通过中介购买二手房的注意事项
房天下综合整理2013/05/21 15:36
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当前，二手房在整个房产交易市场中占据的份额越来越大，有部分消费者选择通过中介购买\出售二手房，资质好的中介不仅能提供充足的房源信息及良好的服务，还能为客户代办复杂的各种手续，节约宝贵的时间。但是，中介市场良莠不齐，一些“居心不良”的中介商想尽各种方法欺骗买卖双方，让很多消费者望而却步。那么消费者在通过中介购房时要注意哪些问题、提防什么样的陷阱，从而合法的保护自身的利益呢？
1，查明真实情况
二手房买卖双方一般并不相识，所以面对可能的诈骗，就要查明对方的身份及房产的真实信息。最可靠的办法是凭身份证去房产交易中心查询房屋的真实信息，查看中介门店的营业执照，从而了解中介公司的资质。到房产交易中心查询时，要付30元的费用，除了查看房屋状况及产权人信息，同时别忽略了土地状况、房地产他项状况、房地产权利限制状况等信息，这样就可以了解房屋是否已被抵押，是否被法院查封，是否按揭贷款买的房子，贷款额多少等等。这样就不大可能因为受骗上当，买了被抵押的房子，钱房两空。对于中介公司，可以索要营业执照的复印件。
2，留心付款方式
在房产买卖过程中，付款方式是容易引起争议的条款之一，因此，在签定是应尽可能的对付款方式、付款日期、付款其次、其次付款数额做具体的约定。的办法是一方先在银行存入现金，双方在银行实现交付，一方取出现金，直接存入对方的账户。一定要选择安全的付款方式。
特别提醒的是有关购房意向金的支付，一般情况下，买家在支付了意向金两天之后，如果卖家同意出售，那么意向金将自动转为购房定金，此时一般情况下定金是不予退还的。所以建议消费者在支付购房意向金时要三思。
如果买卖的房子有贷款，那么在付款时更要特别留意，一般应由卖方提前还款解除贷款，如果卖方自有资金不足可以要求用买方支付首付款共同还款，这时买卖双方需同时到贷款银行，以免自己支付的首付款被移作他用。
3，确定交房时间
如果达成买卖意向，关于交房时间应当在合同中做明确的约定。之前在房屋买卖过程中，经常会出现因为没有在合同中注明交房时间而引发纠纷的，比如到了约定时间，卖房因为租赁或其他原因而无法将房屋交付给买房，而买房又因没有在合同中做相关的说明，买方只能吃“哑巴亏”。因此，在签定合同过程中，必须注明什么时间卖方将房屋以何种方式交付给买方，如果届时不能按时交房，买家将得到什么样的赔偿，房屋是否仍存在租赁情况等。一般情况下，在约定时，买家可以以房屋总价的10%左右作为交房时再付的条件约束卖家按照交房。
4，别让户口困扰你
买方在核实房产情况的同时，别忘记了房屋连带的户口关系，卖方是否在售出房屋之后将家人的户口同时迁出。之前经常会出现类似的情况，诸如卖方在售出房屋之后没有将家人的户口同时签出，而导致买方无法将户口迁入。该约定可在“购房条件约定”条款中“其他约定”中进行注明。同交房时间的约定一样，一般情况下，卖家可以预留一笔钱，在交房时确认了户口情况之后再支付给卖家，这笔钱的数额一般是房屋总价的1%左右。
5，当心维修基金被中介“黑吃”
很多消费者在买二手房过程中忽视维修基金，中介往往利用这个“缺口”吃进维修基金，如此的情况经常以以下的方式发生：中介告诉卖方二手房维修基金已经所剩无几，一般情况下都是送给买方，而中介在对付买方时则称卖方没有将维修基金“送”给你，买方要自己重新办理维修基金，这样以来维修基金就进了中介的口袋。买卖双方需当面进行了解，如果是将维修基金赠予买家，双方需在“购房条件约定”条款中“其他约定”中进行约定。一般情况下，房屋交接时，买卖双方需共同到相应的物业管理公司，针对维修基金的帐户余额，进行资金交割，户名的变更。
6，“先小人，后君子”
房产中介一般都预备了重复使用的格式合同，这些合同中介一般都很好地考虑到了自己的利益，却很可能包括了对买方不利的霸王条款，所以当签订这些合同时一定要认真阅读条款，不要因为不好意思耽误中介工作人员的时间而草草签字，对于明显不利于自己的如“不论交易是否成功，均应当支付中介费用”的条款。交出房产证或是买房款，一定要求对方出具收条。
要注意的是，如中介未促成交易索要一定的费用却是合理的。《合同法》第427条规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。
7，如何支付
签订了合同，买卖双方就要尊重中介机构的中介服务，并诚信支付居间费用。《合同法》426条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。……因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担”。如果买卖双方通过中介提供的信息取得联系，私下交易，企图省去中介费用，不仅不容易达到目的，还有可能承担额外的违约责任。卖方也应当如实向中介及买方告知房产的真实情况。
有关支付，一定要看清楚合同是如何约定的：是买方支付中介费用，还是卖方支付，或是双方共同支付，比例各占多少；是一次性支付中介费用还是分阶段，是何时支付费用。上海市的相关规定是，买卖双方需支付房屋总价的2%给中介作为，买卖双方一般各占半。
8，保留证据
交易过程中与对方及中介机构来往的书面材料，如合同、收条、身份证及房产证等证件的复印件，都要注意妥善保存，以免以后有纠纷时因为缺少相关的证据而处于不利地位。特别是中介或是对方的一些决定自己购买或是出售的口头承诺，一定要坚持对方白纸黑字写下来。如对方的交易事项是由委托人完成的，要保留委托书和证明委托人与受托人关系的文件。《合同法》425条规定：“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”，保留相关的证据就可以有力地保护自己的合法权益。
最后要提醒的是，房屋归谁所有，以房产机关的登记为准。卖家的房产证在自己手里并不等于卖家失去了对房产的权利，完全可以通过挂失重新补办。交易过程中消费者可通过相应的资金监管机构（如网上房地产资金监管、部分银行的资金监管等）来约束房产交易，确保交易过程中资金、产权交割得到有效保证。
近段时间以来，受到楼市新政的影响，各地房地产市场成交量出现环比下降，但是房价却没有随之下滑。统计局数据显示，4月份70大中城市仍有67个城市房价出现上涨。那么，这种“量跌价涨”的状态将持续多久？对此，业内多认为5、6月份楼市还将经历一个较为平稳的过渡期，同时，也不排除市场出现大幅波动或房价上涨的可能。
4月份多数城市再现房价上涨
楼市新政执行以来，各地房地产市场的“高烧”现象明显回落，但是房价却未随之迅速回落。国家统计局数据显示，4月份，70个大中城市新房价格出现上涨的城市达到67个，仅比3月份减少一个。其中，一线城市房价涨幅明显，北京新房房价也连续数月上涨。
另外，房价涨幅居前的依然是一线城市，其中，涨幅的是广州，为2.1%。上海涨幅为2%，北京和深圳涨幅均为1.8%。链家地产市场研究部张旭认为，上涨城市数量基本稳定，并开始出现回落趋势。新建商品住宅上涨城市中，除北京外的一线城市都有明显回落。总体来看，预计随着新政深入，涨价城市数量还会有一定程度减少。
对此，原住建部政策研究中心副主任王珏林对中新网房产频道表示，各地房价都处于上升的趋势。他认为，某些城市的参比数据并不全面，“如果是全面的数据就是一直在上升，只是上升的幅度在减缓。”
新政执行近2个月以来，目前市场处于怎样一种状态？对此，王珏林认为，新政以前是集中消费，现在是集中观望状态。现在二手房成交量下降比较多，整个市场比较平淡。房价方面，“现在不是下降或者上升，而是‘有价淡市’，即房价在上升，市场表现平淡。
受新政影响楼市成交量下降明显
据北京市住建委及链家地产市场研究部统计数据显示，5月上半月新建商品住宅网签量为2560套，扣除保障房后仅2042套，比4月同期下降6.2%。自新政落地以后，近一个半月，纯商品住宅总成交量为7295套，同比下降17.4%。
另据《新闻晨报》近日报道，进入5月以来，上海二手房市场基本延续了4月的市场行情，买卖双方的观望情绪越发浓厚，成交也颇为乏力。
成交量的下跌还表现在房贷市场成交量的下滑。根据“伟嘉安捷”专业贷款机构统计数据显示，“国五条”新政的落地实施，使得京城房贷交易市场迅速降温，尤以二手房为主的网签量更是一路暴跌，受此影响，四月份北京房贷市场交易量下降40%。
为此，“伟嘉安捷”认为二套房首付比例提高、二手房个税增长、以及抵押贷款审批从严等方面影响了四月份房贷市场交易量的下降。
然而，成交量下降的同时房价却没有下滑，张旭认为，“国五条”细则落地执行了较为严格的预售“限价”政策，但在需求较为旺盛的市场环境下，开发商为了保证利润和资金回笼有可能提高实际成交价格。
业内称后市将表现平稳但不排除波动的可能
北京、广州等地的限价政策能否有效控制房价呢？近日，中国行政体制改革研究会副会长、国家行政学院教授汪玉凯对中新网房产频道表示，房价在一定范围内会还有上涨可能，因为随着城镇化发展，还有一定需求。
“我们未来还需要将近七八十亿平方米的城市住房，需求依然很大，由此来看，我认为房地产业大发展和城镇化大趋势不可改变，按照这样的市场规律来预测，打压房价不是长效机制，它是短期的。”王玉凯说。
预计未来两个月里，楼市尤其是房价会表现为怎么样的走势？张旭认为，从房价上涨、持平、下降的城市数量及其价格变动情况看，重点城市价格上涨局面稍有缓和，预计到5、6月份期间，还有经历一个较为平稳的过渡期。
王珏林表示，“按正常说，5、6月份不会形成大的成交高潮。”因为前段时间已经出现了集中消费，但是，“树欲静而风不止，暂时的平淡后，不能排除市场的变化，要看是否有影响市场的新内容或新的东西出来。”王珏林说。
