房产投资五大理念误区:坐收租金并非稳赚不赔
房天下综合2010/05/18 08:20
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
随着国家调控房地产政策信号不断明确，不少投资者开始重新评估手中的房产。
需要注意的是，中国房产市场十年大牛市中所经形成的一些投资理念，从价值投资角度看，却是绝非理性、乃至十分荒唐的。正如巴菲特所言：“只有退潮之后，才知道谁在裸泳！”
误区一：土地稀缺，房价必涨
很多开发商说投资房地产永远不会亏本，因为土地是稀缺资源，土地和房子只会越来越贵。
不仅是土地，石油、煤、铁矿、铀矿等都是不可再生资源，但资源价格并非永涨不跌。从实用的角度出发，石油是最难替代的不可再生资源，然而国际油价也曾经从点147美元/桶下跌至35美元/桶；即使是黄金，也曾经从1980年代的612美元/盎司，跌至2000年的279美元/盎司。
实证：此次房产调控后，北京推出的通州地块，仅仅折合平均楼面价约3000元，顺义地块更是流标待售；上海拍卖的新江湾C4地块，更是比年底价格下跌50%以上。
可见，土地价格并非一成不变，政策、宏观经济和市场心态是决定性因素。
误区二：城市化助推房价
城市化水平不断推升，是不少投资者看好房产的投资依据。
数据显示，我国城市容纳人口已到达7亿，随着农产品价格上升和新增农村劳动力减少，短期内城市化进程恐难以加快。目前，中国东部省份平均人口密度是每平方公里132人，远小于日本、韩国和印度，而这些国家人口大多居住在低层或独栋住宅里，相比之下，我国城市人口大多居住在多层和高层建筑里，人均居住所占用的土地面积要远小于日韩。
实证：康巴什是鄂尔多斯打造的一座豪华新城，耗资超过50亿，面积高达32平方公里，历经五年建设。按计划，康巴什将成为鄂尔多斯的新中心，容纳100万人，但是由于缺少人气，的统计显示这里的居住人口为2.86万人，被称为“鬼城”。由此可见，城市化并非一帆风顺，“大跃进”式的发展模式教训惨重。
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误区三：政府不会让房地产下跌
房地产是中国经济的支柱产业，对GDP增长有着重要的作用，房地产繁荣，政府税收就多。但是值得关注的是，即使地方政府不愿房产下跌，但中央政府更关心长远发展和全局性的问题。
若房地产业继续膨胀，形成泡沫，进而影响到金融系统，这种后果将是中央政府不能承受的。
实证：从历史上看，政府并非始终鼓励房产上涨。
上世纪90年代，轮房地产热最终导致海南等地的房地产泡沫崩盘，最终导致了海南发展银行和广东国际信托公司的破产。以史为鉴，中央金融体系对房地产热始终保持警惕，本次调控以来更是尤为明显。
误区四：坐金，稳赚不赔
中国人理财思维的误区在于：轻视资产支出，而过于重视名义现金流。一些人认为：每月支出房租是最划不来的，而收取租金则是稳赚不赔的生意。
而按照目前平均约400-500倍的租售比，租金已经远抵不上月供，房产投资者实质上是在付出现金流，而绝非收取。
实证：以目前各主要城市常见的房产为例。
假设某人目前以月租金2000元租房，而该房屋售价100万，则该租客的月支出为2000元；若其付出30万首付款和20年70万按揭贷款买下该房屋，则其月供支出为4619元，加上首付款本来能获得的利息562元，实际流出现金5181元，比单纯租房高出3181元。所以，不论买房人是自住还是出租，都无法改变负现金流的本质。
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误区五：装修也要计提折旧
会计原理告诉我们，凡是固定资产，都是要计提折旧的。这一点看起来很简单，可真正想到这一点的人并不多。其实，出租房屋价值和装修代价，应当分别计算折旧。否则，房屋出租的账面利润会很高，但实际的却很低。
实证：一般房屋以50年计提，而装修和家电则以10年计提。
假设某套房屋的价值为100万元，另加装修费用是10万元，则每年的折旧费为3万元。即每月租金必须超过2500元，而实际租售比为440倍。若仅仅计算房屋折旧，则每月租金只需达到1667元，租售比为600倍。显然，后一种计算法方式高估了房产价值。
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不管自住还是投资 买房要远离的建筑(图)
“”在南方，特别是香港广东地区说得比较多，北京这几年人们也开始相信了，特别是在买房的时候，一下子几十万上百万的花出去，房奴也当了，还不落一个心理踏实舒服。是个“很玄”的东西，里面肯定有些科学的依据，太深入的我们也领会不来，学习操作也难点。您在买房的时候一定要注意了，靠近这10类建筑的房子别买或者慎重选择，要不省得您住进去了，血光之灾等不良的阴影时时笼罩心头，想退房又退不得，还得和开发商物业打官司，还不够头疼的呢！
一、医院：如果居住的地方在医院附近，在上是不好的。
原因如下：1、医院有好多病人居住，病菌必多；2、住院之人，运气必滞，如此多的滞气积聚在一起，势必对周边的气场有重大影响；3、医院天天有人要开刀手术，煞气过重，这也会影响周边的磁场；4、医院常会有病人病故，有些人是死不瞑目，其冤气会影响周边气场。所以如果你的居所附近是医院的话，可以有以下三个方法化解：（1）、要开当运之屋门或是房门，吸纳旺气；（2）、注重卫生，细菌就难以入侵；（3）、要有宗教信仰，如信佛等，这样就能用宗教的高灵能量来增加住宅的气场。
二、教堂、寺庙
在学上，神前庙后都是属于孤煞之地，所以住宅附近有寺院、教堂等一些宗教场所都是不好的。因为这些地方都是神灵寄托之所，聚脚之地，会令附近的气场或能量受到干扰而影响人的生态环境。居住在宗教场所附近，会有如下两个问题：1、一家人都会显得孤独；2、性格易走极端，或暴跳如雷，或十分良善，常被人欺负等。
三、发射塔
东润枫景业主就曾为发射塔进行漫长的维权
发射塔一般是发射或接收电视、电话信号的，气场强，对磁场影响，且形状都是尖的。如果居所附近有此塔，一般会发生以下情况：1、家人易发生外伤等血光之灾；2、易有精神问题。
四、公安局、消防队
学上，公安局是属阳的，属孤煞之地，在古籍《雪心赋》中云：孤阳不生，独阴不长。如果住宅对正公安局，则犯孤煞，一是家人健康不好，二是是非争斗必多。消防队是属于公安的一个分类，而所有消防中队的大门上都涂成大红色，如果住宅对正消防队，除有上述不好之外，还主易有血光之灾。但如果你是公安人员则无此说。
五、政府机关
政府机关属皇气，是至阳之地，包括各级政府机关、法院、检察院等，与公安局一样，是孤煞之地，如果居所对正此类地方，会有如下情况发生：1、家人易发生精神病；2、易犯官非、是非；3、易有血光之灾。
六、学校
许多人以为住在学校这类文化之地附近必是好，但结果不是如此。原因如下：1、学校是清水衙门，经济差；2、学校是白天上课，晚上无人之地，就算白天上课也都是一些儿童。儿童的阳气相对较弱，不及成人的阳气重。阳弱阴盛对附近的楼宇会造成影响。而在上，阳为顺畅，阴为阻滞。所以住在学校附近，一是财运不太好，二是凡事都会有阻力。
七、菜市场
如果你家楼下是菜市场或者马路市场 想想那个脏乱和噪音……
如果住宅下方是菜市场的话，运气是比较呆滞的，宅运不平稳。原因如下：1、菜市场会散发鱼腥或是肉腥味，这是味煞；2、环境卫生差，成日湿淋淋，易生细菌、害虫，此为菌煞；3、每天所售卖的猪、牛、羊、鸡等肉类，这些动物的灵体必会附着肉类，会在菜市场内聚集，使周边的阴气加重。
八、戏院、电影院
戏院和电影院每天都是放几场而巳，放映时，人数众多，气聚一团，完完后，观众离场，一哄而散，这属于“聚散无常”。人带阳气，阳气突然大量聚于一个地方，不入却突然大量消失，气场受到严重干扰，会导致住在附近的人运气反复无常，工作时好时坏，财运时强时弱。
九、变电站或高压电塔
明天城等项目就有高压塔 如果哪个业主想不开……
电属火，对磁场的影响，对人脑及心脏、血液的影响也。如果居所附近有变电站或高压电塔，会有如下影响：1、健康容易出问题，如心脏病、心血管疾病等；2、对大脑有影响，易生脑瘤，容易发生精神病；3、人容易冲动，所以做事易出错。根据外国专家历时五年的研究，确定如果居所接近高压建筑物的儿童，患白病的机会比正常儿童高出一倍，一般儿童患白血病的机会是二万分之一，高一倍则是万分之一。这个问题值得各位家长注意，古代有“孟母三迁”，何况今人，为了下一代着想，居所一定要择吉而居。
十、垃圾站
这是建外SOHO的垃圾站着了 烟 臭……
在佛教的观点，灵体是喜欢聚集在阴森及有臭味的地方，如森林、垃圾站等。所以如果居所附近有垃圾站，则容易有灵体入屋，有闹鬼现象出现，导致家人精神出现问题，家宅不旺等。解决的办法是在门口安装一盏红色的长明灯。
2010年必看禁忌 避开这些人生将大不同(图)
1、入门先见厨厕，退运之宅
所有的屋子，入门必见客厅。现代的建筑设计，有时为了考虑空间的配置，一进门往往先见到厨房、餐厅或浴厕。1这是阳宅的大忌，也不合常理，居住其中，家运必衰。
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2、房门对大门，耽于淫欲
卧室门不可正对大门，1否则易诱使居住者耽于淫乱之中。
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3、不规则屋不可做厨房
不规则屋如用来做厨房，会影响家人健康，1不规则屋只可用来做储藏间用。
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4、横梁压顶，影响情绪与健康
横梁最忌压在床头、书桌及餐桌上方，如实在无法避免，1也要设计天花板，将之挡住，否则就会影响居者的情绪与健康，事业运亦会受阻。
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5、不规则屋不宜做卧室
不规则的房间不可用做夫妇的主卧房，1否则会导致久婚不孕的后果。
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6、床边按镜，难以安眠
除了床不可正对大镜之外，床的两侧如果有大的穿衣镜，1将使人睡不安稳，导致失眠、惊梦等。
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7、卧室不可布置得琳琅满目
卧室的色调以素雅温暖为宜，切忌太过鲜艳，也不要布置得琳琅满目，过度豪华，闪闪发光的饰物尤为不宜。1
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8、常青盆栽利家运
由于生活品位的提高，为了增加室内的绿意，常青盆栽是很好的室内饰物，1但务必选择常绿、生命力强，不易凋谢、落叶的植物。
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9、浴厕对床，当心恶疾
主卧室中，除了床不可正对浴厕之外，1侧对亦不吉，容易使人罹患严重恶疾。
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10、床头巨画大不宜
床头置画可以增加卧室之雅意，1但以轻薄短小为宜，最忌厚重巨框之大画，否则一旦挂钩脱落，当头砍下，非死即伤，不可不慎。
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11、整洁的浴厕才能留财
浴厕是排污之所，除了方位要合规中局之外，1最忌阴湿、不洁、有异味，如能保持清洁干爽反而能留住财气。
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12、屋内房门，开门方向应一致
屋内房门，开门方向应一致，1这一点从门把手就可以断定。最忌一扇左开，一扇右开。
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13、有脚之床，床下忌堆杂物
有脚之床，床下宜保持空旷通风，1切不可于床下堆放杂物，新婚夫妇尤忌。
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14、床头忌开大窗
床头开窗乃大忌，务必谨记
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15、柱角冲射不利婚
不论男性或女性的个人房间内，皆要避免柱角冲射，否则必会影响情绪和健康，对恋爱及婚姻亦不利，务必及早补救。
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一、正对大街胡同、道路的不要买(正冲为箭，主伤人)。
城市人谈得的话题是什么？肯定是房子。房价天天涨，但还不能不去买房。所以买房之前可一定要看看这篇买房16忌，不然万一不幸买了一栋凶宅，可是在对是不住辛辛苦苦攒出来的大把的血汗银子。
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二、高方不远处有高大建筑物的不要买(阻挡阳气，阴胜阳衰)。
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三、临近庙宇、骨灰堂、坟场、寺院、古墓的不要买(阴气太盛)。
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六、“口”字形的楼不要买(人在井中，不能发福发贵)。
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