青岛住宅市场处于下行调整期，以价换量成为市场主流

DTZ戴德梁行10月29日发布了2014年第3季度新闻发布会，总结青岛房地产市场在2014年第3季度的表现。

戴德梁行第三季度发布会现场

宏观市场方面，2014年8月份，固定资产投资再次出现较大幅度的下滑，而制造业采购经理指数也在枯荣线附近徘徊，显示经济仍未完全企稳，增速继续下行的风险仍然存在；8月份国房景气指数继续探底，市场形势日益严峻。房地产业仍处于下降通道中，房价下跌成为普遍现象，预计未来市场观望情绪将进一步加重。

在银行信贷紧张及宏观经济下行的背景下，购房者观望情绪蔓延，入市积极性普遍不高，开发企业也相应放缓了推盘节奏。2014年6月至8月，全市批准预售面积为194.76万平方米，环比减少38.09%。分月份来看，6月全市商品住宅市场新增2,476套，约24.69万平方米，7月新增2,389套，约26.59万平方米，8月1日由于青岛官方局部取消限购，对市场有一定的提振作用，全市商品住宅市场新增15,163套，约143.48万平方米。分区域来看，城阳新增供应达到34.6万平方米，是所有区域中供应的，占总供应的17.77%。

截止到2014年8月，主要百城均价已连续四个月环比下跌，但跌幅有所放窄，整体来看房地产市场仍处于下行调整期，以价换量成为市场主流，加之政府局部取消限购，购房者观望情绪减弱，需求不断得以释放。2014年第3季度全市一手住宅成交面积为250.64万平方米，成交套数为25,121套，环比增加43.94%。值得注意的是城阳区由于限购的取消以及北岸新城的拉动，住宅成交较为活跃，成交量与去年相比有19.08%的增幅，达到42.19万平方米。由于开发商面临的压力较大，本季度以价换量成为主旋律，成交均价环比下降10.93%至每平方米9,424.94元。

2014年第3季度，位于崂山CBD的大荣中心B座交付使用，为市场带来近20,000平方米的办公面积，全市甲级写字楼的存量上升到873,395平方米。本季度甲级写字楼市场活跃度较上季度有所降低，净吸纳量为34,225平方米，环比下降20.4%，但相较以往季度仍处于较高的水平。从构成上来看，银行总部的不断入驻促使崂山CBD成熟度不断提高，加之本区域供应的不断加大，崂山CBD本季度表现较为活跃，例如青岛康贸国际贸易在大荣中心租赁了一整层。本季度吸纳仍主要来自搬迁及扩租，SABIC搬入远洋大厦B座面积约1,320平方米；西海岸集团在青岛中心设立总部，占用面积约1,740平方米。由于新增供应较少，影响范围有限，全市甲级写字楼空置率由上季度的23.51%下降至21.25%。

从行业需求来看，金融投资、政府机构及专业服务类行业仍是本季度新增需求的主力，表现较为活跃；制造业、保健类行业表现较为平稳；随着国内经济的逐步好转，对租金较为敏感的物流、外贸行业虽然也在积极寻租，但优质物业成交较少。

虽空置率高位运行，但相对活跃的市场促使业主对于租金的期望较高，本季度市场租金稳中有升，环比微幅上涨0.23%至每月每平方米113.59元，崂山CBD由于新入市项目品质较高，其租金高于现有租金水平，促使其租金环比上升3%至每月每平方米89.48元。DTZ戴德梁行青岛公司总经理张春雨先生表示，年内包括啤酒城改造项目在内的多个位于崂山CBD的甲级写字楼项目相继入伙，密集的供应加上需求的增长滞后将提高全市空置率情况，空置率的高位运行也促使青岛甲级写字楼租金存在下行风险。

2014年上半年，全市实现社会消费品零售额1,527.97亿元，同比增长12.7%，比一季度微幅提高0.6个百分点，消费品市场稳中向好。

虽然消费增长放缓一定程度上抑制了商业需求活跃度，品牌拓展新店的意愿降低，但受旅游旺季及中秋等节假日的拉动，本季度服饰、品牌集合店保持了一定的活跃度。如MaxMara在海信广场升级双层店；CK、Armani在海信广场负一层重新开业；法国时尚馆落户万邦中心3层，面积为2,418平方米。餐饮方面，受大环境影响，本季度中高端餐饮依然低迷，继小绍兴、顺风肥牛、海梦圆之后，勇丽成为青岛十大餐饮名店中折戟的第四家企业。与中高端餐饮表现不同, 休闲及特色大众餐饮依然保持其扩张势头，不断在市场拓展门店。吉野家在青岛中心租下200平方米的营业面积；继在百丽广场、李沧万达、火车站扩张后，汉堡王第四家门店选址在中山路百盛，面积约320平方米；Zoo Coffee、桥咖啡馆在百丽广场西区开设新店等。品牌商家对于核心优质成熟地段的优质项目仍保持积极的态度，全市优质购物中心首层平均租金环比上涨0.85%至每月每平方米474元。

本季度优质商业市场仍无新增供给，从整体来看，商用物业表现平稳。但由于受到电商等新兴购物模式的影响，优质商铺市场面临的同业及外部竞争进一步加剧，巴黎春天百货已于9月1日闭店，目前包括Vivienne Tam 、PORTS1961、白领、吉芬等品牌已撤离商场。作为中高端百货店代表的巴黎春天在青岛经营七年有余，一直秉承高端路线，此次闭店受自身经营、电商冲击及购物中心大量供应等多重原因影响，这也在一定程度上昭显了传统百货谋求转型的迫切性。

本季度零售业延续上季度态势表现平平，但随着部分项目品牌调整及消费旺季的来临，青岛零售业经营状况有望改善，市场的高活跃度继续支撑商铺租金和售价维持在较为稳定的水平。