青岛11月地产研究报告：胶南2059套疯狂领跑

11月青岛全市住宅共成交9844套，比10月成交8538套增加1306套，环比上涨15.29%；其中市内四区住宅共计成交2589套，比10月增加299套，环比上涨13.15%；胶南市整体发力，以2059套的成交量位居各区市住宅成交榜首。

11月岛城成交前三甲分别为胶南市、城阳区及开发区。胶南市以2059套重新刷新了09年各区市单月成交记录，夺得11月区市销售，其中书香蔓城379套继续领跑；而占尽地利之便的凤凰城以262套成交战绩领跑开发区，也直接推动着开发区住宅成交和单价的持续上涨。受青岛万达广场11月底开业刺激，万达广场成交323套，紧随胶南书香蔓城、保利百合花园成为全市销售三甲。

市南区：海信璞园93套居榜首 万丽海景揽金又近2亿

受政策房销量降低影响，市南区住宅11月销售481套，与上月销售641套相比，锐减160套，环比下降24.96%。10月市南区政策房成交比率占42%，本月政策房成交影响几可忽略不计，均价仅5587元/平米的远东延福花园，本月成交达21套，海尔臻园成交达5套，均价6301元的鸿仕睿园成交1套。

海信璞园11月成交93套，位居榜首；海信金色慧谷成交79套，位列第二；中央国际.北海花园（西区）成交44套，退居第三。

高端住宅方面，万丽海景11月成交36套，成交面积5343平，揽金1.7亿。此外，维多利亚广场成交21套，凯悦中心成交18套，瀛海帝景、百丽广场分别成交17套，东海路9号成交16套，锦绣华城成交15套，伊沙贝拉国际公馆成交12套，其余项目均在10套以下。

市北区：万达广场323套冲冠 花好月圆224套紧随其后

11月市北区新盘成交705套，与上月销售693套相比，环比略涨1.7%，其中属于政策房的福安小区、太平洋怡和公寓分别成交17套、6套。

11月底，青岛万达广场综合体项目正式开门纳客，受此推动，物业类型以写字楼和公寓为主的青岛万达广场成交323套，稳居市北区销售榜首，CBD核心区域继续推动周边项目销售，花好月圆紧随其后，本月集中签约成交224套；除此之外，福岭嘉苑以25套成交量位居第三，可见区域性推动对商品房销售的积极影响力。

至此，市北区面向市场的住宅多半进入尾盘阶段，本月成交量显示，共有26家项目成交，成交量在10套以上仅有8家项目。

四方区：百合花园374套领跑四方 鲁岳梦境江南124套尾随其后

11月四方区共计有十四个项目成交，住宅共计成交642套，与上月421套的成交量相比增加221套，环比大增52.49%；其中，政策房金裕花园成2套。

保利百合花园10月成交85套，11月成交374套，比上月多售出289套；鲁岳梦境江南成交124套，位居第二；鸿仕雅居成交66套位居第三；雍翠华苑成交27套。此外，银鸥山庄成交21套，兴隆花园成交11套，万科金色城品成交9套。

李沧区： 销售不分伯仲  春和景明214套PK蓝山湾212套

11月李沧区成交项目共有17个，住宅共计成交761套，与上月成交765套基本持平，环比略降0.5%。春和景明、蓝山湾不相伯仲，分别成交214套、212套，分列状元、榜眼，蓝山湾销售暴涨，由10月成交8套上升至212套；百通重庆花园成交134套，位列李沧住宅第三。

经过上个月开盘热销，和达和城11月成交62套，而热点老盘伟东幸福之城成交42套、绿城理想之城.蓝庭成交17套、蓝山湾成交8套。

崂山区：恩马文景园154套保持销售  冠青龙庭景园揽金1.14亿位列第二

11月崂山区住宅成交项目共有34个，住宅共计成交887套，上月成交643套，环比增长37.95%；“崂山商务一区纯板式住宅”恩马文景园154套，继续保持崂山区销售；冠青龙庭景园成交151套；山水名园三期成交73套，位列第三。

高端住宅方面，龙泽山庄成交28套，比上月减少14套；上实海上海成交19套；御景峰成交10套；麦岛金岸成交2套。

城阳区：金日紫都223套揽金1.02亿夺冠 春城花园124套居亚军

11月城阳区成交项目共计51个，比10月增加六个，但成交总量有所减少。本月住宅共成交1479套，在10月住宅成交1652套，环比下降10.47%。

金日紫都成交223套，位居；春城花园继续10月的强势销售，11月成交124套居于亚军，该项目为联合开发，部分定向电业局和税务局，成交均为3853元/平米；老盘卓越蔚蓝群岛成交122套，位列第三。都霖美景成交96套，青特.上豪广场成交94套，万科魅力之城成交78套。

高端住宅方面，青特.汇豪景苑成交72套、百通香溪庭院成交37套、100福国际山庄成交14套。

黄岛区： 凤凰城262套跃居 鲁商蓝岸国际125套仍列第二

郊区商品房供应量显然没有市内四区紧张，在售项目总数决定了住宅销售总套数。黄岛区11月共计有61个项目成交，比上月增加9个。11月黄岛区住宅共计成交1472套，比10月成交1190套上涨282套，环比分别上涨123.7%。

凤凰城成交262套居榜首，居全市第四，价格也突破9200元/平方米；三度蝉联开发区榜首的鲁商蓝岸国际鲁商蓝岸国际，本月成交125套，江山路西小区住宅楼成交117套位居第三。本月政策房对开发区的影响也可以忽略，盛世江山本月仅成交1套。

胶南销量破2000套 即墨销售有所下降

11月胶南市共计有75个项目有成交，比上月增加12个；住宅共计成交2059套，与上月成交1350套相比增加709套，环比增长52.52%；其中书香蔓城成交379套、九方海悦成交133套、隆和水岸成交109套，其他项目均未过百。

即墨市11月成交158套，与10月成交205套，环比下降22.93%。

莱西市11月成交534套，比10月599套略低，环比下降10.85%。

平度市11月成交754套，比10月709套略高，环比上涨6.356%。

各区重点楼盘价格监测分析：凤凰城引领开发区房价 市区部分楼盘略有下调

据搜房网新房监测数据显示，凤凰城价格突破9000元/平方米，间接带动开发区项目住宅价格上涨。其他区域项目经过10月价格上扬后，11月价格大抵平稳，个别项目均价略有下调。

具体项目分析，市南区11月销售海信璞园均价稍有下跌，维持在11000元/平方米；中海银海一号11月均价11000元/平方米与上月持平；北海花园西区（中央国际）11月均价保持10月13000元/平方米的位置；维多利亚广场均价仍在22000元/平方米，在售房源整套价格80万元，面积也不过37平方米；高端项目万丽海景均价本月继续揽金1.7亿，均价为32000元/平方米，价格曾40000元/平方米。

市北区青岛万达广场均价继续保持在10000元/平方米，曾达到13000元/平方米；而锦绣华城毫无疑问成为市北区单价，均价达到18000元/平方米，现高层已售罄；花好月圆10月底价为8500元/平方米，11月均价在8550元/平方米左右，价格基本平稳略长1.6%，受CBD积极效应，花好月圆后期房源价格可直逼万元；福岭嘉苑已近尾盘，价也已接近7000元/平方米。

李沧区大盘情绪明显，春和景明和蓝山湾以214和212套分列一二名，分别成交1.1亿和1.24亿。经过一个月时间消化，价格与上月基本持平。春和景明11月初均价为6520元/平方米，11月底均价7200元，涨幅为10.4%；与春和景明相比，蓝山湾价格略低，11月均价在5930元/平方米左右，略长3.2%；绿城理想之城11月均价在8500元/平方米，稍长6.3%。

四方区经过9、10两月市场调控后，价格基本平稳。月销售保利百合花园成交374套，成交面积33976平，达到2.18亿成交额，均价在6420元/平方米；上月销售鲁岳梦境江南销量有所降低，但仍过百套，达到124套；鲁岳梦境江南10月均价为6800元/平方米，11月均价6200元，降幅明显，为8.82%；雍翠华苑高层开始认购，均价8100元/平方米，上涨3.8%；万科金色城品均价已近9000/平方米，价格已在8400元/平方米，价上涨5%。

城阳区销售金日紫都成交223套，均价4700元；本区高端楼盘、销售亚军冠青龙庭景园均价为8200元/平方米；春城花园均价4340元/平方米，上涨5.9%，仅剩150平左右户型；阳光馨苑均价3000元/平方米、天泰迦南美地均价5800元/平方米，走势平稳。

崂山区恩马文景园10月底均价达15500元/平米，11月均价11500元，直降4000元，降幅达25.81%，回落到9月份价格水平；上实海上海本月均价26000元；与过往价格基本持平；山水名园三期均价14000元/平方米，价在12500元/平方米，降幅6.7%。

凤凰城继鲁商蓝岸国际后成为开发区热点楼盘，11月销售262套，价格突破9000元/平方米；鲁商蓝岸国际略长9.2%、康大凤凰国际、朝阳无限价格走势平稳。

胶南书香蔓城11月底均价达到5300元/平方米，峰值上涨33%；九方海悦华庭、昆泉天籁村、帝邦帝海走势平稳。平度、即墨、莱西均价在3000元/平方米上下波动，走势平稳。

土地供应：市南区出让，海军潜艇学院全方位开发

位于市南区的海军潜艇学院所在地块将出让，土地竞买起价6000元/平方米，竞买者需先交纳2.3亿元的竞价保证金。该地块占地13.5527万平方米，规划总建筑面积74.54万平方米，将用于商业、金融和住宅的开发。其中，居住建筑规模比例控制在50%以内,商业、金融由开发商根据情况设计确定。地块平均容积率5.5%，建筑高度不限。

在城阳，两幅国有建设用地将以挂牌方式出让，两幅地块均为工业用地，挂牌起始价均为293元/平方米。1号地块位于城阳区流亭街道双元路西侧、嵩山路南侧，土地性质为工业用地，出让后将用于发展微电子及半导体新材料基础装备项目；2号地块位于城阳区流亭街道双元路西侧、阿里山路北侧，同样为工业用地，出让后将用于发展仓储物流项目。