匆匆这一年 2014青岛楼市大事件

2014年度青岛楼市可谓是“风起云涌”，上半年纵然有公积金新政施行、西海岸新区成立等热点事件的发生，也不及下半年限购取消、“青18条”出台的影响来的剧烈。房天下 解读2014年度影响青岛楼市的大事件，触摸匆匆2014这一年，青岛楼市的真实温度。

2月：

大事件：青岛公积金新政

事件关注指数：★★★

内容：2月7日，青岛市住房公积金管理 发出通知，自今年3月10日起，建立住房公积金账户满12个月且在申请贷款的近12个月内连续正常缴存住房公积金12个月才具备贷款资格，而此前标准为6个月。此外60万元的 贷款额只有借款人及配偶均符合申贷缴存条件才有可能享受到，仅本人符合申贷的，购买新房贷款额 为36万元。此外在提取公积金方面也有一定修改。

解读：2013年，受“国五条”和刚性需求增长双重因素的影响，岛城楼市成交量大幅攀升，带动了住房公积金贷款业务放量增长，住房公积金资金运行压力不断加大，因而公积金贷款政策的调整是势在必行。但是，公积金新政施行之后，也引发了一系列问题，如公积金贷款额度降低，使部分购房者转为商业贷款，购房成本增加；虽然新政抑制了部分公积金贷款的需求，但公积金资金运行压力依然存在，放款周期延长。目前公积金贷款资金发放的周期，大约在四个月左右，其中二手房贷款一般在一个月左右。如此长的放款周期，对于急于回笼资金的开发商来说，是难以接受的。因而岛城目前很多开发企业只认商业贷款，不认公积金贷款。对于想用公积金贷款来购置新房的购房者来说，面临的困难不小。

5月

大事件：君利豪老总欠12亿跑路

事件关注指数：★★

内容：5月7日下午，有网友曝出青岛君利豪集团老总已跑路。据知情人爆料，君利豪开发企业法人王红及集团董事长王莉目前已跑路。王红是君利豪集团董事长王莉的妹妹，王莉在民间信贷公司借了很多钱，现在已经欠了大概12个亿，已经有十个公司或个人去法院起诉了。

在失联46天之后，6月11日，君利大陆馨园(在售房源)的多位业主向房天下透露，大陆馨园法人代表王红和财务总监已返回青岛，此次回来的目的是为了偿还民间借贷。

君利豪董事长王莉

解读：近几年来，长沙、南京、杭州等地都有开发商跑路的消息传出。 跑路开发商都有一个共同特点，资金链紧张，在楼市调控不见松绑，市场不景气的情况下，资金链断裂。同时，“黑盖子”被揭开后后均发现跑路开发商有上千万到数亿元不等的民间高息融资。随着银根紧缩，中小开发商只能在当地商业银行获得少量贷款，不得已大量举借民间高利贷，民间借贷多要求开发商以房产做抵押。

据了解，民间借贷的利息一般在月息3%-5%之间，多则高达10%甚至更高，而商业银行贷款的月息只有0.7%。民间融资的到期期限通常只有1年，就房地产开发来说，1年时间几乎无法达到预售的条件，在楼盘还未销售时就要面对高额贷款到期的压力。为了腾挪资金，开发商也使尽浑身解数。由于借贷需要抵押，很多开发商拆东墙补西墙，在开发一处楼盘的同时买了另一块地，作为抵押物。

5月

大事件：央行发声力挺首套房贷

事件关注指数：★★★

内容：5月13日，央行敦促商业银行合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求；科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平；提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款；有效防范信贷风险，严格执行个人住房贷款各项管理规定，加强对住房贷款风险的监测分析；建立信息沟通机制，对社会关注的热点问题，及时给予回应。

解读：“央五条”公布后青岛16家银行中有15家银行“清一色”基准利率，但放款速度有所提升，另外一家汇丰银行个人首套房贷利率针对 客户虽仍实行优惠，然优惠幅度由此前的9折缩至9.5折，但普通用户实行基准利率。

地方银行对央行喊话不“感冒”，根本原因在于利润，个人住房贷款在银行的各类贷款中属于薄利性质，因此，商业银行出于利益导向，必然将有限的信贷资金倾向于利润更高的企业贷款。

银行支持首套房贷的政策落地性差，基本没有起到相应促进作用，但是透露了政策调控转向的风声。开发商也全面 ，借此机会去化库存。相继出现了西海岸万达维多利亚湾，高新区青岛碧桂园(在售房源)，惜福镇鲁商泰晤士小镇等低价跑量的楼盘。

6月

大事件：青岛经适房调价 区域对比去年涨幅近千元

事件关注指数：★★

内容：6月3日下午2点半，青岛市物价局在市新闻 召开经适房调价新闻发布会。其中，崂山区仍为经适房价格 区域，市北次之，此两区域对比去年涨幅近千元，城阳与黄岛区价格与去年相比变化不大，李沧区也有500元/平左右价格上调。

解读：青岛经适房调价，是两种经济适用住房价格并轨的需要。之前，青岛存在配建经济适用住房和集中建设经济适用住房两种建设模式及价格形式。由于定价机制不同，两种经济适用住房存在区位、结构、质量近似但价格差异较大的现象，这对购房者不尽公平，销售中也极易产生矛盾。经适房调价之后，将有效消除以上矛盾。

6月：

大事件：青岛西海岸新区成立

事件关注指数：★★★

内容：2014年6月9日，国务院发文批复《山东省人民 关于申请设立青岛西海岸新区的请示》，同意设立青岛西海岸新区。青岛西海岸新区位于胶州湾西岸，包括青岛市黄岛区全部 区域，其中陆域面积约2096平方公里、海域面积约5000平方公里，是中国第9个 新区。

青岛西海岸新区规划示意图（图片来源于网络）

解读：青岛西海岸新区的成立对于西海岸楼市的影响，无疑是积极的，但是短时间内，很难起到立竿见影的效果。早在西海岸新区成立之前，桥隧、区市合并、自贸区等概念的轮番炒作，让西海岸楼市始终处于“亢奋”之中，但是随着时间的不断推移，西海岸楼市疲态尽显。进入2014年，西海岸楼市高库存、低去化已经是不争的事实。西海岸新区的成立，虽然对楼市有一定的刺激作用，但并不是一剂猛药。至于西海岸新区的成立对楼市到底有多大的影响，这还需要时间去验证。

7月：

大事件：房天下启用全新域名：Fang.com

事件关注指数：★★★★★

2014年7月10日，房天下宣布与中国众多的两间房地产代理公司签署战略合作协议，正式入股世联行和合富辉煌。

这一切发生在房天下成立15周年之际！

7月18日，房天下全面启用新域名“FANG.COM”，而全新标示也随着域名一同发布，这一本土化，“接地气”的域名和标示，意味着未来5到10年，深耕中国本地，倾注 资源继续扩大中国市场的渗透，开发新的产品和服务完成转型升级，做大做强房地产互联网和移动平台，是毫无疑问的战略选择。

这轮换标弱化“搜”，用户的关注点集中到了“FANG”。而“房天下 房天下”新SLOGAN，更加 房天下成立之初的使命：“Everything home online”。买房、卖房、租房、委托、装修、金融贷款、房屋托管……一切与“房”相关的互联网、移动的产品和工具，都将在新的体系下加速发展，让房天下脱离1.0时代单向的信息“搜索”，真正转型升级到“一切与房相关”的互联网服务平台。

未来5年，我们将专注于互联网和移动平台建设，不断升级房地产交易和互联网金融服务的产品和工具，以“开放、共享、共赢”的理念，为全行业提供360度全方位服务。

如果有人问，下一个15年，房天下将是怎样的？

我们希望她是一个“NEW &DIFFERENT”的新房天下！

8月：

大事件：青岛部分解除限购

事件关注指数：★★★★

内容：7月31日晚，青岛国土资源和房屋管理局通过自己的官方微博“青岛房地”对外发布：自2014年8月1日零时起，对黄岛、城阳两个区的住房放开限购政策；对市南、市北、李沧、崂山四个区套型面积在144平方米以上含144平方米的住房放开限购政策，套型面积在144平方米以下的住房继续执行限购政策。

业内点评：此消息一出，标志着当时青岛已实行三年的限购政策首次出现松动。市场压力已经反馈至政策面。然而8月份的部分限购解除，对市场刺激有限，仅市区外围项目和中 项目，例如华润 、保利叶公馆(在售房源)、理想之城、蓝岸丽舍有所升温。

9月：

大事件：青岛限购全面取消

事件关注指数：★★★★

内容：9月1日中午12点55分，青岛市国土资源和房屋管理局官方微博“青岛房地”消息:自2014年9月1日起，放开市南区、市北区、李沧区、崂山区套型面积在144平方米以下住房的限购政策。

业内点评：青岛三年限购至此终结。但全面取消限购没有引起楼市的大幅波动，商品房销量和房价都没有出现大起大落的情形，总体比较稳定。但从另一方面来说，全面解除限购真正确立了市场反转趋势，为成交量价全面反弹、解决购房门槛等问题亮了“绿灯”。

9月：

大事件： “青18条”出台

事件关注指数：★★★★

内容：9月23日，青岛市国土资源和房屋管理局、青岛市城乡建设委员会、中国人民银行青岛 支行、青岛市住房公积金管理 、青岛市地方税务局、青岛市规划局等六部门联合下发《关于完善保障性住房和市场多层次需求住房建设体系的意见》（以下简称《意见》）。意见规定，出售 住房又新购住房的居民家庭偿清原购房贷款后，再次申请住房贷款的，按首套房贷认定。同时，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭 住房的，减半征收契税。

业内点评：“青十八条”一度被认为对于当时低迷的青岛楼市有着“救市”意义，但其中令市场 为期盼的信贷优惠部分，终因银行执行问题成为泡影，但是“青十八条”确认的的首套房认定和税费减免，无疑对于改善性需求购房有着积极意义，后市作用仍然可期。

11月：

大事件：央行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率

事件关注指数：★★★★

内容：中国人民银行决定，自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍；其他各档次贷款和存款基准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当简并。

调整后，五年以上贷款基准利率由原来的6.55降到6.15，相当于打了94折。

青岛：商业住房贷款方面，在青银行执行新利率，个别银行针对首套房贷有折扣优惠，但需指定楼盘，并且贷款人需要满足一些硬性条件。

公积金住房贷款方面，青岛市个人住房公积金存贷款利率也同步下调，自24日起，住房公积金五年以下（含五年）的贷款利率从原来的4.00%降至3.75%；五年以上的公积金贷款利率由原来的4.5%降至4.25%，下降幅度为0.25%。

业内点评：房地产界普遍认为，央行的降息是下半年以来持续“救市”政策的高潮，降息后买房人将受益，买卖双方热情将被激活，成交量有望回暖，价格优惠开始减少。

12月：

大事件：15年来 改版 青岛房天下新版首页上线

事件关注指数：★★★★

12月2日，青岛房天下PC平台全新改版上线。本次改版包括青岛房天下大首页、新房频道首页、二手房频道首页、家居频道首页等几个核心页面和频道全新换装。这是房天下15年来规模 的一次改版。

新首页BETA版自2014年9月底开始在天津正式公测，公测中表现 为 的是，围绕新房楼盘、二手房房源为维度的核心流量指标得到快速提升，浏览这些楼盘房源信息的用户数以及用户人均浏览的页面数等增长明显，而因此带来的楼盘来电量较改版前提升36%。

对于房天下PC平台的全面改版升级，房天下控股网站与技术副总裁张步镇表示：“这是继99年成立至今15年来多次改版中变革动作 的一次；新首页全面实现从用户角度出发，以满足和贴近用户购房需求为前提，从而带给购房者更好的实用性能及用户体验。”

12屏变7屏 首页“变轻盈”

版面长度变短 更加贴近用户浏览习惯

新版头图区更简洁 实用功能更突出

与旧版首页 直观的变化，就是新版首页长度大幅缩减。由原来12屏的长度缩短到7屏，新版首页表现得更为轻盈。与以文字为主要元素的旧首页相比，新首页大幅增加了图片元素，更为贴近用户的浏览体习惯和偏好。

缩小新闻资讯比例 访问效率更高

业内点评：青岛掌控传媒主编张则涛认为“青岛房天下新版界面有创新，也有借鉴，集纳国内房地产网站的新探索，互相学习，互相借鉴，而又延续自身的 基因，祝愿接下来的十年房天下能为行业别开生面。”
青建地产副总经理江志勇认为“新版从买卖的角度看， 方便简易，尤其是地图导航。房天下的趋势偏用户市场是正确的选择。”

12月：

大事件：不动产统一登记

事件关注指数：★★★★

内容：不动产登记暂行条例》（以下简称《暂行条例》）基本敲定，已由国务院签发，于2014年12月22日发布，自2015年3月1日起施行。

业内点评：业内人士分析，从楼市调控来讲，不动产登记其实就是指个人住房信息登记联网，个人住房信息系统的逐步建立，对于以税费调控为主的技术条件的建立、以“差别化”措施对楼市进行分类调控、调节存量房城市供求关系、楼市长效调控机制的建立等调控手段的转向，一定程度上警示了过热反弹和 需求,具有积极的意义。不动产登记工作的推进，对房价产生影响目前存在于心理层面，实质性影响短期还很难看到。对于青岛而言，不动产登记对刚需和改善客户影响不大。