土地篇:冰与火之歌 2014青岛卖地392亿多底价成交

2013年青岛土地市场“风起云涌、厮杀不断”， 而2014年在房地产市场冷清的大背景下，开发商在拿地的时候也是顾虑重重。回顾2014年的土地成交史，可谓跌宕起伏，一半是海水一半火焰，虽然土地成交宗数、竞买价格方面比起上一年来逊色不少，但是年末掀起的拍地热潮还是让土地市场“火热”了一把。2014青岛楼市年终白皮书——土地篇，带你一起回顾岛城楼市土地市场动态。

据房天下数据监控中心截止到12月31日统计，2014年1—12月青岛商住用地供应523宗，成交408宗， 同比去年的597宗下跌31.66%，建筑面积2803.77万㎡，成交总金额约392.5亿，平均楼面地价1400元/㎡。

2014年青岛商住用地成交走势分析

具体来看，一季度成交108宗，仅2月成交量就达66宗，创造了今年青岛土地市场成交量的纪录。而3月份热闹的市场一下跌入谷底，全市仅八幅地块出让。分析3月土地市场的清冷，一方面是在2月的繁盛后，由银行信贷收缩和多城市降价引发的性 “倒春寒”，使得开发商拿地趋于谨慎，而政府的土地供应强度也相应的减弱，致使3月土地成交量锐减。

2014年青岛商住用地成交金额分析

3月份的“滑铁卢”奠定了接下来全年土地市场的主基调，楼市遇冷，政府供地数量亦较往年有所下降，第二季度全市商住用地成交65宗，第三季度成交90宗，土地出让金和平均楼面地价都有下滑的趋势，溢价率非常低，这也是今年土地市场的一个常态，土地基本上都以底价成交。

第四季度，青岛共成交139宗商住用地，年末掀起了一波土地拍卖的高潮，在信贷放松、降息等多重政策利好影响下，地方政府拿出“压箱底”的优质地块，土地市场回暖显著。

市区黄金地块抢眼 大鳄厮杀主城区

2014上半年，青岛市区供地量屈指可数，不过市区地块凭借其优越的区位和完善的配套，依然独领风骚，引众房企厮杀抢夺。

1月份，的市南区推出宁夏路87号人才公寓和山东路15号，皆在业内引起疯抢，其中，山东路15号这块“含金量”超高的地块经过34轮“疯抢”，才被青岛海信瀚海置业有限公司以8950元/㎡地价“纳入麾下”，成功摘取2014年单价“地王”桂冠。

2014年单价“地王”山东路15号

2月份，市北区瑞安路、海安路地块推出时亦分别经过了64轮、75轮疯抢，最终被康润房地产、华融纺联拍得。而颇受瞩目的市北区瑞安路20号、22号地块，创造了上半年土地成交金额的纪录，以12亿元的价格被青岛康润房地产开发有限公司竞得。4月份在市北区开平路地块拍卖现场，更是经过121轮鏖战，最终被青岛莱建置业有限公司竞得，溢价率高达35.14%。

第三季度，青岛主城区土地市场骤然进入“冰点”，仅有崂山区辽阳西路南侧一副地块挂牌出让，该地块为青岛市规划的四大人才公寓项目之一，最终由本土房地产商金泽地产以楼面地价4335元/㎡摘得，该地块也成为8月份青岛成交单价的一宗土地。

市北CBD片区黄金地块底价出让

进入到10月份，青岛市区走出“冰点“，逐渐成为土地市场主角，市北区和城阳区占据了土地供应的绝大部分。10月6日，崂山区24万㎡超巨幅地块成功拍卖，总价15.66亿；10月14日，万科11.2亿元拿下世园板块三宗地块，10月17日又与城捷公司联合竞得城阳街道住宅用地；10月22日，曾流拍过的棘洪滩街道地块找到东家；10月24日上午，位于CBD片区、新都心片区与老牌辽宁路商圈附近的三幅黄金地块成功拍卖。

11月份青岛主城区表现惨淡，仅市北区有3宗土地入市，其中市场瞩目的海岸路22号乙地块意外流拍，城阳区则成为卖地大户。12月份，土地市场又迎来拍卖大潮，推地脚步刹不住。

北京金隅嘉业拍得镇江路地块

12月9日，保利12亿拿下李沧3地块，金水路添13万平城市综合体；12月16日，市北区吴兴路139号、镇江路12号两幅黄金地块走上拍卖台，其中镇江路地块被北京金隅嘉业以楼面地价8500元/平，总价近15亿元竞得，成为本年度又一单价“地王”；12月17日，和达卓越瓜分104万平土地，豪掷32亿世园区拿地；另外，原定于12月30日拍卖的国信体育馆钻石馆对角地块，土地面积约合120亩，起拍总价超过10亿元，浮山新区罕见大宗地块的上市引起市场广泛关注。

郊区推地“挑大梁”拿地成本低至每平318元

分区域来看，截止到12月21日，即墨市共成交土地102宗，建筑面积658.18万平，约占全市土地成交宗数的27.5%，挑起了全年土地成交的大梁。胶州市和胶南市分列全市成交的二、三名，其中胶州成交65宗，胶南成交43宗。

2014年青岛各区域商住用地成交分析（截止到12月21日统计）

从青岛各区域土地成交分析图中可看出，价格上各区域差距明显。市南区成交楼盘地价，为7877元/㎡；其次为市北区6848元/㎡；四方区楼面地价4686元/㎡排第三位，崂山区4558元/㎡紧随其后。其他区域楼面地价普遍偏低，莱西市仅318元/㎡。

在土地成交总额上，李沧区、胶南市、即墨市分别以总金额68.5亿、63.8亿、45.7亿位列前三。而市南、市北、四方区由于出让土地宗数屈指可数，成交总金额并不高。

2014年青岛各区域商住用地成交价格分析（截止到12月21日统计）

值得注意的是，即墨市土地在2014年尤其受到开发商青睐，土地成交宗数排在首位。目前青岛市区大部分土地已被房地产大鳄“割据”，土地市场日渐饱和，而郊区土地市场的拿地成本相对较低，因此成为了青岛本土房企拿地的主要舞台。黄岛新区土地市场也可圈可点，8月份，灵山湾片区2000余亩的大宗地块被青岛万达东方影都投资有限公司拿下，总价高达43亿，贡献了8月份全市85%的土地成交量，也是今年青岛土地市场成交总价“地主”。

综合来说，青岛2014年土地市场与楼市相契合，随着“大青岛”战略的稳步实施，西海岸新区、蓝色硅谷、胶州新机场等重要规划的出台，青岛城市发展逐渐“西进北扩”，在土地市场成交量上也出现了相应的趋势。