改善型置业抢占李沧板块 大户型受到追捧
房天下2013/05/09 07:49
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
提到李沧楼市，人们联想到的是刚需置业。因为价格便宜，刚需大盘云集，近年来吸纳了众多的年轻置业人群，缓解了青岛楼市的供需矛盾。说起李沧东部的青岛中央居住区，人们的印象中还是新城区，城乡结合部，配套不齐，生活不便。
不过，今年以来，越来越多的改善型置业开始关注李沧，这里城市配套日益完善，而且有着价格和自然环境优势，区域内改善型产品的成交明显上升。
李沧城市配套日益完善
“楼王”吸纳改善型置业者
大户型难卖，所以李沧的主流楼盘多数是八九十平方米的刚需产品，但在社区位置绝佳的楼王单元，开发商也会试水一部分大户型产品，吸引优质客户。
4月29日，李沧某盘推出2号楼水景楼王，共100多套，户型分140平方米和170平方米两种。据介绍，开盘即销售70余套。而该楼盘大户型产品一共200余套，数量不多，按目前的销售速度压力不大。
房天下网友齐先生这次买了该楼盘140平方米户型。据他讲，原来的房子就在李沧，习惯在这个区域居住。这次的楼王单元楼间距宽，视野好；再则，周边的交通和商业配套很方便。买了大房子之后，还可以与老人住在一起。
另据该项目透露的信息也显示，前来购房的客户特征明显，都是地缘客户。
近期，时代城在售的也是楼王单元，大户型面积从130-190平方米，靠近水系和山地公园。
据时代城总经理助理屠四星透露，该项目四月份仅大户型便销售50多套。
“比如有浮山后的购房者卖掉手中的多层套二房，到时代城买个大户型。”在屠四星看来，这里有价格和自然环境优势，当然移居李沧的改善型客户属于先知先觉者。
据统计，自去年三季度以来，李沧商品住宅110平方米以上改善型产品季度成交量一直维持800套以上，处于2010年以来的高位。今年一季度，110平方米以上改善型产品占李沧商品住宅总成交套数的26.9%，比去年同期上升了10个百分点。从今年前四月的成交数据来看，李沧商品住宅110平方米以上的改善型产品成交1200余套，占比接近30%，而去年同期成交仅370余套，占比为17%。综合上述数据来看，随着房地产市场成交回升，李沧楼市改善型置业者增多，占比上升。
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再置业，为了抢占自然资源
不仅是从成交面积段能看出改善型购房者进入李沧的速度加快。据玫瑰庭院营销部经理毕德凝介绍说，该项目八九十平方米的山地洋房产品也很热销，购房者来自市南、崂山等中心城区，改善与投资需求兼有。
青岛世园会
中海玫瑰庭院在李沧东部世园板块中，与世园会主会场和世园村近在咫尺，目前在售的是洋房产品。据青岛网上房地产成交数据显示，三四月份的成交量均在40套以上。
“占位。”在解释购买动机时毕德凝这样说，这部分人多数在市区有不错的居住条件，而随着世园会今年10月份即将试运行，周边前景看好。购房者来这里先占个位置，以后在这里休闲养老。在配套欠缺的情况下，多数人可能会是5＋2居住模式。
在解释时代城大户型产品的市场需求时，屠四星同时也是从自然资源角度。他说，在青岛市区中生态资源好的大户型产品属稀缺资源，而限购限贷条件下，持有和交易成本又有可能上升，致使一部分人将手中的中小户型集中销售，来购买资源稀缺的大户型。如果说，到李沧东部置业，刚需客是被价格挤压过来的。那么，可以说不缺房子的改善型客户是被环境吸引过来的。
区域配套日益完善
去年，李沧万达广场正式营业，李沧东部中央居住区配套不断完善，使改善型购房者乐于进入这一区域。
谈到李沧的改善型市场，便不能不说绿城理想之城。在“刚需”大盘林立的李沧，从2008年开始绿城理想之城主推改善型产品，走中高路线，可谓独树一帜。目前，已经开发的产品有蓝庭、西子公寓、御园、蓝岸，形成了近百万平方米的大社区。
据介绍，绿城理想之城改善型客户主要来自市南，市北、崂山、李沧。从近期的销售来看，市南客户的占比，达到30%。
据了解，绿城理想之城在建的有李沧家五星级酒店——喜来登酒店，是世园会配套项目。今年还将开工建设全家全时环湖购物公园，面积约17万平方米，集合运动梦工厂、亲水的新天地步行街、购物中心等业态。
“李沧商品住宅改善型置业从去年末开始成交套数和占比一直在升高。”青岛锐理数据总经理马光明分析，有政策原因，受限购影响，改善型置业萎缩，但压抑一年多后，需求会有反弹；此外，过去四五年李沧东部城区发展很快，市政配套得到完善，交通也得到改善。在大青岛发展战略的推动下，这个区域受到认可。
当然，还有一个重要原因，随着刚需产品快速销售后，李沧楼市改善型产品库存量持续上升。从青岛锐理数据提供的信息来看，自去年下半年以来，李沧商品住宅110平方米以上产品存量占比一直在35%以上，到今年3月底达到四成以上。
新别墅板块呼之欲出
与即墨东部、白沙河、惜夏等几个近郊别墅板块不同，李沧别墅将定位于居所。之前，时代城、万科红郡均有别墅产品推出。从万科红郡的销售速度来看，并不快。根据青岛网上房地产成交数据显示，万科红郡去年下半年以来推出约60套别墅，目前仍有尾房在售。
玫瑰庭院别墅组团会在6月份推出，整个组团在山的南坡。毕德凝认为，这里离主城不远，有滨海公路等与主城区相连，别墅客户受时间、配套等因素影响小，这里会是居所。
别墅也是绿城理想之城今年重头戏。据了解，绿城理想之城别墅组团有望于11月份推出，位于金水路以北，全部为法式合院，面积约三四百平方米，有独立院落，法式的建筑外观，中式四合院的格局，这将是八年来绿城别墅产品次在青岛亮相。
随着别墅产品供应量加大，以及一线房企顶端产品带动，李沧东部将形成新的城区别墅板块，产品升级会拉升区域形象，并受到不同层面置业人群的认可。李沧板块日益成熟，它将会从单一刚需为主的地产板块，向产品更为多元化的地产板块过渡。 （青岛日报楼市周刊 张则涛）
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