专业人士解答房屋租赁合同是否因买卖而终止
房天下2014/03/03 10:00
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随着房价的升高，越来越多的人选择租房而居，当租赁期内房屋所有权发生变动，租客被要求搬离时，应如何应对呢？
王某于半年前承租了李某的一套房屋，租期两年。后李某因家里急需用钱，没有通知王某便将该房屋卖给了张某，并办理了相关过户手续。张某遂找到王某，称先前的租房合同对其不具有约束力，要求王某限期搬离。王某此时应如何维护自己的权利呢？
首先看房屋租赁合同是否因买卖而终止。李某在房屋租赁合同有效期内将房产出卖给张某，在租赁合同到期之前，张某作为新的房屋所有权人是否有权解除王某与李某签订的房屋租赁合同并收回房屋，或者该租赁合同是否因房屋的所有权改变而终止呢？
我国《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”；人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条也做了相同的规定，即租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。
通过以上法律及司法解释的规定不难看出，一般情况下，在租赁期限内，租赁物的所有权发生变动的，原租赁合同对于租赁物的新的所有人仍然有效。原承租人有权在原租赁期限内，以原租赁条件继续使用租赁物，包括租赁物的新的所有人在内的任何人不能干涉。因此，王某可以拒绝张某的搬离要求，继续按照原租房合同在该房屋内居住。
同时，《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内要通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买权利。”而李某在出卖该房产时没有通知王某，致使其无法行驶对该房产的优先购买权。那么王某可否以李某违反上述法律规定为由向法院起诉主张房屋买卖合同无效呢？
人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”由此可知，李某出卖房产的行为虽然违反了《合同法》第230条的规定，但王某却无权要求法院确认买卖合同无效，张某合法地取得了该房产的所有权。司法解释做如此的规定，笔者认为主要考虑的是第三人的利益。就本案而言，张某购买该房产时并不一定知晓王某没有行使过同等条件下的优先购买权，就是说对损害王某权利的事实张某不一定存有过错，故此应该以保护张某的利益为主。
现实中，如果租客遇到租赁期内房屋被买卖、赠与或继承等情况，并不是必须要搬离，而是可以拿起法律的武器维护自己的合法权益，如果因此造成损失，也可以向原房东索赔。而作为房东，在转让房屋之前，也应该按照法律规定通知租客，保护其优先购买权，从而减少纠纷的发生。
