房地产业与社会经济的协调发展问题分析
房地产门户网房天下2006/10/16 10:59
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房地产业和房地产市场，是当今中国社会各阶层 关注的领域之一。尤其是近年我国房地产价格呈现出的连续上涨趋势，引发了 对房价的调控和对住房制度、土地管理制度、金融政策和税收政策的再思考。本文将在界定房地产业及其运行环境的基础上，分析探讨房地产业与社会经济的主要协调关系，并结合当今我国房地产业发展中面临的问题和国际经验，在完善住房政策、发展房地产金融、促进房地产企业专业化方向发展以及避免形成市场垄断等方面，提出了若干建议，以促进中国房地产业和房地产市场的健康、持续、稳定发展，不断为我国社会经济的发展做出贡献。
一、房地产业及其运行环境
1、房地产业
房地产业包括买卖或租赁物业的房地产活动、以收费或合同为基础的房地产活动两部分。前者中包括的房地产开发经营活动和存量房地产买卖及租赁活动，从买卖差价和租金中获得。后者中包括的房地产管理活动、房地产中介活动和物业资产管理活动，是通过在物业买卖、租赁和管理的过程中提供服务，从服务费中获得。
房地产业在一个国家或地区的社会经济活动中，始终扮演着重要角色。房地产业能为人类生产生活活动提供空间，满足社会经济发展对生产生活空间的需求；持续的贡献于国民经济增长并在特定的经济环境条件下被作为带动经济增长的发动机，据统计，美国房地产业增加值在GDP总额中的比重，一直保持在11％左右（表1），过去50年中美国家庭的住房支出，始终占当年GDP的20％以上[1]；是企业、家庭积累财富的重要手段， 2002年，美国有形资产、企业资产和家庭资产中，房地产资产所占的比重，分别达到了58％、35％和50％以上[2]，中国2001年房地产资产与GDP的比例，也已经达到了5.9倍[3]；为社会提供了大量的就业机会，美国大约6%的就业岗位来自房地产开发、管理和销售， 银行认为房地产金融和房地产服务应当吸纳总就业人数的3～4%，2003年北京市房地产业和建筑业就业人员的比例分别达到了2.8%和11.6%。
2、房地产业的运行环境
房地产业的运行，受到社会环境（人口数量和结构、家庭结构及其变化、居民思想观念、社区和城市发展形态等）、政治环境（政治体制、政局稳定性、 能力、政策连续性）、经济环境（城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀等）、金融环境（宏观金融政策、金融工具完善程度、资本市场发育程度等）、法律制度环境（与房地产业有关的正式规则，包括现行法律与相关政策）、技术环境（建筑材料、建筑施工技术和工艺、建筑设备的进步，信息技术的发展和应用，及伴随而来的房地产业信息化的要求等）、资源环境（土地、能源等资源约束）和国际环境（国际资本流动和经济的全球化）的影响。
房地产业与周围环境之间存在着互动的关系，在受到周围环境影响的同时，房地产业也会影响和改变周围的环境。
二、房地产业与社会经济的主要协调关系
1、与社会环境之间的协调关系
房地产业与社会环境之间的协调关系，主要包括：人口流动与房地产业，即如何通过房地产业的发展，来解决新增城市人口的居住问题；家庭结构变化与房地产业，指家庭的收入或人口组成发生变化时，对房地产的需求会发生怎样的影响；城市发展形态与房地产业，探讨城市扩张、郊区化等问题和房地产开发之间的互动关系；思想观念与房地产业，指中国人“购房一次到位”等传统的思想观念对房地产业潜在的影响。
2、与政治环境之间的协调关系
房地产业与政治环境之间的协调关系，主要包括：如何制定合理的房地产政策，来调控和规范房地产市场；公布实施的各类政策会对房地产市场产生怎样的影响，如何达到预期的政策目标，同时避免不利的影响。
3、与经济环境之间的协调关系
房地产业与经济环境之间的协调，应主要考察的关系包括：房地产业发展与国民经济增长之间的关系，即房地产业的发展对国民经济增长的贡献；房地产相关 ，例如建设 、住房 和房地产开发 与国民经济增长之间的关系，这主要是从 的角度出发，考察房地产相关 对国民经济增长的带动作用，其波动性是否会对国民经济的稳定发展造成不利影响；房地产价格和资产价值与宏观经济指标，分析房地产价格与GDP、各类物价指数，房地产资产价值与GDP之间的协调关系；房地产价格与居民收入之间的协调关系，探讨房价收入比指标的含义、特征和合理取值范围；住房需求与居民收入之间的协调关系，利用住房需求收入弹性这一指标，分析住房需求量如何随着居民收入的变化而变化，借以宏观控制住宅开发规模，使开发量与居民的实际需求量相匹配。
4、与金融环境之间的协调关系
房地产业与金融环境之间的协调关系，主要包括：房地产业与国家金融体系之间的协调关系，如何在保持房地产业持续稳定发展的同时确保整个国家金融体系的健康和安全；房地产业与资本市场之间如何实现协调发展，这主要从房地产企业资本与债务融资、房地产开发项目融资（土地开发、房地产开发）、房地产抵押融资（持有和使用环节融资）这几个角度来考察；房地产信贷的合理规模，主要利用房地产信贷与宏观经济指标之间的关系来分析其合理规模。
5、与法律制度环境之间的协调关系
主要考察法律体系的完善程度对房地产业健康有序发展的影响；作为房地产业发展基石的土地使用制度如何与房地产业实现协调发展；产权管理制度、房地产市场开发、交易与服务制度以及房地产税收制度对房地产业发展的保障作用。
6、与技术、资源环境之间的协调关系
房地产业与技术环境之间的协调关系方面，目前 重要的就是信息技术对房地产业和房地产市场的影响，这需要从供给、需求和市场运行三个角度加以考察。房地产业与资源环境之间的协调关系，包括房地产业与土地资源之间的协调关系，在城市化的同时保护现有的耕地，同时提高土地的利用效率；房地产业与能源之间的协调关系，即如何使房地产业实现可持续发展。
7、与国际环境之间的协调关系
房地产业与国际环境之间的协调关系，主要包括房地产业与国际资本流动之间的关系，即国际资本进入对中国房地产市场的影响，以及中国房地产市场如何充分利用国际资本发展和完善自身；房地产业与全球化之间的关系，即全球化给我国房地产业带来的机遇和挑战。
三、促进中国房地产业与社会经济协调发展应关注的几个主要问题
1、充分发挥公共住房政策的作用
随着社会经济发展和人民生活水平的提高，发达国家逐渐减少 在公共住房方面承担的责任，已经成为一种国际趋势。中国在1998年亚洲金融危机背景下，为实现把住宅建设发展成为国民经济新增长点的目标，对传统住房制度的彻底改革，即反映了这种国际趋势对中国住房政策的影响，也为中国房地产业的发展开辟了广阔的前景。
然而，中国毕竟仍属于发展中国家，在中低收入家庭仍占有重要比例的特殊背景下，仍然需要建立一个系统的、强有力的城市居民住房保障体系，并有效区分市场、半市场和非市场的界线、责任和关联关系。中国目前在城市住房市场上出现的矛盾和问题，与 经济适用房、廉租房制度体系不完善，地方 不重视和不主动作为，有很大的关系。也就是说，即便没有房地产市场上投机炒做因素导致的高房价，也不能主要靠商品住宅市场来解决全体城市居民的住房问题。
中国公共住房制度设计的过程中，在很大程度上受新加坡（住房公积金制度、 组屋供给）和香港（居屋、公屋）住房制度的影响。由于新加坡和香港在区域特征、经济发展水平、城市化水平和 财政能力等方面与中国大陆存在着巨大差异，所以新加坡和香港的经验很难在中国大陆实施。而尽管美国与中国也存在着巨大差异，但因为都是幅员辽阔、人口众多的大国，故美国在不同历史时期的住房制度与政策，可能对中国更有借鉴意义。
美国住房制度的经验主要表现在：（1）建立统一的、面向中低收入家庭的住房贷款担保体系。以美国联邦住房管理局(FHA) 为代表的美国联邦住房抵押融资管理模式，通过对中低收入家庭购买符合条件的新建住宅提供抵押贷款担保（2004年底担保余额为4690亿美元），在提高中低收入家庭住房支付能力、提高美国住房自有化率、推动住房建设的潮流与趋势方面，发挥了重要作用。(2)将公共住房计划的支出，纳入联邦 、州 和地方 的财政预算。2004年，美国住房与城市发展部公共住房成本支出达到390亿美元，对485万个家庭提供了政策支持[4]，州和地方 在为当地居民尤其是贫困家庭解决住房问题方面，也发挥了越来越大的作用。(3)鼓励私人部门参与，增加可支付住宅的供应。通过税收政策的刺激，盈利性开发商和非盈利性开发商，都增加了其可支付出租/产权住宅的建设量，金融机构、人寿保险公司和退休基金等，也积极为可支付住宅提供金融支持。
住宅市场是一个连续的市场，通过系统完善的公共住房政策，为中低收入家庭住房提供稳定、持续的获取渠道和政策支持，对于以住宅市场为主体的房地产市场的健康发展，具有重要意义。
2、完善土地供应政策及制度
中国的土地供应政策和地价政策，到现在为止也没有看到一个清晰、完整的表述，但这对中国房地产市场的持续健康发展至关重要。土地管理要从被动管理走向主动管理，从围追堵截向积极引导的方向转变，必须研究制定出清晰透明的、长期稳定的土地供应政策和地价政策，以帮助市场参与者形成一个稳定的市场预期；必须研究、完善适合主动土地管理理念的模式、技术、方法与手段，以便很好的解决集中统一的 垄断供给和市场需求多元化、动态变化的之间的矛盾。
3、发展房地产金融与房地产资本市场
金融政策，是调控房地产市场的重要手段，因为房地产相关的 活动，没有金融的参与，其规模和水平，就会大打折扣。有关研究表明，当前房价持续上升，与开发商、 者、购房者容易获得金融支持（开发建设贷款和抵押贷款）密切相关，融资的易获得性提高，就容易引发资金使用者的道德风险，进而提升金融风险的水平。
目前中国房地产市场与资本市场并未实现良好的结合。房地产融资渠道单一，在房地产业各个环节所需资金绝大部分来自商业银行，如房地产开发贷款、流动资金贷款、施工企业贷款、住房抵押贷款等，房地产的市场风险极易转变为银行的信贷风险。
这就一方面要求金融机构提高管理金融风险的能力，通过规范贷前审查、加强贷款发放、使用和回收过程中的 ，通过提升金融服务产品标准化的程度、促进住房抵押贷款证券化等创新金融工具的使用，甚至借鉴国外金融机构经常使用的“股权参与贷款”模式发放开发建设贷款，来有效防范房地产金融风险，或者平衡在银行的风险与水平。
另外一个方面，就是努力化解集中在商业银行体系中的金融风险。而化解的关键就在于促进融资渠道和 主体的多元化，充分发展房地产资本市场。在私人融资渠道方面，应鼓励各类私人和机构 者进入房地产领域，促进开发商与 者角色的分离，一方面降低开发商的资金压力，更重要的是在 者与开发商之间形成有效的制约关系，促进开发商行为的规范。在公共融资渠道方面，权益融资可尝试房地产 信托基金、适当扩大房地产上市公司融资规模等形式，提高房地产企业的 能力；债务融资可尝试住房抵押贷款证券化，以提高中小型银行资金的流动性、分散住房抵押贷款的长期风险，同时为 者提供大众化的 工具。
4、房地产开发企业的专业化
房地产开发企业的宗旨，是通过为客户提供高品质的住宅产品，为股东或 者获取尽可能高的 。Pulte公司和Lennar公司是美国 的两个住宅开发商，前者2004年销售收入117亿美元、市值94亿美元、净资产35亿美元、在美国住宅市场上的份额3.25%、资产负债率为38.4％；后者2004年销售收入105亿美元、市值75亿美元、净资产40亿美元、在美国住宅市场上的份额3.05％、资产负债率为33.3％ 。从表3所示的数据可以看出，尽管中国房地产上市公司的销售利润率指标远远高于美国公司，但其总资产和净资产率，却大大低于美国公司。提高中国房地产公司的产品创新能力和专业化管理水平，是中国房地产业发展面临的重要任务。
公司名称 总资产率(%) 净资产率(%) 销售利润率(%)
美国Pulte Homes公司 12.35 28.88 11.15
美国Lennar公司 16.90 38.21 15.48
陆家嘴 8.78 12.88 40.08
中华企业 10.24 37.29 35.19
金融街 9.68 27.44 31.93
万科Ａ 12.45 30.68 25.23
金地集团 11.50 24.71 21.22
招商局Ａ 7.51 17.88 18.27
北京城建 5.32 17.01 17.42
国内15家上市公司平均 9.01 22.39 28.70
数据来源：根据各公司年报数据整理。
同时，开发商群体应该高度重视与社会大众建立起良好的公共关系，勇于承担起自己的社会责任，以营造一个良好的、适合房地产开发行业持续发展的社会环境；自觉遵守游戏规则，不要损害自己赖以生存和发展的市场环境；加强资本 能力建设，加速从纯开发向开发与持有的方向转变，加速从片面追求规模向专业化的方向转变。
5、避免少数大型开发商对市场的垄断
中国的房地产开发用地由 集中垄断供应，在拍卖、招标和挂牌供给方式下又基本上遵循了价高者得的所谓市场原则，因此，少数有资金实力的大型开发商，在获取 批租土地时具备明显 。香港1998年亚洲金融危机前的相关经验表明，少数大型开发商获取土地资源上 ，极易转变为其对新建商品房市场供给的垄断，使房地产市场上形成地价上升导致房价上涨，房价上涨又进一步导致地价上升的恶性循环，并 终将市场带进了死胡同。
为了有效防止这种情况的发生，一方面要提高 驾驭土地市场的能力，通过制定长期稳定透明的土地供应政策，在土地供应数量与用途结构、供给方式与时机、平均每宗土地的面积与价值规模、土地价格策略应用等方面，不断提高管理水平。另一方面，在房地产业的产业集中度方面，也不要片面追求规模而忽视其经营管理水平和应承担的社会责任，在中国这样一个区域发展水平差异很大的市场上，应该追求的，是在普遍提高房地产开发企业专业化水平条件下，实现不同规模企业的合理级配。
6、建立可持续发展的住房消费观
住房消费，有一个从旧到新、从小到大、从租到买的过程，这就是住房梯级消费规律和住房市场上的“漏斗现象”。自住和租住都是住房消费的形式（考虑到迁移成本、家庭生命周期所处的阶段、人口的流动性等因素，有时租住比拥有自住更经济），并非 家庭只能买房消费；不要期望 的家庭都能买得起新房（美国对新房具有支付能力的家庭不到1/3），购买二手房对大多数年轻家庭来说，由于具有 工作地点、配套服务完善等 ，也是一种很好的选择；每套住房的面积也不是越大越好，从可持续发展的角度出发，要善用我们宝贵的土地和住房资源，要为后代保留足够的生存和发展空间；从经济的角度出发，无效的住房支出应该尽可能避免；提倡适度超前消费，但也要量力而行，切忌盲目攀比。