源发生结构性变化，国内贷款占比持续下降，自筹资金占比稳步上升。4月单月资金来源5353亿元，较上月下降7.5%，其中国内贷款878亿元，较上月下降25.9%；自筹资金1857亿元，较上月下降13.9%。

受新政影响，企业获得银行授信额度大大下降，信贷融资难度增加，数据显示，2010年4月，新政出台后无一家房地产企业公布信息获得银行大额授信。

资本市场也调整显著，房地产企业增发或IPO融资难度加大。5月12日，招商地产宣布撤销增发方案，成为本年以来家撤销增发提案的房地产上市公司。据统计，截至5月14日，金地集团、北京城建、华发股份等8家今年以来公布增发预案的企业，股价已全部跌破拟增发价格，近期要成功完成增发融资的难度极大。

多数企业拿地渐趋谨慎

新政一个月以来，在土地市场转为冷清的情况，但依然有像保利地产、富力地产等资金充裕和实力较强的优质房地产企业抄底土地市场，借机摘取优质地块。

对银行的影响：或将加大银行的房地产贷款风险

一方面，房地产市场的短期低迷将减少银行的房贷业务量，影响银行业绩；另一方面，由于2009年来房地产贷款在金融机构贷款所占的比重有所提升，购房者杠杆化率在2010年1季度大幅提高，银行的房地产贷款风险有所加，但这部分风险目前仍在可控范围之内。>>点击查看详情

对政府的影响：或将使得地方政府的房地产相关收入缩水

从财政收入来看，由于地方政府更加依赖房地产相关税收收入及土地出让金，新政对地方政府的影响程度要远超中央政府。在地方政府近年财政赤字不断加大的背景下，新政或将使得地方政府的房地产相关收入缩水，从而加大地方财政压力，影响到保障性住房建设和土地供应计划的顺利完成。>>点击查看详情

楼市“新政”下，众生百态，乱象频出！

3成人没房不结婚“缓婚”避“新政”

“没有爱情的婚姻是不幸福的”，而“没有房子的婚姻更是不幸福的”。房子，已经成为了年轻人择偶的首要条件。据中国青年报社会调查中心对2429人进行的调查显示，超过7成人表示自己身边因为没房不结婚的人很多。而多达3成人表示，没房不结婚。在楼市“新政”面前，爱情和婚姻似乎显得有些不看一击。

楼市的一些列调控政策出台后，让不少情侣为了省些钱而选择了暂缓结婚计划。28岁的李先生原本决定今年下半年结婚的，然而对一套房90㎡的限制，使得其购置“大婚房”的计划泡汤。“结婚总要买个大一些的房子，现在首套房90㎡以上要交30%的首付，对于我们这些年轻人来说真的让压力不小，没办法，只能再等等了。”

而二套房的政策，更是影响了不少人。记者了解到，为了能在购买第二套房时省一些钱，一些准备结婚的夫妇选择了“缓婚”，更有甚者走上了“无证婚姻”的道路。

“我前年已经买了一套小户型单身公寓了，但结婚肯定需要换个更大点儿的。如果先结婚了的话，再买就算第二套了，首付、利息都多很多的。目前看来只能先买房，再结婚了。”苏州本地的吴小姐向记者透出了实情。

在为了房子而“假离婚”的这一现象频出的今天，“缓婚”似乎让人觉得更加的辛酸一些。而在房子问题的面前，“有情人终成眷属”显然成了一句空话。爱情、婚姻在房子面前显得如此的脆弱，如何解决这一问题，我们还需继续等待国家的相关政策。

新政提升“离婚率”

也就是三周的时间，国家出台了一系列政策抑制高房价，“认房不认贷”，通过提高二套房首付、利率来限制二套房贷。然而“上有政策，下有对策”，“未婚”人还是钻了空子：我“未婚”，名下也没房，应该按首套贷款算。

据记者走访发现，许多购房者为了规避二套房贷的“紧箍咒”，纷纷加入了“离婚”一族的行列，楼市掀起一股“离婚潮”。近看苏州，也不乏这类人群。黄女士在古城区有套老房子，原本打算今年在吴中区置一套新房，等到儿子上大学后，夫妻俩准备搬到环境优美的吴中区享受下“晚年生活”。可是谁知道半路杀出个程咬金，好好的计划全打乱了。

“看中吴中这边的房子是70多万，连定金都付了，本想首付三成的，可是二套房贷政策出台后，首付要30多万了，加上每月的贷款利息，还贷压力太大了。”黄女士无奈地说到。正当束手无策之际，无意中朋友介绍了一个好招——“假离婚”，这样可以省好多万。没办法，虽然已经年过40，但为了房子，夫妻俩一合计，就去办了个离婚。

看似荒唐的举动，引起了不少购房者的效仿。苏州多家中介机构，都出现了这种案例。也许读者会问：“为什么就能这么放肆地走这条路呢？政策还是不公平。”正所谓“世上本没有路，走的人多了，也就成了路”，这股强大的“离婚潮”吹向了神州大地，大家趋之若鹜，先行为之。

记者心声：

在法律上婚姻是自由的，对于“假离婚”也不存在法律界定。在当下，这种现象还比较普遍，不仅在房产方面，在其它方面也多见，有人为多生而怀孕后假离婚，有人为了逃税假离婚。就房产而言，假离婚后能争取到不小的利益，当然令许多人垂涎而为之。

虽然有人在抱怨政策的不完善，不公平，但是我们也应该用一分为二地观点看问题：上帝是公平的。“假离婚”也存在着一定的风险：万一离婚后一方不肯复婚怎么办？这是一个问题。某律师说“一旦离婚的法律事实产生，任何一方都可以再找其他人作为伴侣，双方互相帮助、互相照顾等义务就不复存在，‘假离婚’所判定的财产分割也受到法律合法保护。”婚姻自由值得尊重，但婚姻不是儿戏，双方要谨慎为之，不要拣了芝麻丢了西瓜。

“假户口本”、借身份证一样能买二套房

“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”，相比首付、房贷利率，这条政策犹如晴天霹雳，让好多人懵了，纷纷感叹：穷途末路之际来临。不过“道高一尺，魔高一丈”，眼下，还真有一条小道可走。

记者走访发现，房产中介纷纷转型，为购房者和自己开辟一条“阳光大道”。一位中介透露：“外地人想在苏州买房的，也不是没办法，到农村套个身份证就行。要是想买二套房的，也甭急，可以办个假户口”，“当然，这主要看当事人的购房意愿程度，加上肯花钱，事情就能办成。”

记者心声：

就苏州市场来看，选择造假户口本或是借用他人身份证的购房者不是很多，毕竟危险指数还是比较高。严格来说，办理假户口买房是触犯刑法的，房地产权属登记需要提供真实的户籍证明才能确权。怪不得连有些中介也不敢接这档子事。

如果用别人身份证买房，更是“兵行险招”。这个过程中万一哪个细节错误，那就满盘皆输，后悔都来不及。用别人身份证买房，退一步讲，应该事先调查清楚所借人的债务情况，保证能贷到款。即使前提条件万无一失，身份证的主人“翻脸不认人”，到时又会引起一场场官司纠纷案，届时，逼到死角的感觉更难受。

购房者为“退房”纠结 遭遇高额违约金

在苏州搜房网的网友论坛中，笔者发现因为新政的变化使很多网友的购房成本迅速增加，甚至无法支付购房首付款或取得银行发放的购房贷款，因此许多网友萌生退房的念头，但是又不愿白白缴纳数万元的违约金或退房定金，于是纷纷在论坛上咨询如何才能不受损失的退房事宜。

新政出台之前，陈先生在新区区某楼盘各选中了一套房子并交纳了1万元的定金。新政后，由于首付的大幅度提升，难以支付，故陈先生萌生了退房的念头。“实在是无奈之举”，陈先生如是说。

不日，开发商约陈先生到售楼部商谈退房一事。“他们说可以退房，但按合同执行与法律规定，1万元的定金是不能退的”。这意味着陈先生如果要退房的话，开发商有权收取1万左右的违约金。

笔者采访了上海建纬律师事务所的钱虹主任，钱主任结合一些具体的案例分析了目前退房纠纷中的一些关键点，并对购房者给出了2点意见。

搜房网：新政出台后，苏州楼市出现众多买家退房现象，但是退房过程中在定金和违约金问题上，买卖双方各执一词，形成退房纠纷，钱主任认为在这种情况下购房者应如何合理处理该问题？

钱主任：这个问题的确是一个比较突出的问题，本所在近期也遇到大量来自购房者和开发商两方面的求助和咨询。其实对这一纠纷的责任认定是一个比较简单的问题，就是依据合同约定。目前发生的退房一般都是发生在买卖双方已经签订了认购协议或预定协议并支付了定金后，这时就需要根据双方在认购协议中对买方单方解除合同的约定。

搜房网：那根据贵事务所了解的情况看，目前苏州的房屋买卖认购协议中，买方单方解除合同的约定有几种情况？

钱主任：据我们目前掌握的情况，几乎所有的认购协议都不分原因的约定，只要买房届时不签订正式合同或退房，都要没收定金并承担相应的违约金责任。按此约定，买家如果此时退房当然要依照合同约定承担相应责任。

但是具体到认购协议中细则，有两种情况需要区别分析，下面我就结合实际案例来解释一下这两种情况。

投资客变“炒”法 多套房主陷焦虑

四月楼市“新政”剑指投资客，而这史称“最严厉”的调控政策，究竟能在多大的程度上遏制投资客们的“嚣张气焰”，人们都在拭目以待。然而，“新政”出了，投资客们也没闲着。近日，“转战商业地产”、“出走投资海外”、“挺进二三线城市”的消息频频出现。楼市“新政”下，投资客“炒”法变了。

“温州炒房团”以其出手阔绰、投资大手笔的风格，早已名扬海外。购买商铺，半条街；购买住宅，半栋楼；购买别墅，全付款。“温州炒房团”身上的这股所谓的“气度”，不得不让人都“另眼相看”。

以“温州炒房团”为代表的投资客们，在此次“新政”的大刺激下，不但没有停止搜刮的脚步，更是“昂首阔步”的继续前行。投资客们为何这样的“铤而走险”？一位投资客表示，几年前国家也在调控房地产市场，然而房价却依然猛涨，投资虽然有风险，但更怕错失这次机会。

当京沪深等一线城市房地产市场火爆的同时，投资客们却将目标瞄准了他们的“新阵地”——二三线城市。据不完全统计，目前约有30%以上的投资客转向了房价相对平稳的二三线城市。武汉、重庆、苏州、沈阳等等将成为投资客眼中的“香饽饽”。

“二三线城市房价低，成本小，的潜力就比较大，现在大城市的高房价已经没什么‘油水’可赚了。”一位投资客表示。然而，这对二三线城市来说，并不会是个好消息。一旦房价上涨，普通的购房者对房子更将会是“望尘莫及”了。

而近日，国家有关部门拟向手持第三套及以上住房征收房产税的消息，更是让部分手持多套房的房主陷入焦虑。一位中介的工作人员表示，征收房产税的消息一出，几位手持多套房前一阵还说不卖的客户，近一段时间纷纷表示要卖掉。

看来，“新政”的出台大大影响了炒房这一“暴利行业”。而对于二三线城市、海外炒房、手持多套房等等现象，国家是否还会出台新的调控政策，我们还需要耐心的等待，这也将会成为人们关注的焦点。

“80后”毕业生 规避“新政”高招多

面对楼市“新政”的出台，对于刚刚步入社会不久的“80后”大学毕业生门，可谓是“沉重一击”。然而，曾被上一代看作是“不知天高地厚”的新一代们，对付楼市“新政”，也有自己独特的高招。

近日，某网站进行了一项名为“80后，你会裸婚吗？”的调查，其中52%的人表示“会”。 虽然“无房不婚”的现象日渐增多，然而还是有许多理性的“80后”们选择了“裸婚”。

“房价太高，刚毕业我们买不起房，不得不先裸婚再买房喽！”，“80后”小陈夫妇对记者表示，“我们还年轻，两个人一起奋斗几年，再买房也不迟。”年轻的小陈夫妇还表示，两人都已经是成年人了，不想让双方家长有太多的负担，因此对于买房的问题，双方家庭都还是很理智的。

“只花9元钱就能结婚，我请你吧！”这似乎成了新生代“80后”们的风向标。对于婚姻、生活，“80后”并不像人们想象中的那样娇贵。

在记者采访中，一位不愿意透露姓名的女同学说，“我今年大四马上毕业了，本来和男朋友商量着买个小户型，然后就结婚。然而最近房地产市场的政策变了，我们想来想去，租房结婚一样的。”说道此处，这位女同学满面笑容，“听我们说在租的房子里办婚礼，同学们都很羡慕我们，都说到时候一定帮忙。”

“租房结婚有尊严”，“裸婚”的“80后”毕业生们，并未因现阶段的窘况而对生活失去信心。而为了生活“移居”其他城市，也成为毕业生的新选择。

“此处不留爷，自有留爷处”，“初生牛犊不怕虎”的“80后”们对于“新政”有着“不屑一顾”的气势。刚刚毕业一年的周同学表示，“我以前在苏州上学，毕业后就留在了这里。不过苏州的房价实在是太高了，所以我和女朋友都考虑努力工作几年，然后回老家买房子。”随着“新政”要求的日渐苛刻，“移居”也成为了许多年轻人的选择。