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荆州楼市“不正常”?从库存,拍地两大数据看“门道”

楼市以寒2021/11/09 21:42

前不久,终于有一个省,说出了“去库存”三个字!尽管针对的只是非住宅,和商品住宅无关,但楼市这样一个政策敏感度极高的市场,后续发酵难免不会波及到住宅市场,让整个楼市一起旋转跳跃。

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这份“意见”一共10条,我简单一点概括就是:从多方面推进非住宅去库存,自2021年10月22日起实施,有效期至2026年10月21日。

预示着,去库存的枪已经打响

提起去库存,最有名的是在2015年末的时候,国家一口气出台了一系列楼市去库存政策,随之各城各地也因地制宜推出去库存新规,对房地产市场产生了很大刺激作用。

那一年荆州市也不例外,出台《关于促进全市城区房地产市场平稳健康发展的意见》等政策文件,包含交易税费、公积金,和对棚改加大了货币化安置力度,对农民工和农民进城购房有补贴等等

但与这次不同的是,到目前为止,尚未出台层面的“去库存”政策。湖南省之所以会“打头阵”,首要原因必然是因为非住宅库存量非常大。

其实,不要以为只有湖南省这样,很多省市非住宅的“去化周期”都非常长,远远超过了住宅。

说回荆州,我们先来看看荆州非住宅数据情况,根据9月份数据显示,荆州全市商品房已取得预售的总库存约301.3万方;其中住宅库存182.99万方,非住宅库存118.31万方

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如果按照9月份的去化速率,当前住宅库存去化周期是8个月左右,而非住宅库存去化周期达到62个月左右

这是个什么概念,如果不建设新的非住宅,也要卖5年才能卖完。

看到这个数据肯定很多人会很惊讶,但其实在各地,还有很多城市非住宅去化周期甚至更长,达7、8年的大有存在。

可为什么没看到包括荆州在内的其他城市着急去库存,长沙成为“枪”呢?

拿荆州来说,我们看到的非住宅库存压力大,单纯的只是供应量太大而已,不然从成交和拍地两个数据也能看出些“门道”。

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从这两张对比图来看,非住宅的库存近三年略有上升,但今年和去年相比涨幅有所放缓;

近三年销售方面是呈逐年下降,也就是说新房的入市速度及数量上有点猛,而市场的去化又跟不上。

另外要考虑到的问题是,上表统计的近三年数据,也是在疫情的前后,这也是导致库存加剧的重要原因之一。

尤其是从去年开始,线上经济大火,直接影响了线下门店,对非住宅的销售带来不小冲击。

尽管截止目前非住宅库存积压很大,接下来的库存数据还可能会继续上升,但是根据9月份的成交数据和均价来看,与去年同期相比,仍保持着上涨趋势。

相对而言,荆州非住宅是处于一个平销期。

 

第二个是土拍,在前面很多文章我都讲过,今年的土拍市场很冷清,与去年相比甚至可以说是断崖式减少。

截止9月底,荆州共拍出13宗土地,环比去年上半年降幅超53%其中住宅4宗,非住宅9宗,值得注意的是,这里面包含了6宗文旅项目用地,实际上商业用地仅3宗

虽然这个降幅有点不太好看,不过情有可原,前两年土拍市场的火热加速了部分区域的发展,但也受其他因素影响,导致项目及新房的扎堆入市,而一旦后续销售跟不上,更容易造成库存积压。

土拍频次的减少,就意味着未来一两年内纯新盘将会减少,刚好不失为去库存的一种调控方式。

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楼市都是环环相扣,土拍-供应-成交-房价,任何一个有变化,在楼市都会激起千层浪。

有人会站出来说荆州楼市或将供不应求,房价又或将下降,如同2015年调控后的两年,楼市就来了一场“高热需求”。

其实不然,无论是国家层面还是地方政策,应对市场变化的调控方式都已经很熟练,不会允许楼市过热情况,市场适度回暖,是允许的。

 

以上关于楼市的两项数据,说明荆州楼市只是在稳步中求发展。

无论是已经买房了,或准备买房的,大可不必因为某一项数据的突出,被带了节奏,市场表现是多方面的,购房仍然要落到实际情况,所有数据只是在购房时的一个参考而已。

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