覃奡宁:本轮调控政策不太合理 今年临桂量价都将超过桂林市区
房天下2011/05/25 23:48
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编者按：调控频频加码，桂林楼市下半年何去何从？5月26日下午，搜房网大话地产主题沙龙在漓江大瀑布饭店举行，桂林市房地产业协会会长申应林、冠信远辰总经理何晖、花样年帝豪副总经理夏鼎文、辉煌地产桂林公司总经理覃奡宁等业内精英、房企高层近10人汇聚一堂，深度探讨房地产调控，权威解读下半年桂林楼市走向。
【桂林搜房首次大话地产成功举办 业内精英畅谈下半年楼市走向】
覃奡宁 辉煌地产桂林公司总经理
覃奡宁认为，调控还是晚了一点，从短期来看，政策不会松绑，长远来看，从严调控不会持续。从政策制定的专业度来看，本轮调控政策不太合理，区域、对象、需求等多方面并没有得到有效考虑。
美国曾经死在房地产上，“两房”倒掉。日本房地产一直走衰。纵观欧美发达国家，都没有控制好房地产这头“怪兽”，而我们国家更没有前例可循，现在所做的全部是摸着石头过河，这条路并不好走。各方面没有经验可以借鉴。
覃奡宁认为，要想房地产政策科学合理，有利于国民经济，应从如下方面考虑：首先，要依据不同区域的市场情况来制定房地产政策，一线二线城市、三四线城市不能用一刀切政策来框死。毫无疑问，一二线城市已经出现泡沫，如广西的南宁、北海出现泡沫，房地产脱离了市场发展，但桂林等城市房地产健康无泡沫。这就不能用调控出现泡沫城市的政策来调控没有出现泡沫的桂林。
第二，要根据不同需求来调控。住建部也表示，今后调控得对象就是投资和投机，这个方向是对的。但是我们在具体的政策制定中，还是一刀切了，把很多刚性需求、改善性需求的购房者也纳入进来，人为的压制需求反而会导致报复性反弹。
第三，要考虑不同利益集团的博弈，如例如中央政府调控是为了维稳，而地方政府更多的要考虑财政收入。税收这一块，房地产给国家尤其是地方政府财政贡献很大，地方政府要想发展，增加财政收入，会不断推地，中央政府在制定政策时能否考虑这些因素。
但是，这次宏观调控是合理的、必须的、必要的。因为，如果按照2007年的趋势来发展，房价泡沫飞涨，房地产也不能得到长远的可持续发展。
目前，还有大量的人买不起房，只有少量的人正在买房或者买得起房又或者买得起多套房，但是正因为大量人买不起房，再加上城市化进程在加快，因此，有大量的人需要房，他们当中有人租房，则必然要求有人出租房子给他们，那那些有钱人就会把自己的房子换成更大更新更好的，而把旧房子出租给那些需要租房的，而大量需要房的人群中，有有钱的，也有正在赚钱即将有钱能买房的，他们都是潜在的购房群体，加上本来就有钱的一部分阶层，因此，购买力应该还是很旺盛的。现在人为压制购房需求，开发商也在压缩自己的开发，一旦政策逐渐松绑，房地产又会回到高亢状态。中国的房地产呈波浪起伏状，从长期来看，不可能中央不可能长期打压房地产，短期来看，房地产调控要逐步完善。
就区域来说，覃奡宁认为无论是面积还是销售总额，今年临桂都将超过桂林市区。该区域房价还比较低，刚性需求、改善型需求旺盛，政府有意而为之，可能会在桂林市区放量少，把开发商投资挤压至临桂。临桂大规模货量推出，但各大开发商暗中都“悠着点”，预计下半年临桂的市场不温不火。
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