全国土地市场分化加剧 交易量普遍下滑
房天下2014/04/15 18:09
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
一、本月观点——土地市场分化加剧
2014年3月，土地市场普遍出现交易量的下滑。
同策咨询研究部数据显示，3月各类土地成交1266幅、4961.88万平米，分别环比下滑49%和47%，同比方面下滑幅度更大，地块数量和面积都下滑53%。其中，一线城市受北京一幅大面积游乐场地块影响，成交面积出现大幅上扬，数据显示，一线城市各类土地成交56幅、398.99万平米，分别环比上扬2%和60%，分别同比上扬12%和1.03倍；二线城市各类土地成交484幅、1870万平米，环比、同比下滑幅度都在5成以上；三四线城市各类土地成交726幅、2693万平米，环比均下滑4成以上，同比均下滑5成以上。
究其原因，主要有二点：
一、1-2月恰逢元旦、春节传统淡季，土地供应量明显紧缩，导致3月小阳春土地市场成交不济；
二、信贷收紧因素、市场不佳等状况，导致企业拿地谨慎。
分线城市来看，一线城市由于3月北京有一幅游乐场用地推出，大幅拉高市场供求量，土地市场保持高昂姿态，同时，其溢价率也从2月的低谷状态得以反弹，去年12月到今年2月宅地成交楼面地价都在万元以上，而在以往，除2013年7月份外，此类高于万元的楼面地价几乎没有月份出现过。由此可见，房企继续看好一线城市，虽然在一手商品住宅市场上暂时冷清，但“地热房冷”的现象着实出现。
二线城市，三四线城市与一线城市之间出现明显分化。
同策咨询研究部数据显示，二线城市宅地楼面地价为1850元/平米、三四线城市楼面地价为1004元/平米，同比、环比表现波澜不惊，整体趋势较为平稳，与一线城市出现明显的波动上扬态势形成反差。商办用地方面，二线城市楼面地价为977元/平米，环比、同比分别下滑37%和28%；三四线城市楼面地价为769元/平米，同比、环比分别下滑24%和10%。
宅地溢价率方面，二线城市为7.50%、三四线为8.36%。商办用地溢价率方面，二线城市为7.12%、三四线为6.12%。
同策咨询研究部分析师许之静认为，相比一线城市，二线、三四线城市溢价率没有上涨态势，甚至从今年情况来看有下滑苗头。从二线城市情况来看，主要是由于部分城市库存量高涨，出现大幅降价现象，导致部分企业在该城市拿地偏谨慎。二线城市本身也有分化现象出现，如开发企业对于杭州土地市场看法出现明显分化。而三四线城市普遍存在前期供应量过大的问题，更需要谨慎对待。这不得不使房企调整拿地策略，尤其是在库存量高涨的地区少拿地或者不拿地。
二、土地市场篇
（一）3月城市等级数据总览
数据来源：同策咨询研究部
推出地块：指正式挂牌时间在当月的地块
成交地块：指成交时间在当月的地块
数据说明：①住宅：包含纯住宅及含有住宅的综合性用地；②商业办公：包含商业、商服、旅游业、金融保险用地；③工业：包含工业和仓储；④公建及市政（本报告未提及）：包含文化、体育、娱乐、机关、科研、教育、医疗、设计用地、市政公用设施、绿化用地。
（二）土地供应情况
1、土地总体供应情况——连续三个月供应量下滑 土地市场跌入低谷
2014年3月，土地供应量继续降温。各类土地推出2043幅、8661.72万平米，环比下滑18%，同比增加2%，3月份的土地供应量也是2013年4月以来的值。从结构上看，住宅用地占35%、商办用地占15%、工业和其他用地占49%。其中住宅用地推出623幅，3022.59万平米，环比分别减少29%和28%，推出地块数为2012年6月份以来新低，同比方面，地块数量下滑8%，地块面积上扬8%。
2、住宅用地供应情况
（1）一线城市——宅地供应略有上扬 进入新一波土地热潮
3月份，北上广深四个一线城市住宅土地推出26幅、192.59万平米，分别占住宅用地供应的4.2%和6.3%，并环比分别增加24%和56%，与去年同期相比分别暴增3.33倍和2.64倍。从2013年至今的月度同比情况看，15个月中仅4个月同比出现下滑，而今年2月份的下滑幅度最甚，到了3月，同比数据则出现骤升。这主要是由于去年3月“国五条”出台导致一线城市供应量尤其低的因素而造成的。
除了北、上、广三个城市外，深圳在季度供应量紧缺，出现宅地零供应的状况，深圳住宅土地出让逐渐呈现“僧多粥少”局面，相比北上广宅地“地王”频出，深圳土地市场显得相当冷清。深圳房地产开发程度高、可供开发土地资源相对稀缺，在宏观调控没有松动的情况下，深圳土地市场面临着艰难的局面，去年深圳住宅用地交易清淡，今年恐难有改观。
从其他一线城市情况看，根据2013年12月召开的中央经济工作会议在部署2014年的任务时，特别提出“特大城市要注意调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率”。十八届三中全会的《决定》中也提到“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让”。预计2014年一线城市住宅用地供应量的上升，有助于抑制地价水平过快上涨。
（2）二线城市——今年2月宅地供应量略高于去年同期
3月份，二线城市住宅土地推出179幅、916.12万平米，分别占住宅用地供应的29%和30%，并环比分别减少41%和45%，与去年同期相，地块数量和地块面积均下滑16%。从2013年至今的月度供应情况看，在2013年12月份二线城市宅地供应量达到超4000万平米的高潮，而从历年情况看，2、3月份往往是谷，从今年情况来看，2月宅地供应量略高于去年同期，而3月供应量同比有小幅下滑。
近期部分二线城市房价出现大幅下探的主要原因便是其所在区域库存量巨大，单靠当地居民无法消耗，。这些城市由于前几年住房供应过多，在投资投机性需求被抑制的情况下，刚性需求和改善性需求难以支撑高房价。而这也给土地市场也带来波动。
（3）三四线城市——连续12个月宅地供应同比增加，对高库存带来威胁
3月，三四线城市住宅用地推出418幅、1913.89万平米，环比分别减少24%和21%，同比方面，地块数量上下滑8%，而在地块面积上则上扬15%。从同比数据的月度走势上看，去年4月以来，三四线城市宅地供应面积同比都出现不同程度的上扬，这也给当下这些城市住宅库存量居高不下带来威胁。
3、商办用地供应情况
（1）一线城市——北京推出一游乐场地块 大幅拉高商办地块供应量
3月，一线城市商办用地推出23幅，210.43万平米，地块数量上环比增加76%，地块面积上则暴增9.59倍，同比方面，在地块数量上持平，地块面积上较去年同期增加4.17倍。3月一线城市商办用地供应面积骤升，主要是由于北京通州区梨园街道通州文化旅游区内推出一幅游乐用地地块，地块面积高达120万平米。
（2）二线城市——商办用地供应同比下滑幅度总体呈现减弱态势
3月，二线城市商办地块推出111幅、393.79万平米，分别环比下滑42%和17%，同比分别减少26%和21%。在去年10月份二线商办地块出现近1500万平米的供应小高峰后，市场供应量激增，随后的四个月地块推出都较同期有不同程度的下滑，但随着进入“小阳春”时节，商办用地供应正呈升温态势，同比下滑的幅度总体呈现减弱态势。
（3）三四线城市——新城镇化开展有望带动4月商办地块供应
3月，三四线城市的商办用地供应249幅、713.79万平米，分别环比下滑40%和43%；同比分别下滑8%和4%。该趋势与去年1-3月走势类似，和二线城市类似，在去年年底出现了供应上的翘尾，去年12月份三四线城市的供应量一度达到953幅、3941万平米，创下2012年以来的新高，而进入2014年季度，供应量在3月出现下滑态势，但伴随新型城镇化的开展，小城镇建设有望吸纳更多产业进驻，预计在4月份供地量会有上扬。
（三）土地成交情况
1、土地总体成交情况——量跌价涨 和房企去年完成土地储备有关
从成交情况看，土地市场3月继续降温。同策咨询研究部数据显示，3月各类土地成交1266幅、4961.88万平米，分别环比下滑49%和47%，同比方面下滑幅度更大，地块数量和面积都下滑53%。成交地块楼面地价依然呈现波动上扬，3月价格为1274元/平米，较2月微幅上扬0.6个百分点，同比上扬幅度则达到26%。土地出让金收入仅1220.53亿元，同比下滑4成。
从成交结构上看，住宅用地成交383幅、1981.80万平米，分别占各类土地的30%和40%；商办用地成交259幅、820.20万平米，分别占20%和17%。
土地市场在3月成交量不升反降，这可能和很多房企已经在去年完成土地储备有关，房企回归一、二线城市在楼盘销售和拿地策略中都有明显迹象。
2、住宅用地成交情况
（1）一线城市——宅地成交量高位震荡，楼板价暂时走低
3月，一线城市住宅用地成交23幅、164万平米，环比分别下滑15%和14%，同比方面，地块数量上扬1.56倍，地块面积上扬1.86倍。从月度走势上看，受到去年年末一线城市宅地供应量达到小高峰，今年年初的1、2月份宅地成交量依旧高涨，甚至接近200万平米。而由于2月一线城市宅地供应量骤减导致了3月市场成交量稍有下滑，但下滑幅度不大，从同比情况看，依然处于高位水平。
从成交楼面地价来看，3月成交楼面地价为7715元/平米，环比呈现连续两个月的下挫，较2月继续下滑26%，但同比大涨50%。一线城市宅地还有具有其他城市无法比拟的优势，从去年8月起来，价格呈现明显的上扬趋势。
（2）二线城市——宅地成交连续三个月下滑
二线城市住宅用地成交量从去年12月开始呈现连续下滑态势，今年3月共有154幅、828.35万平米的住宅用地成交，环比均下滑5成左右，同比分别下滑45%和40%。从价格上看，3月成交楼面地价为1850元/平米，环比上扬4%，同比上扬9%，整体价格走势表现较一线城市更为缓和。但由于一线城市地价高涨并且目前实行集约用地，一些实力房企将布局二线城市，导致这些城市的地价也水涨船高。
（3）三四线城市——成交量呈现梯度下滑
3月，三四线城市住宅用地成交量继续下滑，全月仅成交宅地206幅、989.45万平米，分别环比下滑50%和44%，同比方面，地块数量下滑44%，地块面积上扬17%，这与1、2、3月份三四线城市的宅地供应急剧下滑有关。从价格上看，3月三四线城市的宅地成交楼面地价为1004元/平米，在2月短暂回落到924元/平米以后，又一次回升到了千元以上，从同比情况看，3月价格较同期上扬5个百分点。
3、商办用地成交情况
（1）一线城市——3月量增价跌 北京通州区一游乐场地块起到决定性因素
3月，一线城市商办用地成交仅8幅，较2月份减少1幅，但成交量却达到惊人的135.96公顷，环比大涨6.6倍，同比也大涨2.44倍。造成这样的情况主要是由于北京3月成交的2幅商办用地中，有1幅是来自通州区的游乐场用地，该地块建设用地面积就达120万平米，最终被北京首寰文化旅游投资有限公司以19.3亿元的低价夺得，折合楼面地价为2418元/平米，也对拉低一线城市平均楼面地价起到决定性因素，从价格上看，3月成交的楼面地价为5477元/平米，环比大降44%。若剔除该地块的影响因素，3月一线城市商办成交量则略低于2月。
年初一线城市成交的商办类地块面积大部分都偏小，在银行放贷政策收紧的前提下，开发商还没有大量资金涌入价格涨幅不如宅地市场的商业地产市场。
（2）二线城市——量价连月下滑
3月，二线城市商办用地成交91幅、282.36万平米，环比分别下滑45%和40%，同比分别下滑42%和54%。今年以来，成交价格出现滑坡式下探，受到1月份跳高至2261元/平米的影响，2月出现大幅回落，但3月成交楼面地价继续下滑到977元/平米，较2月下滑37%，同比下滑幅度也达到28%。从与住宅地块的成交价格対比上看，基本没有呈现商住倒挂的现象。
（3）三四线城市——量价连续疲软
3月，三四线城市的商办用地成交也出现疲软态势，本月共有160幅地块成交，合计出让面积401.88万平米，环比分别下滑40%和44%。从同比情况看，地块数量下滑43%，成交面积则下滑52%。而三四线城市商办地块成交楼面地价在2月份达到一个小高峰后又一次回落，3月楼面地价为769元/平米，环比下滑24%，同比下滑10%。
（四）土地楼面地价走势
1、住宅用地——一线城市波动上扬，二三四线波澜不惊
同策咨询研究部数据显示，2014年3月住宅用地成交楼面地价为1820元/平米，环比下滑3%，同比上扬22%。
其中，一线城市宅地楼面地价为7715元/平米，虽环比下滑26%，但同比上扬5成，去年12月到今年2月宅地成交楼面地价都在万元以上，而在以往，除2013年7月份外，此类高于万元的楼面地价几乎没有月份出现过。由此可见，房企继续看好一线城市，虽然在一手商品住宅市场上暂时冷清，但“地热房冷”的现象着实出现。
二线城市宅地楼面地价为1850元/平米、三四线城市楼面地价为1004元/平米，同比、环比表现波澜不惊，整体趋势较为平稳，与一线城市出现明显的波动上扬态势形成反差。
2、商办用地——一线城市商办地块价格仍然表现强劲
从商办用地市场看，3月土地成交楼面地价为1165元/平米，环比下滑23%，同比小幅下滑2%。
其中，一线城市楼面地价为5477元/平米，环比大幅下滑44%，同比小幅下滑2个百分点；二线城市楼面地价为977元/平米，环比、同比分别下滑37%和28%；三四线城市楼面地价为769元/平米，同比、环比分别下滑24%和10%。
虽然从2012年以来一线城市商办地块价格走势波动很大，但从去年4月至今的情况看，明显高于2012年水平，而二三四线城市两年多来商办用地的价格几乎没有涨幅。
（五）土地溢价率走势
1、住宅用地——一线城市溢价率反弹 二、三四线量价齐升难以为继
受2月出让面积的限制有关，3月各类土地成交量大幅缩水，出让金同样出现大幅下降，3月土地出让金为1220.53亿元，环比和同比分别大幅下滑41%和32%。其中，住宅土地出让金为926.11亿元，环比和同比分别大幅下滑38%和23%，并占各类土地出让金的四分之三。
3月各类土地成交楼面地价在1274元/平米，其中，住宅用地成交楼面地价为1820元/平米，环比小幅下滑3个百分点，同比则大幅上扬22%。 3月，一线城市宅地平均溢价率为47.51%、二线城市为7.50%、三四线为8.36%。
一线城市宅地成交在1月又有反弹，而二线、三四线城市则变化不大，说明一线城市优质地块仍然吸引开发商趋之若鹜，而二线、三四线城市土地价格量价齐升的局面难以为继，开发商土地储备相对充足，拿地态度也愈发理性，各能级城市间的分化将会更加明显。
2、商办用地——3月一线城市有望突破零的底线
从商办用地市场看，土地出让金为203.22亿元，环比下滑47%，同比下滑近五成，并占各类土地出让金的17%。
3月，一线城市商办用地平均溢价率从2月份几乎为零，反弹至33.54%，二线城市为7.12%、三四线为6.12%。一线城市中心区优质商办地块是导致争取激烈的主要原因。
三、排行榜
（一）3月各类用地成交总价排行榜10
数据来源：同策咨询研究部
（二）3月各类用地成交楼面地价排行榜10
数据来源：同策咨询研究部
(三)3月住宅用地溢价率排行榜10
数据来源：同策咨询研究部
