新政出台月余成交量显著下跌 房价却毫无"惧色"
财经日报2013/05/07 08:03
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
近日，记者探访岛城重点楼盘获悉，尽管新国五条细则出台已经一月有余，但是房价并没有“应声而落”，而是依旧保持上涨的态势。业内人士分析，受调控政策影响，一方面在买涨不买跌购房心理影响下，鉴于之前房价的跌而复涨，购房者对后市房价下跌信心不足。另一方面，开发商对后市抱有期待，而房价升降还需要一个市场供求关系调节的过程。
购房者：暂时进入“懈怠期”
目前，新国五条细则出台已经一月有余，从4月份成交情况来看，新建住宅成交量为8525套，与3月份14553套的新建住宅成交量相比，4月份成交量跌势明显，减少了6028套，环比跌幅达41.4%。但与去年4月份3526套的交易量相比，增加了4999套，同比增幅达142%。
从具体数据来看，自新国五条细则出台之后，政策由模糊变得更为具象。购房者恐慌性减弱，购房心理也更为理性。由此，新房成交量也出现了显著地减少。记者采访获悉，相比较3月份，岛城楼市4月份稳中有序。新房市场上恐慌性购房的现象，已经不复存在。
与此同时，作为新国五条细则重点调控对象的二手房市场，瞬间做出了回应。根据市房地产网公布的数据，4月份二手房成交量急速回落，全市签约量为2548套。而在今年的3月份，二手房签约量高达9668套，减少了7120套，跌幅高达74%。很多业内人士表示，二手房交易的急剧下滑，都是意料之中的事。
有分析人士认为，目前市场上恐慌购房的情绪已经消失殆尽。对于新房市场而言，购买力暂时进入“懈怠期”。但是这只是与今年以来，过去几个月相比，实际上与去年同期相比，今年购房者的入市积极性，依旧很客观。
开发商：对后市信心不减
从目前岛城市场情况来看，一方面新房成交有所减少，另一方面房价有增无减。而开发商对于市场的热度，并没有丝毫的减少。记者了解到，自2012年年末开始，绿城、万达、万科、龙湖、绿地、招商、世茂、越秀、佳兆业等外来品牌公司纷纷入驻青岛，去年的中国房地产开发企业排行榜中，前十名已经有八名进入了青岛市场。
与此同时，外来房企依旧接二连三地入驻青岛市场，4月24日，来自四川的本土房企蓝光和骏叫板海信等本土房企，斩获李沧一块，悄无声息地在青岛落脚。由此不难看出，开发商对于青岛楼市的热情依旧不减。
面对4月份有点“冷”的交易情况，大部分接受采访的开发商都表示，“冷”只是暂时的，但是购房者普遍期待的房价下降的可能性几乎不存在，在土地价格和建材价格都在上涨的情况下，房价仍有上涨空间。总体来看，房价升降还需要一个市场供求关系调节的过程。有乐观人士预测，成交“冷”状态，最晚只会持续到“金九银十”。
此外，从目前市场总体情况来看，开发商组织的活动依旧很活跃。从开盘价格的最终确定，也能看出他们对后市的信心。比如，四方老城区的海尔时代广场，该区域新项目并不是很多，去年这一区域价格在1万元左右，而项目给出的预计价格已经在11000元以上了。
但是，另一方面，业内人士分析，从整个“红五月”计划开盘楼盘情况来看，开发商对于红五月仍有较高的期望，部分开发商坦言“红五月可期”。
房价：成交缩水房价反升
伴随着房屋成交量的“缩水”，青岛的新房价格相比上月，并没有出现“应声而落”的现象。中房指数系统百城价格指数报告显示，青岛4月住宅均价为9300元/平方米，环比上涨0.28%，而这已经是青岛房价连续第四个月上涨了。虽说买涨不买跌，但是，在新政的“浮云”似乎渐飘渐远之后，已经越来越理性的购房者也开始了新一轮的观望，调查也显示，超过九成网友吐槽青岛房价太高。
记者采访获悉，目前青岛楼市的房价总体来看，在调控细则发布之后，并没有出现下降趋势，而是依旧维持上行态势。记者走访获悉，由于3月份大好的销售业绩，很多楼盘在4月份推盘时，在价格方面都进行了一系列的浮动。房价上调500元/平方米，已经是一种常态。一些重点项目上涨幅度高达1000元/平方米，尤其是未来交通利好，临近地铁或者是大交通项目建设的区域的楼盘，房价依旧有上涨的空间。
比如，很有代表性的德馨筑家项目，从去年开盘时7777元/平方米的起价，到如今11000元的均价，上涨速度可以说是一骑绝尘。而后期房价还会上涨的说法，依旧不绝于耳。再比如，青建太阳岛项目，LOFT到目前为止竟然也上涨2000元左右。
分析：房价升降与需求有关
对于目前房价上涨的情况来看，各方专家都有不同的意见。有一部分认为，目前岛城房价调控的细则，将不超过房价调控目标作为标准，因此部分人士预测，在经过这一场前所未有博弈数年的房地产调控之后，似乎隐约能看到最终的结果：“低迷只是暂时的，长期来看楼价稳中有升。”
据记者了解，早在2013年年初，岛城业内人士预测2013年房价升降情况。几乎都是一边倒认为房价会小幅上涨。太平洋房屋山东总部总经理林宪周先生认为，青岛今年的房价涨幅，不会像去年下半年北上广深等一线城市的涨幅那么大。从供需方面来看，房价应该会上涨，这主要体现在新房打折优惠的日渐减少，房价由此而上涨，预计涨幅在5%~8%左右。他认为，房价升降与需求关系有关。今年春节后的3、4、5月，涨势比较快；下半年的9月到年底，需求同样比较旺盛，涨价也会比较猛。
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“青岛的房子不是用来住的，是用来享受的。如果你在青岛买了房子，就应该好好享受有房子的快乐。只是，青岛的房价上涨有点过快。近几年，青岛的房价增幅一直处于的前几位，住房问题一直处于风口浪尖。特别是‘经营城市’理念的提出，让青岛房价更是犹如坐了‘过山车’……”
最近网络上一篇名为《好女不嫁凤凰男异地买房十大城市不要碰》的文章备受网友关注，青岛与北上广深等重点城市因“房价高”而被列为“异地买房不要考虑”的候选城市。
青岛的房价到底有多高？小编从搜房网数据中心提供的数据中，分别抽取北京市东城区、上海黄浦区、济南市中区、日照新市区中心和重庆渝中区5个城市市政府所在区域与青岛市政府所在的市南区目前在售楼盘的住宅均价中值与值进行对比如下：
从上表不难看出，尽管青岛的房价相较北京、上海等一线城市还算“厚道”，但在二线城市中，青岛的房价实际上是远高于大部分二线城市的，甚至可以说，青岛是山东境内房价的城市。
而在近期青岛搜房网对青岛房地产市场龙头房企负责人的相关采访中，开发商的一致口径都是：房价要涨。尽管业界普遍表示青岛二季度的房价会“走稳”，但绝大多数业内人士都对青岛房价做出了“稳中有升”的预判。
新“国五条”出台伊始，就有专家称政策是在“稳”不在“降”
青岛房价缘何会持续走高？雍达筑城设计院院长叶伟在接受青岛搜房网专访时曾表示：“因为房屋的成本一直在提高，虽然有政策在调控，但是短期之内房价不会下降，至少好地段好户型的房子会很抢手。”
此前，也有业内人士指出，十年前青岛与南京等城市相比，房价偏高。但是，经过十年的发展，青岛房价已经“被赶超”。言外之意，青岛房价不可能会降下来。青岛房价无法下降还有一个重要原因，青岛的土地价格和建材价格都在涨，成本的上涨决定了青岛房价只能往上走。
浩华地产研究院院长高丕烈则认为：“好多人都只看到土地成交价格价格上涨，认为是推高房价的‘罪魁祸首’。实际上，近来拆迁成本大幅增长才是影响房价、地价的主要原因。”
根据搜房网数据中心提供的数据，今年一季度青岛共推出52幅地块，土地总面积达1556850平米。土地市场的活跃促进了土地溢价率的抬升，就在刚刚过去的4月，市北新都心土地一口气加价近千元，溢价率高达65.63%；近期，李沧区的一副地块溢价也达到了37.3%，楼面地价逼近4000元/㎡，创下所在区域地价新高。
开发商高溢价拿地，直接导致项目成本的推高，若是再有拆迁，那么地块的成交地价就成为被拆迁人希望获得补偿的一个参考核算标准，以至于拆迁的费用也随之提升。拆迁补偿款增多，政府再出让土地的价格又会上涨，如此就将陷入恶性循环。最终导致楼盘销售时价格的居高不下，而为此买单的，最后还会是购房者。
“房价肯定是要涨的，”开泰置业总经理徐顺祥对岛城二季度房价预估，“随着土地、工资、水电费用等方面的上调，房地产的成本在不断地增加，而利润却在减少。如果房价不涨，实际上就说明房价是在降了。但就目前青岛的市场来看，房价肯定还是会稳中有升的。”
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