物业税一定会开征 推出之时即是房价暴跌之日

 有关推出物业税的消息让房地产市场雪上加霜。

物业税的推出，意味着投资性购房将遭到毁灭性打击，物业税推出之时就是房价暴跌之日。

政府每年都将根据市场评估价对物业进行收税，使得投资房地产成为成本高昂的风险投资。当投资者等着收获房地产红利的时候，发现的一块红利被政府以物业税的形式拿走。此时，房地产泡沫将暴露出噬血的本来面目，现在大叫租售比不值一提的人，会发现原来租售比等数据是如此重要。因为以2009年的高房价，投资者无论如何也不可能在这辈子靠出租物业收回成本获得高额投资。为了降低物业持有成本、尽快回收红利，投资者的办法就是抛售物业，但他会发现所有的房地产投资者拥有同样的想法，结果只有一个，投资者根本无法在市场上套现，能够收回成本已经是上上大吉。

基于三个原因，笔者并不认为物业税马上会开征，但到下半年应该会有实收试点。首先，拥有数套物业的既得利益阶层将因为物业税，转眼从暴利享受者成为投资市场的炮灰；第二，基本的评估技术条件尚不具备，物业税在十个城市空转，其他城市的配套举措并未跟上。物业是自住还是非自住，信息是否联网，北京的投资客在海南的物业如何统计在内，都是大问题；第三，实体经济远未复苏，地方政府如果无法得到土地暴利，而房地产市场又成为被推倒的多米诺骨牌，地方经济马上破产。

稳妥的办法是，物业税从商业地产开始起步，逐渐扩展至高端住宅市场，选择已经空转了数年的非一线城市进行试点。商用地产在房地产市场中本来就是弱势，商业不旺，租金下降，抛售者众多，征收物业税不会大动干戈，高端住宅物业才是投资色彩最浓厚的一块。

从中国税收体制的完善来说，从中国建立公共财政的大方向来说，物业税一定会开征，也必须要开征。开征物业税有极其重要的意义，绝不可等闲视之，也不能只局限在房地产市场调控层面作为政府的投机性短期调控手段。

物业税的开征，意味着中国土地市场的根本性变革。以往投资者只有70年使用年限，征收物业税相当于变相承认投资者拥有土地的使用权。对此大是大非，不可有丝毫动摇。

开征物业税还意味着地方政府角色的转变，地方政府现在是地方国企的，是地方土地的垄断者。收取物业税之后，地方政府从土地市场的重要交易者转型为市场的监管者，他们所得到的收入不应该来自于土地出让收入，而应该来自于税收收入，所以开征物业税是厘清地方政府身份的一个契机。

物业税从根本上来说是个财产税，从税收意义上来说有调节社会财富、损有余以补不足的作用。

物业税是建立中国地方公共财政的开端。物业税是税，按照法律规定必须明明白白列入地方财政预算，这是改变地方土地财政的关键一步。以往土地收入不纳入预算，而纳入政府基金收入，近年来，国家先后出台政策要求将土地出让收入等非税收入全额纳入预算管理。但从国家审计署2009年7月公布的调查结果看，一些地区执行国家政策还不到位。抽查的10个省本级、23个市本级和41个县，2007年有848.26亿元非税收入未纳入一般预算和基金预算管理，占这些地区应纳入预算管理的非税收入的22.63%，其中16个市县超过50%。从结构看，上述应纳未纳入预算管理的非税收入，主要是土地出让收入626.42亿元和已收缴的国有资本经营44.56亿元，合计占上述848.26亿元的79.1%。也就是说，巨额的土地收入在公共财政体系外循环。

2009年，70个城市土地出让总收入翻番，杭州、上海、北京获前三甲，而这些沿海城市也是受到出口下降冲击较大的城市。中国的房地产业已形成恶性循环。出于地方财政收支的考虑，政府不得不力保房地产，房价高涨催生了资产泡沫，使中国实体经济未富先衰。

推出物业税不仅是对房地产投资者的冲击，也是对政府的约束，物业税绝不仅是政府收入的增加，让地方政府坐收税收与土地出让收入的双重红利，而是对土地出让经济的约束，是建立公共财政的开端，是税收公平性的体现。

深化经济体制改革意见发布 将研究开征物业税

2009年深化经济体制改革工作意见发布 将研究出台收入分配调节意见

 国务院今天通过并对外正式公布《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，收入分配将出台新的改革方案，以控制收入分配差距。

《意见》提出，将研究出台关于收入分配调节的指导意见。规范国有企业负责人薪酬管理制度，合理控制收入分配差距。研究制订事业单位实施绩效工资的意见。推动工资集体协商和工资支付保障制度建设，落实工资制度。

今年研究开征物业税

《意见》提出，今年要全面实施增值税转型改革；统一内外资企业和个人城建税、教育费附加等税收制度；研究推进综合和分类相结合的个人所得税制度；研究制订并择机出台资源税改革方案；加快理顺环境税费制度，研究开征环境税；深化房地产税制改革，研究开征物业税，以上工作由财政部、税务总局、发改委、建设部负责。

广电和电信双向进入

《意见》提出，今年要继续深化电信体制改革，制定出台配套监管政策，加快形成有效的市场竞争格局；深化邮政体制改革，推动邮政速递物流业务重组改制。

落实国家相关规定，实现广电和电信企业的双向进入，推动“三网融合”取得实质性进展。

加快推进电网企业主辅分离和农电体制改革。

制订出台盐业管理体制改革方案。加快推进市政公用事业(2040.559,8.49,0.42%)改革，扩大城市供水供热供气、污水处理、垃圾处理等特许经营范围。

抓紧研究制订铁路体制改革方案，加快推进铁路投融资体制改革。

制订事业单位绩效工资意见

《意见》提出，今年要研究出台关于收入分配调节的指导意见(发展改革委牵头)。规范国有企业负责人薪酬管理制度，合理控制收入分配差距(人力资源社会保障部、财政部、国资委负责)。研究制订事业单位实施绩效工资的意见(人力资源社会保障部、财政部负责)。

推进事业单位养老保险改革试点；制订实施农民工养老保险办法；出台新型农村社会养老保险指导意见；研究解决农垦职工社会保障问题。建立企业退休人员基本养老金和城乡生活保障标准正常调整机制。 (记者 )

业内观点

征收物业税 短期利空长期利好

征收物业税的说法由来已久，因此，对于不少业内人士来说，认为这是大势所趋。相对来讲，他们更关心何时征，怎么征等政策细节问题，这也决定着该政策对房地产市场影响的大小。

中原地产北方区董事总经理李文杰介绍说：物业税是持有环节的一个税种，在国际上，物业税通常被称为房地产税或不动产税，每年根据房产的评估值或租金按一定比例来征税。而目前我国的做法与国际上有很大差距，一般在开发环节就会先收一个比较高的70年的土地出让金，在交易环节再收土地增值税、契税、印花税等，这样购房人在购买、流转环节成本很高，而持有环节成本很少。如果我国开征物业税，应该是税种的一个系统调整。那么大家就会关心土地出让金是否会减少？流转环节的营业税是否会取消？从套房开始征，还是从第二套房开始征等，这些细节不确定，还无法判断该政策对楼市的具体影响。但李文杰特别强调，尽管如此，从房价上看，该政策对楼市的影响还是“利空”的，但从减少房屋空置率、提高城市可持续性发展方面来讲，应该是利好的。

作为“体制内”改革参与者，孟晓苏对当前房地产行业的思考显然不仅仅局限于房地产市场本身。其思考更多的是在制度层面上的，从某种意义上来说，孟晓苏更执着于解决当前市场问题的制度突破点。

正是在这样的思考基础之上，孟晓苏在接受观点地产新媒体就“2009博鳌房地产论坛”展开的专访中强烈的表达了这样的意愿。

“博鳌房地产论坛应该讨论真问题。”孟晓苏对观点地产新媒体说。而在此次采访过程当中，孟晓苏重申了其在2008博鳌房地产论坛上提出的“以小产权房作为切入点征收物业税”的观点。孟晓苏直言，如果2008博鳌房地产论坛我们是希望“有些人”听到我们的声音的话，那么2009年，“我们应该用更大的声音让他们认真地思考我们的建议。”

孟晓苏坦言，2009博鳌房地产论坛应该发出那些不让错误的制度继续下去的声音。

以下是观点地产新媒体对孟晓苏先生的专访。

观点地产新媒体：物业税在早些时候重新成为房地产行业关注的热点，您是物业税的积极支持者，2008博鳌房地产论坛您甚至提出过以小产权房作为物业税征收切入点的说法。

孟晓苏：去年我们在博鳌房地产论坛上说，现在征收物业税的阻力就是很多房子是已经交了70年产权期限内的税费，但是有一种房子是没有交的，就是小产权房。所以，我在2008年博鳌房地产论坛上说，物业税可以从小产权房开始试行征收。其实，中房集团是提出征收物业税的，中房上海公司2003年在国务院常务会议上提出开征物业税的建议，物业税在各国都是地方税。

但我们说过了，物业税空转了很多年，核心阻力就是70年产权房的物业税征收问题，因为他们已经交过税了，但这是现象，内在原因是土地差价基础上的土地出让制度问题。

现在是城市地方政府向农民征收土地，然后把这些土地高价卖给开发商，政府在其中获得差价，而开发商在这个基础上建设商品住房，卖给城市居民。在这个过程中，农民受到了不合理的待遇。

所以，我们说，在征收物业税的问题上不应该仅仅看到城里人，还应该看到农民。小产权房实际上是农民在实践过程中对土地制度的创新，我们应该正视小产权房的问题。一个问题是小产权房没有经过土地出让，那么小产权房的土地差价问题怎么解决。解决的好方法就是征收物业税。这样的话，农民的利益得到保障，地方政府的土地差价通过物业税征收回来了，保证了地方财政收入，城市居民在买到便宜的小产权房的同时，通过缴纳物业税的形式补偿土地差价。

同时小产权房还可以平抑那些高价土地出让导致的高房价问题，为市场供给了更多的土地。这样会更加有利于社会和谐。

城市商品住房的物业税税率可以和小产权房的物业税税率有所差别，小产权房的税率可以低一点，城市商品住房的物业税税率可以高一点。

所以，我觉得有些政府部门对小产权房不满是眼光不够远，我们应该把眼光放长远一些，看到小产权房和物业税对建设和谐社会的好处，不要把眼光只是放在城里人身上，不要因为农民不看电视、不上网就忽视了农民。他们看到的只是物业税对拥有70年产权住房的城里人不高兴，但他们没想到，在住房二次交易的过程当中，他们可以把物业税征收所造成的那一部分损失补回来。

观点地产新媒体：当前行业内关注的另一个问题是房价上涨的问题，也有人认为是泡沫，您怎么看？

孟晓苏：房价上涨背后的本质是什么？是通胀。我们站在房子本身的角度来看的话，不是房子涨价了，而是货币多了，衡量房产的货币尺度松了。

但通胀是中国能够管的事情吗？全球货币体系是建立在美元的基础上的，美国开始印钞票了，中国也就要跟着印，我们现在说要建立一个超主权货币，但那仅仅是说说而已，很难做到。

现在应对金融危机，发钞票是打强行针的做法，是药三分毒，会有副作用。这个问题在博鳌论坛上肯定避免不了，但我觉得要认真的探讨通胀的问题，仅仅谈房价是没有用的。