独家剖析青岛楼市版图 在哪买房更合适(图)

在城市房地产市场发展过程中，被人们感知到的是房价的变化。而事实上，在房价变动的同时，楼市正在发生着多种“化学反应”。最为显著的有两个：一是，不同购买力购房群体的“迁徙”；二是，不同居住功能版块的“衍生”。

关于“迁徙”，众多80后购房者颇有感触。在工资涨幅远低于房价涨幅的社会大环境下，购房者只能对自己踯躅不定的买房行为表示“深深的忏悔”。在青岛，2006年前后80后情侣或者小夫妻可以在市南买到一线海景婚房；2008年—2009年，年轻购房群体仍可以在香港路以北和宁夏路以南的区域选到合适的新房；到2010年，这部分购房大军已被“驱赶”至市北区；2011年，刚需购房者开始了向李沧区的“迁徙”之旅；目前，他们的买房区域依然没有停止“北移”……

青岛刚需群体被迫北移已经成为妇孺皆知的事实，而不被熟知的是，伴随着“迁徙”运动，青岛楼市不同居住功能版块也在悄悄“衍生”。市南崂山，高端海景房扎堆，抢占青岛“最后一片海”；新市北，凝聚了老青岛人不可割舍的“乡情”；李沧区，成为青岛房地产市场成长的“新坐标”；城阳区……

目前，大青岛楼市版图到底如何划分？每个版块呈现出何种区域特色？下面，青岛房天下将为您剖析。

市南/崂山——“享受青岛最后一片海”

近期，为了孩子上学准备换房子的李女士感叹：“2002年我家在市南买的房子，各种费用加起来才3500元/平，现在但凡和海沾边儿的房子都要几万一平，青岛房价涨得太凶了!”

青岛这座以海闻名天下的城市，近年来本就稀缺的海岸资源几乎被瓜分完毕。尽管海景房动辄几万一平，但是仍不缺财大气粗的买家。一些资金雄厚的开发企业，更是挤破了脑袋、下血本在沿海拿地。沿海一线的土地，在多番叫价下高溢价率成交，购房者成了最后的埋单人。不过，祖祖辈辈生活在青岛的本土居民鲜有人具备埋单能力。

下面是一组五四广场实景图，分别拍摄于2007年和2013年。从图中不难看出，2007年还参差不齐的沿海天际线，经过6年变迁已经上升到一个新的高度。仔细对比两张实景图，从左到右五四广场周围新增了东海路9号项目、万邦海航中心、海逸天成、中铁青岛中心等岛城“”海景项目。另外，在照片中没有展示全的还有远雄广场、万丽海景、香格里拉中心等等。

五四广场实景比对图

一个个新建房地产项目比肩接踵地出现，一个比一个高。东海路9号始建于2005年，已于2008年交房，楼盘高度达198米；比东海路9号晚建2年的远雄广场，将天际线新高提升到223米；2008年年底开工的中铁青岛中心同样“不服输”，以237.70米的高度向周围项目“发难”；青岛海航万邦中心也不甘示弱，以240米高度“俯视”中铁青岛中心……

海景项目出现的节奏像鼓点一般，其“比高浪潮”又一浪高过一浪，青岛楼市正在上演一场无形的抢夺战。未来，青岛的“高度”势必将形成总体南高北低的梯级形式，至于海景资源也将被一线地产项目所霸占和遮挡。可以说，海不再属于大青岛，它已经被圈固在市南、崂山沿线。在这场“衍生”运动中，市南和崂山成了“享受青岛最后一片海”的宠儿。

新市北——“新青岛 老青岛”

相对于市南、崂山对本土居民的“无情”，有着浓郁青岛气息的老四方和原市北成了青岛人“留住青岛”的重要“根据地”。2012年底青岛区划调整，老四方和原市北合并，这块“根据地”现代气息也逐渐浓厚起来。

新市北地理上的几何中心——新都心，融汇了老青岛和新市北的不同气息，既被外来人口所喜爱，又被老青岛人所钟爱。这里的房地产市场正如火如荼地发展，区域内海尔时代广场、和达中心城、万科城、万科蓝山、青建太阳岛等开盘即热销，受到购房者的青睐。

新市北与老市北

海尔时代广场的营销负责人曾透露，在时代广场买房子的客户以青岛本地人居多。市场调研的结果显示，本地人扎堆时代广场并不是个案，新都心乃至新市北都是青岛本地人“退守”青岛的最后一道防线。“作为土生土长的青岛人，我能接受最北的买房区域就是市北，包括老四方。我爸妈那代人始终觉得青岛就是四方以南的地方。”一位青岛小嫚表示。

如前文所述，市南崂山等与海沾边儿的地方，区域内新房单价都是以万计，海景房被外地人“包揽”，老青岛人不得不加入“迁徙”大军。目前，新市北房价尚在可接受范围内，且一些街区保留了老青岛的风情风貌，这里成为老青岛“留住青岛的根据地”。

同时，不得不说的是，两区合并之后新市北在青岛地位不可同日而语。新都心不仅是新市北地理上的几何中心，也是整个大青岛的几何中心。新都心概念确立于2009年，未来五年市政府将重点扶持这里，把它打造成及居住和购物功能于一身的城市副中心。目前，区域内两大商业项目——福州路万科中心和和达中心城正在信心满满地提升整个区域的配套环境。

李沧区——“青岛楼市新坐标”

李沧区，是目前“迁徙”群体最关注的置业区域。翻阅近几年的青岛楼市的成交数据，李沧区自2011年以来就一直走在各区市前列，成为青岛房地产市场最为活跃的区域。李沧区房价的变动、产品的升级调整，都成为大青岛房地产市场变化的缩影。

以贯穿全区的青银高速为中轴线，李沧房地产市场大致可分为东李和西李。此外，以书院路、振华路、夏庄路等三条线路交汇处为核心的李村商圈是李沧楼市不可忽视的重要一极。可以说，目前李沧楼市正在形成东李世园会板块、西李交通商务区板块、李村商圈板块三足鼎立的楼市大格局。

李沧楼市三足鼎立

东李，世园会效应。在青岛赢得2014年世界园艺博览会的举办权消息传来之际，万科等房企迅速调整企业战略，首先打出“世园会”生态大旗的口号，抢占先机。有些嗅觉敏锐的购房者，也迅速跟进，率先将新家安在世园会周边。不过，也有不少人为没能果断出手而后悔不已。日前，房天下看房团活动中就遇到一对连叫“后悔”的夫妇，“我们是给孩子买房子，当初没在世园会周边买房子真是后悔死了，想想那个地方环境真不错。”

有一组数据最能直观反应世园会对区域的影响，“1999年昆明举办世园会， 2002年周边房价上涨近2000元／平；沈阳举办世园会后，区域的住宅售价涨幅超过30％……通过对昆明、沈阳两届世界园艺博览会之后的房价、地价的研究，不难看出世界园艺博览会的举办将会带动该区房价、地价快速的增长。”

西李，火车北站效应。相较于东李的发展状况，西李落后一些，但这并不影响该区的发展速度。以火车北站为龙头的李沧交通商务区正面临着“脱胎换骨”前的涅槃，房屋征收、安置房建设、地铁建设、企业搬迁、公路等基础设施整修……仅2012年对该区的投入资金就达到100亿元，2013年交通商务区重大投资建设项目预计投资可达112亿元，区域建设水平和品质都将得到不断提升。西李的房价也随着区域建设的提升也水涨船高，区域内的标杆项目——海岸华府，2011年10月份初次开盘均价6000多元/平，而现在起价已在8800元/平。

李村商圈，李沧商业核心。李村商圈是目前李沧区最为成熟的商业区域，区域内奥克斯广场、银座广场、苏宁电器广场、伟东乐客城等商业项目聚集，成为北青岛数一数二的商业核心区。

快速发展与成长的李沧区，俨然成为“青岛楼市新坐标”！

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