[青岛楼市]攻防战：本土房产大腕们的岛城岁月
房天下2013/05/12 08:45
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
从低矮的筒子楼到高耸的板式住宅，从简单钢筋水泥堆砌的办公楼到高科技环绕的豪华写字间……25年，岛城发生了天翻地覆的变化。
也是在这25年，青岛本土房企经历着岁月之潮的洗练，从岛城楼市一枝独秀的“主角”到被外来开发商领跑房地产市场的“跟班小弟”，从“关系”竞争到“资本”竞争，从中小社区充斥市场到大盘模式开启造“城”运动……在外来一线品牌大鳄的挤压中，青岛的本土房企也在不断的竞争、借鉴、学习、反思甚至淘汰中，逐渐摸索出适合自己的“攻防”模式。
扎根本土专攻区市 小鱼也能化风
代表房企：青特置业
随着岛城楼市竞争的白热化，本土中小房企在资金、管理等方面的劣势更加凸显，外来大鳄已然占据市场主导，未来中小型本土企业更将被边缘化。对此，一家中型房企高管谈到出路时调侃道：“别人吃肉，我们喝粥吧。”
业内人士也建议，最直接的办法是降低对地块的要求并转而向二、三级市场发展，相对于对热门地块的热衷，部分位置较偏、面积较小的“冷门”区域和地块往往不会为大房企所青睐，而这恰恰正是中小房企的机会。
成立于2005年的青特置业，就将主战场定在了城阳：城阳豪宅的典范项目12万㎡“汇豪景苑”便是青特置业的开山之作，以其高端居住品质，现已成为城阳的明星楼盘；8万㎡商业物业青特•上豪广场，一站式SHOPPINGMALL，引领城阳商业格局的革新；位于环胶州湾白沙河入海口的青特•花溪地，坐拥河海双重美景资源，连创岛城别墅热销奇迹……
得益于此，青特置业成为去年青岛企业销售金额和销售面积十强中唯二的本土房企。
正如一位媒体评论人所言，本地房企在与外来地产大鳄的竞争中，程度地发挥自己的本土优势，专攻一域，把“基础”打牢，把楼盘做精，照样可以“边郊包围城市”，建立自己的口碑和品牌公信力。
青特置业的成功之处，就在于其量力而行的区域定位及灵活的促销方式。与许多在主城区峥嵘的房企相比，青特的“偏安一隅”反倒成为其独到与过人之处，对项目所在“领土”强有力的品牌经营使其收获了稳固的客户资源，加之行之有效的优惠，青特的项目成为岛城人心目中高性价比的代言。
如今的青岛楼市，胶州、胶南、莱西等二、三线市场虽有外来大鳄的驻足，但本土房企依然占据着绝大半江山，而在市区，尽管万科、保利、中海等房企大鳄已然“称霸”，青岛本土房企开发建设的楼盘虽少却精。如在已被划入大市北版图的“新都心”片区，今年不仅只有万科，还有海尔地产在此进行的海尔老冰箱厂改造，现名海尔时代广场，于今年6月开盘，主推80-140㎡的住宅户型；海尔在开发区的老项目山海湾也已经在加推四期房源了，五期也将很快推出，这也将是山海湾的收官之作；而在后海片区，李嘉诚的和记黄埔打造的晓港名城新街里在备受关注的同时，青岛中联在此投资改造的自由港湾同样值得期待；还有海信依云小镇、青岛海怡新城等，也都是青岛房企今年的典型代表项目。
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合纵连横结盟共赢 退一步更海阔天空
代表房企：青岛银盛泰
2012年11月23日，万科与青岛银盛泰携手拿下了原四方区黄金地脚山东路171号地块。这已经是万科和青岛银盛泰的第二度合作了。随着地产大鳄相继进驻岛城，本土房企受资金影响，在日趋激烈的竞争中要想“夹缝求存”，与一线房企合资、合作开发成为必要的考量。
此前，有业内人士预测，未来面对房地产市场重新洗牌的大势，联合拿地有望成为一种普遍拿地的趋势。“联合拿地既是开拓市场的战略，也是调控之下抱团取暖分解风险、应对市场变化淘金的选择。”
联合开发从开发主体上分析，可大体分为三种形式：即大鳄与大鳄“强强联手”联合开发、本地房企“傍大款”与大鳄联合开发以及小型房企之间“抱团”开发。从岛城目前较为常态的开发类型上来说，第二种合作形式较为常见。如此前我们提到的万科与青岛银盛泰的“梅开二度”， 保利地产联合两家企业在今年初拿下李沧一商住两用地块；四方区政府与绿地集团签署了数字文化体验中心项目合作框架协议透露联合拿地意向等。
“与有实力的公司联合，借势拿地，然后操盘开发。”一家知名房企高管表示，这尤其适用于开发过优质项目，有公认品牌经验的中小房企，“本质上是一种代建。”大企业可以输出品牌，具有品牌优势的中小企业同样也可以。
相比单打独斗，联合拿地联合开发成为不少房企新的选择。对此，戴德梁行青岛分公司研究咨询部认为：近期土地市场频现的联合拿地，主要是房企普遍现金流并不充裕的情况下，为分担开发风险考虑。同时，在当前与金融机构联手不乏是拓宽融资渠道有效方法，也使得一些本身具备雄厚资金实力投资者或投资机构依然能在房地产市场获取回报，可谓一举两得。
如同一把双刃剑，“联合体”也存在着不可回避的隐忧。山东颐恒律师事务所张律师就曾公开表示，这种“联合体”往往因为管理风格、企业文化、利益分配、股权分配等因素的冲突而容易发生纠纷，而目前岛城依然有多个拿地项目存在这种纠纷。
尽管如此，在岛城，受调控政策和行业发展的影响，联合拿地、联合开发正成为一种趋势。这种趋势首先体现在一些复合型地块尤其是市区重点地块的开发上：未来房企开发将不再是单一的开发者，对资源的整合能力和运营能力要求开发商选择组成联合体，优势互补并且共同分担风险。而中小房企进军重点区域市场也必须选择组合，以抵御风险对抗竞争。
的防守是进攻 开门迎客更要“走出去”
代表房企：海信地产
的防守恰恰是亮出拳头去进攻。作为岛城本土房企的“老大哥”，海信地产自2005年提出“省域化”战略伊始，便以开放的姿态走出青岛，在山东省内迅速扩张，先后完成青岛、济南、潍坊、烟台、东营、即墨六个城市的布局。“这几年我们主要还是以山东省为主要的开发区域，但是随着市场的发展，走出去也就成了必然。”海信地产总经理矫文清在接受青岛房天下采访时表示。
如今，海信地产在深圳与安徽马鞍山的项目也相继落地。“走出去”让海信的发展平台更加广阔了起来。在“2012年青岛企业销售金额十强排行榜”中，海信地产更是以30.72亿的销售业绩稳坐头三把交椅，成为青岛本土房企当之无愧的大户。
“随着外地房企大鳄在岛城的扩张，留给本土房企的‘蛋糕’已经越来越少了。”一位资深评论人表示，“而近几年房企大鳄大举进入岛城楼市，在冲击市场的同时，也带来了很多全新的开发理念和成熟的开发经验，这也逼着本土房地产开发商们不再‘做一天和尚撞一天钟’，而是不断地去学习借鉴，积极地寻求出路，其中最明显的举措莫过于像三四线市场挺进。
其实，对于岛城领军的本土房企而言，他们已经开始具备向外冲的能力，既然‘蛋糕’不够分了，那不妨走出去，一、二线城市竞争太激烈，可以分杯羹的机会比较小，那就不妨去三四线城市，用自己不断学习来的先进理念和技术，结合当地的特色，照样可以做得风生水起！”
正如一位从事房地产行业多年的老销售所说，谋求“走出去”是本土开发商面临房企巨头所作出的一种积极选择，也是一种向上的思考态度。面对气势汹汹的一线地产大鳄，本土房企应该用学习的眼光去看待，学习如何“与狼共舞”，而不是一味惊呼“狼来了”。
“要真正能与外来企业竞争，除了熟悉市场，本土房产企业必须寻找核心竞争力，而能够成为企业核心竞争力的东西必须具有独特性，必须在市场、竞争力、职业化、产品、管理、执行力、危机意识、扩张意识、战略意识等问题上进行深刻反思。”某地产业内人士如是说。
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