政策底已至,市场底将来

回顾

时间回到2018年下半年，那时候胶州还刚刚开始收割临沂、潍坊等三四线城市的韭菜，胶南也靠着青盐线继续吸引日照、江苏客户，大批闽系和川渝房企由于在上合拿不到地而挠头，我开始局部、陆续看空青岛楼市。当时劝很多房企的投资总们不要进某些区，劝营销总们某些区的项目不要惜售尽快出货，劝很多亲戚朋友不要买某些区的房子，然而不听劝的居多。

2019年至今很多朋友咨询我买房的问题，首先建议就是能等就等，等不及必须要买的话，我大概的建议做个归纳：对于刚需上车客群的建议可以考虑高新区摇号，和城阳硕士以上的共有产权；对改善客群的建议是卖小换大，卖偏远换核心；对高端客群建议是只考虑崂山核心高端；对特别关注初中学学区的“卷娃”客户建议是浮山后金茂府及周边改善项目；对纯投资客户的建议是舍弃住宅，谨慎筛选高租金回报的优质商办。整体来看，受疫情及国际形势影响，市场走出了比预判还要差的走势，有些也是贬值了，深感歉意。然而大势之下，谁都难以逃脱，买房这事很难等五年，相比大多数买房客户，已经赔完了首付款，甚至腰斩的情况下，算是最优的策略了，少赔就是赚，至少跑赢了大多数购房人。

整整五年的市场调整周期，头三年缓调，后两年急调，截止当下，众多同行极度悲观，众多卖房客户大尺度割肉，众多购房客户观望迷惘，而我开始逐渐由看空转看多！年底前基本都是买房最佳时机！！

2016年12月中央经济工作会议上首次提出“房住不炒”，但工业产能过剩、经济脱实就虚、叠加货币化棚改和大放水，还是吹起了较大的泡沫。时至当下，青岛房价在整体（区域有差别）上已回归彼时，泡沫已基本挤掉，再跌将会引发系统性风险。房价过快下跌比过快上涨风险更大，通缩比滞胀伤害更强。政府、银行、企业、城市中产，已经不愿意接受、也无法承受房价继续下跌。各方资产都不能再继续贬值，都期待资产负债表尽快修复。个别人会跳出来说没买房的人还是期待房价继续下跌。请问即便你在青岛没买房，你的父母有没有房产，在老家有没有房产？或者说没买房的基本上还算不上中产；再或者说，未来双轨制下可以让保障房来解决他们的安居问题。

现在的大量法拍房、收入降级、消费降级、各种内卷，重要的原因之一就是家庭的资产负债表出现了崩塌。甚至很多家庭负债规模大于资产规模，这样怎么能刺激得了消费？只有让房产的价值明显大于居民家庭的负债规模，大家感觉自己有钱了，预期也稳定了，这个时候，才可以带动其它的投资、消费，经济才能慢慢恢复。三年疫情，去全球化，左右耳光，已经让大家身心疲惫，房价的下跌让大家资产缩水，让诸多行业萧条，稳住市场行情，政府、银行、企业、城市中产都翘首期盼，市场企稳已是民心所向！！

很多人不明白为什么这次调整周期这么长，幅度这么大，除了疫情影响，这跟中美金融博弈也密切相关。美元霸权通过加息降息周期，收割全球财富或转嫁国内风险的已成为阳谋，有兴趣的自行搜索，不展开讲了。

2020年8月由央行、银保监会等机构提出“三道红线”，针对房地产企业的新融资规定。这些规定包括剔除预收款项后资产负债率不超过70％、净负债率不超过100％、现金短债比大于1。房企内地融资难、成本高，于是首创置业、正荣地产、建业地产、禹州集团等多家房企陆续发行美元债。然而2022年3月美联储开启本轮加息周期，一年多时间连续11次加息，达到5.5％，人民币汇率从6.3跌到7.3，这意味着仅汇率变化的影响就导致美元债成本增加了15％左右，再加美元债还息成本已经超过了20％，甚至更多，而房企销售回款却不能继续高速增长，导致众多房企开始暴雷。美联储密集加息，一方面针对美国国内通胀，而另方面剑指国内房地产泡沫，以及密切关联的地方债泡沫和金融泡沫，可谓牵一发而动全身。

美国联邦储备委员会3月20日结束为期两天的货币政策会议，宣布将联邦基金利率目标区间维持在5.25％至5.5％之间不变。这是美联储自去年9月以来连续第五次维持利率不变。预计今年内美联储或实施三次降息。也就是说美国完全依赖债务驱动，2.5美元的债务带动1美元的产出的游戏，杀敌一千，自损八百，自己也撑不住了，难以为继了。整体来说，人民币汇率压力已经大幅减轻，国内货币宽松的条件也越来越具备，也就是我们平常说的“放水”。

房地产政策底再次出现，市场底不远了

今年两会，财政政策更加积极，货币政策也更加精准有效，“逆周期调控”我们是有许多过往经验的，相信经济也会逐渐恢复，不展开讲了。我们看一下房地产的政策表述：

“房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。去年以来，各地因城施策优化房地产调控，落实保交楼、降低房贷利率等一系列举措，守住了不发生系统性风险的底线。”

“要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。”

“要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快完善“市场＋保障”的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式。”

三个要点：一是事关人民群众切身利益（老百姓财富不能继续缩水了），二是城市房地产融资协调机制落地见效（房企的资金问题逐步缓解），三是“市场＋保障”的住房供应体系（喊着价格高买不起房的进入保障体系，商品房市场限制类政策取消）。

近日市场又有传闻称，不久就会有新的地产相关文件出台，会全面聚焦两个方向：一是全面取消核心城市的限制性政策，二是推动融资协调机制落地。至此，2016年底以来的收紧政策将全面退出。截止目前，全国共有31个省份276个城市已建立城市融资协调机制，纳入“白名单”的项目约6000余个，商业银行快速进行项目筛选，审批通过贷款已超2000亿元。可见本次政策落地速度非常迅速，而不是雷声轰鸣，不见降雨。

我们知道中国的楼市就是政策市，政策宽松期或者扶持期，基本都是市场的底部。我们一起梳理一下近20年的中国房地产发展过程中的历次救市史，大家也可以跟着回顾一下青岛的房价走势。

1998年商品房货币化改革，房地产行业步入市场化轨道，行业发展迅速。

2003年非典来袭，对整个经济造成巨大冲击，8月国务院发通知，确立房地产支柱产业的地位，经济全面复苏，商品房销售量和价格持续上涨4年。

2008年雷曼兄弟暴雷，次贷危机爆发，引发全球金融海啸，我们4万亿救市，央行出手连续5次降息、4次降准，首套首付两成，利率七折，二手房税费五改二。半年多的时间房地产市场和国民经济迅速回暖，政策迅速，立竿见影，房价也从2009年涨到2011年。

2015年国内工业产能过剩、经济面临24年以来首次增速变慢，股票市场也出现前所未有之灾难。央行先后6次降息，5次降准，8月又迎来货币化棚改，释出放巨量货币，市场迅速回暖，迎来2016、2017年的量价齐升，政策效果不可谓不明显。

回顾过去20年，但凡政策出手就从来没有失手过，只有行情来的早与晚、缓与急，这就是政策有形之手的作用。改革开放以来，我们经过数次财政危机、经济危机、金融危机，银行没有不规模破产过，政府没有停摆过，学校医院没有关门过，这是西方国家无法想象的，这就是我们中国特色社会主义国家所独有的能力、这就是我们的体制优势！！

当前政策面宽松程度整体已经好于2015年。当然，跟彼时相比，市场供需关系已经发生重大变化，这是大前提，并且现阶段由于暴雷企业较多，烂尾、停工项目较多，对整个行业的信心影响也较大。但为确保居民家庭的月供负担小于现在实际的收入水平，为刺激货币的流通速度，未来持续降息、低息已是大势所趋，这要比2015年更加宽松。

二手房成交方面，据卓易数据统计，近两年青岛市南、市北、崂山三个绝对主城核心区，售价低于2万的房源成交了5000多套，低于1.5万的甚至也超过2000多套，部分二手房业主把房子卖出了低于土地的价格，实在让人惋惜，基本上算是割肉在地板上。而新房方面，开发企业陆续从胶州、即墨、胶南降价甩卖，直到目前延伸到老四方、世园会、张村河，很多也是赔钱给客户让利。当年市场暴涨时期收的茶水费，现在算是还给客户了，只是客户不是同一批人而已，这就是财富的转移，这就是买房、卖房时机选择的重要性。对于开发商来说，当降价也换不来更多的成交量，当降价亏损幅度超过停工的成本时，开发企业更愿意暂时停工，失去了进一步降价的动力。

我们知道，青岛整体经济实力、人口数量、自然资源、城市知名度等方面要略优于济南，但房价却已经被反超了。不止济南，这五年来，西安、合肥、长沙等一些经济实力弱于青岛的二线城市房价涨的时候，我们在调整，他们开始调整了，我们继续调整。整体来说，这五年青岛房价已经超跌了。主要原因除了疫情、国际形势、经济增长乏力等宏观因素外，一是16-19年青岛投资客涌入过多，确实吹起了较大的泡沫，然后在房住不炒的政策大背景下，投资客的迅速流失导致市场短期失去了支撑点；二是部分区域供需严重失衡带坏了整体节奏；三是借势个别区域的供需失衡、个别项目的负面、以及部分二手房东的急售降价，以偏概全、断章取义唱空青岛楼市的声音较多，打击了购房者和行业的信心。

整体来说，经过三年缓调、两年急调，青岛已经调整充分，当前区位较好、配套齐全，大部分（不是所有）优惠较多的新房、挂牌价较低的二手房，完全值得出手了。

未来

楼市传导规律大概是这样的：香港楼市撤辣已火，接下来是政策及价格压制较严的一线城市（还差一点，即全面取消核心城市的限制性政策），然后是回调较大的二线城市（这里就包含青岛），然后是人口持续流入、城镇化还在加速中的个别三线城市。基于单个城市层面将是：先有量，后有价；先二手房，后新房；先核心区域，后外围。根据卓易数据统计，春节过后，随着部分二手房业主大幅降价割肉，成交量已经连续五周上涨，随着割肉盘出清，价格也将企稳。

卓易数据5年来首次公开逐渐由空看多。当然，看多不是说着市场能立刻能量价齐升，一年近2000万方的成交量和翻倍的价格增幅已成为过去时，看多是说量价均已在底部，未来会慢慢恢复。黎明前的黑暗是最黑暗的、也最难熬的。开发企业的老板们，加油！离开地产圈的兄弟们，如果还热爱这个行业，请做好回归的准备。还在观望的客户们，趁开发商让利，趁部分二手业主割肉，多比较、多考察、多研究，现在正是赶紧挑选好房子的时机。

当然，即便接下来楼市逐渐回暖，各区域、各板块也会有先有后，升值的空间也有高有低，甚至同一个板块的不同产品也会走出不同的走势，需要进一步根据市场供、需、存、价关系，及配套规划落地、土地市场供应进一步研究。

卓易数据专注青岛楼市研究近20年，依托大数据分析和专业沉淀将陆续为客户提供专业的分析，欢迎同行和购房客户入群交流。