2014楼市年中报:政策风向微转 重磅事件接连来袭

成交从热闹到冷清，涨幅从放宽到收窄……2014年上半年，岛城楼市仿佛突然来了一个大转向。众多开发商开年仍沉浸在去年底的楼市火爆中，但是市场格局变化之快使他们始料未及。不过接下来市场的持续平淡迅速让他们清醒，面对市场的考验，开发商们纷纷使出各种招数。不过这并没与获得购房者的青睐，原本狂热的购房者突然冷却下来，随着时间推移，越来越多的购房者选择观望。

今年，开发企业半年报业绩并不好看，这也从侧面显示出楼市状态低迷。很多人习惯性的将其归咎于市场观望。观望的市场并不平淡，也不缺乏亮点。今年的岛城楼市，迎来了各种政策的出台，这些政策有的是立竿见影，有的是着眼后市。不仅如此，上半年的楼市事件也是格外精彩，对于楼市来说，这些事件有的让楼市温度上升，有的却在给楼市降温。

上半年已经过去，但留下的一串谜题依然没有解开。站在年中来看，房地产市场似乎出现了拐点，立足于此，微刺激下银根松动，更多城市限购放松，更多的房企集中推案，下半年市场形势或有转机。不过行业加快调整的态势并没有改变，显然，考验期仍在持续……记者 王晓磊

向左向右 政策风向微转，楼市进入徘徊期

楼市中的政策调控就是风向标，一项政策出台后，或能带动市场火热，或能让市场平静。2014年，国家的房地产政策改变了一刀切的调控方式，更讲究“分类调控、因地制宜”。而在青岛，今年上半年一系列政策出台，有的直接作用市场，有的则是埋下了伏笔……

公积金新政提高贷款门槛

今年2月7日，青岛住房公积金管理中心发布消息称：2014年3月10日起，实施新的《青岛市住房公积金提取管理办法》和《青岛市个人住房公积金贷款管理办法》，这被称作“公积金新政”。公积金新政使得公积金申贷缴存标准和贷款限额门槛双双提高，比如建立住房公积金账户满12个月且在申请贷款的近12个月内连续正常缴存住房公积金12个月才具备贷款资格，而此前标准为6个月；60万元的贷款额只有借款人及配偶均符合申贷缴存条件才有可能享受到，仅本人符合申贷的，购买新房贷款额为36万元，购买二手房为21万元。此外，在提取公积金方面也有了一定修改。

记者了解到，公积金新政的出台并非是以调控为目的，而是基于公积金管理现状和需求出发。青岛的公积金政策经历了多次调整，尤其是去年“个人符合条件的购买新建住房贷款额可达60万元”，一度催热了公积金贷款，更是带动了楼市的火热。不过，这种宽松的政策也催生了不良现象，有些名下已有一套房产的购房者，为了能顺利办理公积金贷款手续，尽量多地贷到公积金贷款，还办理了“假离婚”。显然公积金贷款门槛的提高将限制这一现象。

其实，公积金新政切切实实影响了市场，尤其是对新房市场。业内人士表示，一些购房者为抢搭公积金新政末班车抓紧时间购房，使得公积金管理中心出现集中办理公积金现象；同时一些原本按贷款额才能买房的市民被迫推迟购房计划。并且最重要的是影响了众多购房者的心理，使得市场出现了观望情绪。

并且公积金新政施行之后，也引发了一系列问题，如公积金贷款额度降低，使部分购房者转为商业贷款，购房成本增加；虽然新政抑制了部分公积金贷款的需求，但公积金资金运行压力依然存在，放款周期延长。目前公积金贷款资金发放的周期，大约在四个月左右，其中二手房贷款一般在一个月左右。如此长的放款周期，对于急于回笼资金的开发商来说，是难以接受的。因而，岛城目前很多开发企业只认商业贷款，不认公积金贷款。

在商业贷款方面，自去年开始的“限贷”仍在继续。从目前来看，岛城商业贷款的形势也不容乐观，一方面是8.5折房贷绝迹市场，另一方面是信贷额度也很紧张。不仅如此，一些中小银行暂停房地产类贷款的消息近期也不断出现。业内人士分析，公积金新政引发的信贷收紧，无疑让岛城楼市在不同程度上，变得更加冷静。

楼市限购令出现松动

据《北京晚报》报道，前不久，呼和浩特放开限购，成为正式发文确定放开限购的城市。6月25日，呼和浩特市相关部门发文称“不再要求提供住房套数查询证明”，这等于取消限购，一时引起广泛关注。不过当天下午，这一文件被撤下。6月26日上午，呼和浩特房地产开发监督管理处正式发表“更正声明”，将文件第七项第二行括号内“含二套住房”改为 “含二手住房”，使得限购政策最终尘埃落定。此前，沈阳也曾出台限购政策，一天的时间就匆匆收场。

其实，楼市限购政策已经走过了四个年头。2010年4月，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求房价上涨过快城市限制家庭购房套数，被业界称为“限购令”。随后限购令在45个城市得到不同程度的落实，也不同程度地打压了楼市的投机需求。

有商业机构发布的研究报告则显示，在国内大中城市中，温州、西安、福州、杭州、沈阳等15个城市存销比超过20个月，地方政府正面临限购松绑的冲动。有业内人士认为，当下行政手段无法改变市场经济运行的内在规律，过去政府试图通过限购等行政措施抑制房价过快上涨，结果并不理想。当前或许已到了下决心让限购政策退出的时候，应采用更符合市场原则的长效机制，以促进楼市长期稳定发展。

二孩新政落地引发“大房风”

今年，各地先后开始放开“单独二孩”政策。目前山东省“单独二孩”政策已经开始实施。根据《山东省生育证管理办法》，青岛单独二胎新政6月15日开始实施。岛城各区市已开始受理二孩申请，有的已经发下了生育证。

单独二孩带来的人口增加将间接刺激一直以来享受人口红利的房地产市场。有专家表示，二孩政策将极大提高房地产销售量，减缓房地产衰退进程。记者注意到，二孩政策也开始悄然影响年轻置业者的选择。提到婚房，人们首先想到的或许是一居室或两居室的中小户型，然而，限购、限贷背景下，购房、换房成本都大幅增加，加之未来生儿育女、老人照看的因素，目前在选购婚房时，岛城越来越多的年轻人开始摒弃传统的先买小房、再换大房的阶梯式置业观念，对居住功能上能实现“一步到位”的中大户型的喜爱超过了以往。未来，备受刚需推崇的二居逐步被三居房或四居房所替代。为抢得先机，岛城部分开发商开始酝酿小三居甚至四居户型来满足置业者置业需求。不过业内人士也表示。“单独二孩”带来的销售量上涨则需要一段时间的酝酿才会显现出来。从目前来看，青岛新房市场并没有太大反应，预计要待政策实施一段时间后逐步显现。

就近入学规定催热

近年来，岛城的价格一直飞速上涨，而“就近入学”的规定更是让火上加火。年初，教育部印发《教育部办公厅关于进一步做好重点大城市义务教育免试就近入学工作的通知》，要求2014年制定完善进一步规范义务教育免试就近入学的方案。虽然这则通知和房地产关系不大，却被认为会催热，因为“现在想进入名校，就必须靠户口，想获得户口，只能靠房子了。”

据了解，整个岛城约有8万套，占整个青岛可售房产1%左右。由于义务教育阶段“就近入学”原则的不断强化，越来越多的家长通过购买来让孩子读名校。正是如此，在青岛，一些名校周边的二手房单价也是连年上涨。很多中介对“”这一概念进行力推，强调的保值性、抢手性。虽然是小破旧的老房子，但是一样能卖出动辄每平方米两三万元的单价。

业内人士表示，该通知短期内对影响不大，因为在青岛划片入学制度已经实行了很多年，该通知也只是起到一定约束作用。除此之外，还要提醒购房者要注意辨别 “伪”。

公租房和廉租房将并轨

目前，青岛市的廉租住房与公共租赁住房在户型、房租上都有差别。一般说来，廉租房户型基本在50平方米以下，而公租房的户型则在60平方米以下。此外，廉租房的租金一般是每平方米每月0.7元，是相对固定的，而公租房的租金则与其所处区域地价有关，公租房的租金一般按照周边市场租金的70%来收取。不过这一差别将在今年得到改变。2月9日，山东省《关于推进公共租赁住房和廉租住房并轨的实施意见》正式发布。据了解，在青岛，2014年新建公租房和廉租房并轨运行，年底前实现统一规划建设、统一准入分配、统一运营管理。根据实时规定，进一步完善公共租赁住房的租金定价机制，动态调整租金。原则上按照适当低于同地段、同类型住房市场租金水平。其中，并轨后，新建公共租赁住房的单套建筑面积应严格控制在60平方米以下，以40平方米左右的小户型为主，满足基本住房需要。

据了解，济南廉租房公租房有望在7月份实现并轨，而青岛已经在建设方面实现并轨，将很快出台相关政策。

不动产登记条例年内或出台

不动产统一登记向来被认为会对楼市产生深远，不过这一政策的出台远非顺利。2月18日，召开的山东省国土资源工作会议上，省国土资源厅相关负责人透露，按照国土资源部统一部署，省会城市、计划单列市不动产登记2014年底前开始实践操作。日前，河北、山东等6省已明确建立不动产登记联席会议制度，青岛也将遵照条例实施。不过直到目前，该条例并未出台。根据国土资源部的立法计划，《不动产登记条例》已由6月底前出台变为6月底前力争报出送审稿，年内完成立法。

个人住房信息系统联网一向被看作是不动产统一登记的前奏，不过这项工作启动已经4年，进展同样并不顺利。住建部于2011年要求次年6月底完成60个城市的联网工作，又于2012年要求，在2013年6月底前完成500个城市的住房信息联网。然而，联网大限已至，500个城市的住房信息联网并未完成。2014年个人住房信息联网的工作将被纳入不动产统一登记制度的设计。其实早在2012年，按照住建部部署，青岛市已建成了覆盖六区四市的个人住房信息系统，并已具备了和其他大中城市的联网条件。

但是这并不妨碍不动产统一登记的热烈讨论。因为不动产统一登记制度与房产税联系密切，它被业内视为此前多城市住房信息联网的升级版，这无疑会成为房产税向铺开的基础。 本版撰稿 记者 王晓磊 

向上向下 重磅事件来袭，彷徨未到终点线

楼市事件是人们津津乐道的话题，2014年的岛城楼市我行我素地偏离了人们的想象，也触发了众多精彩的事件，让话题异常丰富。不仅如此，虽然这些上半年的楼市事件已经是过去时，现在却是人们判断市场走向的重要参考，没有蝴蝶效应那么夸张，但足以激起青岛楼市的涟漪。

五月首跌折射楼市温度

如果说岛城楼市有自己的“体温”，在2014年这温度无疑是下降的，在这下降过程中，最引人注目的事件是国家统计局发布的5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示，青岛5月份新建住宅价格环比下跌0.1%，同比上涨6.1%；其中，新建商品住宅价格环比下降0.1%，同比涨幅6.4%。这是自2012年10月以来，青岛房价在经历了19个月的稳步增长之后，首次出现了环比下降的情况。虽然只是房价环比首次出现微跌，但是被业内看作上半年岛城楼市的一个缩影。根据国家统计局发布的70个大中城市住宅销售价格变动情况，进入2014年，青岛房价环比涨幅一直在1%以下并且是逐月下降，从涨幅也就是1月份的0.6%降到0.3%、0.1%最终在“红五月”出现19个月以来的首次“负增长”。虽然同比房价仍然在上涨，但是涨幅不断收窄，经过半年时间，青岛房价同比涨幅已经从原来的10.5%下降到6.1%。根据实时一期的中国房地产百城价格指数统计显示，青岛6月份新建住宅均价为9649元/平方米，环比下跌了1.66%，涨幅排百城第91位。

其实，2014年的开局并不差，1月份新建住宅成交量为8496套，延续了2013年底的火热，也切实迎来了“开门红”。虽然没有出台更加严厉的调控新政，但新房成交量连连下跌，不但“金三银四”毫无起色，“红五月”也是差强人意。对于开发商来说，2014年多数住宅项目开盘后的销售情况并不乐观，为了激活市场，开发商开始推出各种优惠措施和特价房，有的是直接降价，有的是加推盘平开，有的还有各种优惠。但是购房者的热情和2013年却是天壤之别。记者注意到，目前市场上最浓重的氛围就是观望，有多家机构进行过市场调研，发现多数市民面对房产商的优惠措施和特价房，仍然认为没有真正的“降价”。岛城有业内人士表示，从目前的市场价格变化情况看，国内房地产价格在经历近两年持续上涨之后已经进入调整期。

不过业内人士认为，基于当前经济形势和房地产市场特点，中央或将继续采取金融措施支持自住需求，合理引导和稳定市场预期，地方政策微调也将短期刺激市场，下半年需求或将缓慢回升。对于楼市的长期也有不少人看好。中国房地产业协会名誉副会长朱中一表示，楼市在中长期是看好的，现在城镇化名义上是53.7%，实际上不到40%，城镇化的发展对我们房地产的需求，不管是住宅，还是产业地产、商业地产等等，都有发展空间。全经联研究院常务副院长林峰也认为，在城市化率达到70%以前，保持上升曲线是没有问题，也就是说，未来十到二十年，房地产保持良性发展结构都没有问题。

西海岸新区带来新动力

6月9日，国务院发文批复 《山东省人民政府关于申请设立青岛西海岸新区的请示》，同意设立青岛西海岸新区，这无疑再次振奋了西海岸楼市。桥隧开通之后，房企大鳄不断进入，西海岸楼市的发展已经是翻天覆地，此次西海岸被定位新区，更被认为是楼市发展的新动力。根据《青岛西海岸新区总体方案》，西海岸将高水平规划建设新区主城，完善服务功能，集聚产业和人口，推进旧城改造，提升文化品质，构筑青岛“三城联动”发展的重要一极。

对西海岸的购房者来说，西海岸楼盘的吸引力就是海景资源。相比主城区的海景资源日渐稀缺，西海岸的海景资源可谓丰富。在西海岸，海景房的价格亲民得多。不仅如此，近几年地产大鳄纷纷抢滩西海岸，一下子拔高了区域的产品定位。2014中国房地产500强中，仅前十名中就有万科、中海、万达、绿地、保利、世茂、龙湖先后落子西海岸。不仅如此，本土企业也陆续在西海岸拿地。

由于西海岸楼市的集中开发，使得楼盘供应量十分充足。数据显示，西海岸新房的存量逼近4万套。其中不少是准现房这不但给了购房者更充分的选择，目前不少开发商放下身段，以价格换空间，这让西海岸楼市的价格优势更加明显。

新版住房合同保障权益

买房就要签合同，但是遭遇“霸王合同”是让很多购房者无奈的一件事。不过，5月26日，这一现象或将改观，因为住建部和国家工商总局联合发布了新版 《商品房买卖合同 （预售）示范文本》、《商品房买卖合同 （现售）示范文本》。

记者在住建部网站上看到了新版购房合同示范文本，这个文本共有十章，正文就有26页。新版购房合同是在2000年版的 《商品房买卖合同示范文本》基础上修订而成，更加注重买受人权益的保障，细化描述商品房的基本情况，规范了商品房交付条件和交付手续，新增规划设计变更方面相关约定，单列商品房质量和保修责任，同时对法律法规没有明确规定的事项，引导买卖双方自行约定以避免纠纷，细化了买卖双方的违约责任。住房城乡建设部相关负责人表示，与2000年的合同示范文本相比，新修订的合同示范文本更加突出平等维护买卖双方合法权利，在明确双方义务的基础上，更加注重买受人权益的保障。

虽然新版购房合同出了示范，但由于这一合同不是强制执行，开发商大多都会选择对自己有利的条款，同时删除一些不利条款。因此有律师建议，购房者在签订合同时，一定要仔细阅读合同条款，慎重做出决择。

以房养老逐渐走进现实

随着我国老龄化的加速，越来越多的人开始提前养老做准备，其中“以房养老”一直是颇具争议性的话题。前段时间，保监会召开新闻发布会，公布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，保险以房养老试点开始在北京、上海、广州、武汉四个经济发达城市启动。不过7月1日，虽然是京沪广汉四地试点以房养老的首日，但是试点开局并不十分理想。前期参与保监会征求意见的太平洋保险、合众人寿保险等几家公司均未申报以房养老产品。

伴随着中国人口老龄化，养老问题变得日益严重，“以房养老”被当作一种手段提出来，并且被积极付诸实践。不过业内人士普遍认为，以房养老要想顺利推进，至少需要满足“独立住房、房价稳定和产权”三个因素。就目前的政策来看，还存在很多不稳定的因素，无论养老者本身还是保险公司，对以房养老比较谨慎已是不争的事实，并且短期内难以大规模推广。

房企出海遭遇强劲阻力

房地产商“出海”是近年来的时髦，这也引导了不少购房者海外置业并移民。像在韩国的济州岛，就有百通集团等中国5家集团公司在此推进开发项目。不过近日，韩国济州岛新任知事元喜龙发表言论称，中国目前投资济州的大项目属于“投机资本”，要求已经获得上届道政府批准、但未开工的项目“从头再来”。有消息称，原本要在6月24日举行开工仪式的济州神话历史公园项目，因此被按下暂停键。据报道，韩国乐天公司和中国某开发商共同开发的济州 “梦塔”项目迟迟无法推进。

早在2010年，济州岛曾颁布投资移民政策，在济州岛内购买休闲停留设施花费50万美元以上，即可获得韩国移民身份，不仅享受国民待遇而且不用服兵役。不过最近当地政府发布了对购房者的不利消息，“将大幅提高外国人通过购买房地产获得济州永居权的条件”。 本版撰稿 记者 王晓磊