在首都经济圈买房要趁早？看完数据再决定
央视网2014/04/10 09:52
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4月9日，国家发展改革委员会称，正在会同有关部门和地方研究编制首都经济圈一体化发展的相关规划，规划范围包括北京市、天津市和河北省。
最近一段时间，京津冀一体化规划的细节虽然尚未敲定，一贯平淡的河北楼市却犹如“干柴烈火”瞬间引燃，到保定买房、到燕郊置业、到廊坊看房，成为这一段时间的楼市看点。保定、廊坊等地的楼市“亢奋”，是否意味着房价会一路飙升？
一体化点燃北京周边房价“虚火”
京津冀协同发展的国家战略提出后，保定、涿州、廊坊、固安、香河等地的房价都有所上涨。然而，多数专家认为，这种上涨很可能只是“虚火”。
受京津冀一体化消息的影响，河北保定的楼市闻风而动。但在清明小长假期间，保定的楼市没有预想当中的火爆，不少楼盘甚至是关门歇业，令不少看房客吃了闭门羹。
有专家指出，在目前楼市“高位震荡、逐步降温”的大背景下，即便是在保定买套房子，希望两三年后就获得高回报的可能性也很小；但从长期来看，随着产业、人口转移，会对某些地方的房价带来利好，中长期投资可以考虑。
但有业内人士提醒，目前楼市尤其是二三线城市的楼市正面临变局，炒房尤其是靠概念炒房的大好时光已经过去。在这一背景下，逆市押宝保定楼市存在一定风险。业内人士称，在河北省，保定的经济发展水平排不进梯队，其房价也低于石家庄、唐山、秦皇岛等城市。
有数据显示，2013年1月至11月保定商品房累积成交150.919万平方米，平均每月去库存化14万平方米。按照目前的可售面积584万平方米计算，保定去库存化时间高达42个月，是北京的6倍。也就是说，即使保定目前不再建设新楼盘，现有的库存也需要3年半的时间才能消化掉。
在北京某部委下属事业单位工作的王先生表示，没有兴趣在保定置业。“如果保定具备北京这么好的教育和医疗资源，我可能会考虑迁出拥挤的北京。京津冀协同发展应该先发展河北省的配套设施，但问题是，在我都没有考虑迁出北京之前，北京的教师和医生们会愿意先去河北吗？”
3月下旬开始，廊坊市区的楼盘频频有来自北京的客户出手购房。“北京人来了，肯定要涨价了。”当地楼盘的一位置业顾问笑称。不过，有分析人士认为，廊坊楼市隐忧已经较大，“廊坊市区房屋的空置率不低。如果未来有产业支撑，则可能减少当地楼市的压力。这种情况下，廊坊市区的楼市即便涨也是有限的，但一旦出现下调，幅度就会很大。”
固安多家房地产机构人士介绍，目前固安平均房价在6800元到7000元。2014年春节后至今，房价涨幅在1000元左右，部分高档楼盘涨幅更多。在固安本地人看来，当地的楼盘数量已远远超出当地刚需阶层的购买需求。一位当地人士说，“房子主要是卖给北京人的”。但有投资意向的“北京人”刘先生则表示，固安个别楼盘目前均价已达13000元/平方米，“以这个价格，我为什么不再添点钱去北京大兴买房，而要跑到更远的河北固安呢？”
燕郊房价平稳天津不升反降
在离北京最近的河北省三河市燕郊县，“京津冀一体化”已成为所有售楼中心宣传的要素。当然买房者有95%是在北京工作的外地人，还有一些人是来投资的。不过燕郊的房价并没有大涨，很多楼盘都保持了原来制定的销售价格进行销售，只有一些项目象征性地涨了500元。毕竟年初开盘的项目体量都很大，开发商要争取客源，价格上就要比较理性一些。
值得一提的是，天津楼市近期不升反降。这是因为，天津楼市有一整套完善的系统，其发展空间还很广，在京津冀一体化细案落实之前，楼市将会按照自行轨迹发展，不会因此而有大的波动。
至于天津楼市近期为何走低，当地的一位投资分析经理认为有三点原因：首先，信贷紧缩。去年年底，天津收紧了信贷，并加速供应自住型商品房，导致今年贷款市场进一步严峻，造成3月楼市反弹无力，同比下挫。其次，购房者观望。一线城市持平稳态势，三四线城市楼市波动较大，购房者对市场未来走势心存疑虑，观望心态让其暂不出手。再者，土地市场疲软。近期天津土地市场也颇为平淡，频频出现流拍和底价成交，促使天津楼市持续疲软。但这些都不意味着天津楼市将会持续走低，因为今年整体楼市节奏也不过如此。
成交量创新低北京楼市现“退烧”迹象
随着不动产登记、自住商品房入市等多项消息的释放，北京房地产市场正在发生着悄然的转变。调查发现，炙手可热的“日光盘”已经越来越少，“看房的多，入手的少”，这是目前北京楼市真实的状态。而多项房产数据也显示，无论是从二手房交易量，还是新建商品住宅成交量，都创下了多个新低。
多位业内人士表示，新房市场成交量下滑，和北京推出自住房关系很大，大量买房人开始在自住商品房和普通商品住宅之间观望。这也使得一些开发商下调了开盘预期价格，部分楼盘单次推盘量也在减少。自去年11月30日自住型商品房项目启动网上申购，到目前为止，北京已有多个自住型商品房项目正式入市，合计向市场提供的房源超过1.2万套。
此外，房地产专家也表示，受房贷紧缩和限购等政策影响，部分市场刚性需求受到限制——部分资金实力较差的购房者不得不暂时取消或延后购房计划。
数据显示，清明小长假期间，北京仅签约205套商品住宅，成交面积2.36万平方米，这一数据创下自2008年以来6年同期新低。
有业内人士分析：“造成北京楼市成交进入‘冰封期’的最主要原因是刚需客群越来越重的观望情绪。”
“炒房不易、炒股更难，且行且珍惜！”
京津冀一体化，确实能带动环京津的河北城市发展，并为这些城市带来新增人口和住房需求。但问题是，京津冀一体化不是一天就能实现的，按照中国房地产业协会副会长朱中一的说法，“政策从顶层设计到具体举措，再到付诸实践需要一个过程，不同区域的发展重点和发展方式尚不确切。盲目‘抢房’导致的虚假繁荣有可能吹大短期的泡沫。”
换言之，大量投资客的涌入，会在几天之内，将原本将在几年之内才能体现的房产增值消耗殆尽。那么，在之后的数年之内，环京津房价如何走向不言而喻。
有专家分析，相对于京津两地，河北环京城市居民收入不高，由于产业匮乏，在这里就业的人群也并不多。新增人口少，城市建成区较小，土地不存在稀缺性，使得楼市并不存在供需矛盾。更重要的是，环京城市的楼盘拥有最强力的竞争者——北京各郊区的新城。即便京津冀一体化真的实现，北京各郊区的新城也比环北京的楼盘更具有竞争力。
目前，环北京的河北城市，一套房子的月租金仅一两千元，而房价却高于自己的省会城市，如此投资房产，租金尚不及银行利息。而根据中国人民银行行长周小川的说法，“存款利率放开肯定是在计划之中”，并且，“很可能在最近一两年就能够实现”。目前许多银行利率上浮已经到顶，一旦利率市场化，各银行再次上浮利息以揽储的可能性非常大。而这，将使得楼市热钱进一步向银行回笼。
有专家认为，判定环京津城市的房产到底有没有投资价值，关键要看河北省到底能为这些城市引来多少产业。因为，只有职住合一的新城，方才具有投资价值。
拿保定、廊坊这些大区域来讲，从长远角度分析，肯定是一个看好的方向，但这个长远至少要放到10年的周期上去看。从区域发展角度来看，有很多投资人已经提前布局了，但是从炒房角度来讲，这还是一个比较漫长的过程，就是大家现在期望很美好。作为普通消费者来讲，还是要冷静和理性。
有媒体这样奉劝投资者，“炒房不易、炒股更难，且行且珍惜！”
中国人对房子的热情何时会降？
近年来，只要出现与房地产沾边的信息、政策，都会成为搅动楼市的魔法棒。
“区域城市规划的本意当然不是房地产。”中国青年政治学院经济系主任林江表示，京津冀一体化的规划，其目的有两点，一是为了减轻北京的城市负担，另一点则是要构建区域产业链条，发挥京津冀这个区域的比较优势。在林江看来，京津冀一体化的政策确实会将北京的一些产业、人口转移出去，在周边城市形成一定的房地产需求，但如果产业还没转移，房价先涨起来了，对城市自身发展不会有好处。
中国社科院经济所研究员汪丽娜表示，土地是产业发展的基础，如果地价上来了，房租也就随着上涨，产业发展所需要的各项基础都会随之水涨船高。
在一些专家看来，这段时间河北部分城市房价的上涨更像是炒作。林江认为，如果京津冀一体化最终成为现实，房地产会有发展，但房价也未必会像这段时间一样突涨。而如果最终没有成为现实，涨起来的价格还会回归。
那么，什么时候中国人对房地产的热情会降下来？“这还需要时间。”汪丽娜说，改革开放之初，大家都在倒东西，市面上缺什么就倒什么，房子也一样，只不过是大宗商品而已，等什么时候房子也供大于求了，也就没人倒了。那个时候，大家对房地产的热情就会下来。
