楼市迎来4大转折，该买房还是再等等？孙宏斌“14字”指点迷津

一股冷空气来袭，大范围迎来气温降低。对于房地产市场而言，当前的温度也如同这天气一般，透露着一股凉凉之意。其实，随着房地产调控逐步深入，很多人都想知道，这场降温到底会持续多久呢？本轮楼市调控已经持续了三年多，按照以往的经验来看，伴随房地产市场热度逐步下降以后，调控也将慢慢接近尾声，但这次明显不一样，大家都有深切感受。在笔者看来，短期内楼市调控仍然不会结束，而且房地产市场已经进入到了转折期。

当前房地产市场出现4大现象，预示楼市已经逐步进入转折期

，国家统计局发布房价数据，房价涨幅环比全部回落。

国家统计局发布了70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据，其中透露的转折信号十分明显。总体来看，无论新房还是二手房，一二三线城市的房价环比涨幅全部都出现了回落。具体来看，依照比较能反映楼市现状的二手房数据，10月降价城市数量达到35个（1月17个、2月14个、3月10个、4月12个、5月11个、6月20个、7月20个、8月20个、9月28个），这意味着一半的城市都在下跌，而且这是最近4年多以来的点，其中济南、西安和岳阳三城市领跌二手房，跌幅达到0.7%。

第二，房地产信贷政策仍旧从紧，房地产行业正在迎来大洗牌。

在楼市有这么一句老话，要看房价是涨是跌，要看信贷是松是紧。房地产作为资金密集型行业，从拿地到销售，每一个环节都离不开资金加持，而一旦信贷政策收紧，短期内大型房企还可以通过降价促销来回笼资金，但中小房企则可能面临行业洗牌，根据人民法院公告网数据显示，已宣告破产的房地产相关企业数量超过400家。此外，对于购房者而言，目前LPR一直保持平稳，房贷利率也并未发生太大变化。笔者认为，高周转、高杠杆、高负债一直是房地产行业的主要特点，在防控金融风险的大背景下，未来去杠杆还会继续，所以信贷政策仍旧难有放松的可能。

第三，土地市场量价齐跌，房企拿地已经开始逐步回归理性。

房价和地价是面包和面粉的关系，讨论房价必然离不开对地价的分析。根据易居研究院发布的40城土地市场成交报告显示，40城土地成交面积环比下降7.9%，土地成交均价环比下跌3.8%，出现了量价齐跌。此外，在土地溢价率方面，40城土地成交溢价率为14.3%，环比下降2.4%，连续4个月下降。在笔者看来，量价齐跌意味着房企拿地更加理性，而与以往地王频出相比，如今土地市场已经开始回归理性。此外，在加快发展租赁住房市场的背景下，要求房企自持土地用于租赁建设也成为一种趋势，这同样意味着土地市场正在迎来转折变化。

第四，国家早已明确了态度，房地产这把壶不能随便提了。

过去十多年，房地产一直在国民经济中扮演发动机的角色，吸引了大量社会资源和资本流入，重要地位不言而喻，但根据中国社科院发布的《中国城市竞争力报告No.17：住房，关系国与家》显示，房地产与经济增长存在倒U型关系，表面上房地产投资对经济增长占据0.6%左右的拉动贡献，但对经济增长的综合贡献已由正转负。因此，最近这两三年，国家逐步定下三个基调：房住不炒、不再把房地产作为短期刺激经济的手段和推动房地产长效机制建设。显而易见，摆脱经济对房地产的依赖，推动脱虚向实已经上升到了一个新高度，房地产这把夜壶不能随便提了。

马云

楼市进入转折期，马云预言能否实现？孙宏斌一语中的

伴随楼市进入转折期，最近马云房价如葱的观点再次被大家讨论起来，很多人甚至对“葱价房”多了一些期待，马云预言真能实现吗？笔者认为，距离马云发表“八年后房价跌如葱”的观点，已经过去两年了，6年后房价就跌如葱价显然不现实，虽然鹤岗、玉门、乳山等城市已经出现了一二十万、甚至三五万的房子，但这仅局限于个别城市，而且马云所说的跌如葱价本意主要是向年轻人喊话，呼吁年轻人不要着急买房，因为未来房价不会大涨了，等到租房市场成熟了，住房也会更容易了。因此，就全局来看，未来房价调整仍会继续，但平稳则是主流。

孙宏斌

对这个问题，融创董事长孙宏斌的观点更加一语中的。针对未来的房地产走向，他用14个字表露了自己的态度：行业地位很重要，应该理解新形势。我们应该如何理解这14个字呢？一方面，他表示房地产相关行业在GDP中占30%，加上房地产抵押等形式，行业贷款要占50%，所以行业地位很重要，言外之意房价大跌不可能。另一方面，他表示，过去10年，房地产规模从3万亿增加到了15万亿，接下来就是从增量市场向存量市场转变，所以房地产不会再像以前那样好做了。此外，他还提醒，降负债和控风险还会继续，本轮调控是长期行为，大家不能存有侥幸心理，言外之意大涨也很难再出现了。

南京举行春季房地产商品交易会

基于以上分析，楼市两大趋势十分明确，买房还是等待已经摆明

，双向调控、一城一策将成为调控常态。也就是说，在稳地价、稳房价、稳预期的调控目标下，不管是调控加码还是止跌令出台，房价变动的逻辑已经基本清楚了，那就是房价可以在合理范围内波动，但大涨大跌不现实。显而易见，房价保持不涨或者微涨，持有过多房产可能会亏本，这对投机炒房客和多套房群体来说不是一个好消息。反之，对于纠结要不要买房的刚需或改善来说，在打折促销的大环境下，遇到高性价比房源的概率大大增加了。

第二，伴随长效机制来临，楼市将持续进入转折期。一方面，楼市将告别两年调整三年上涨的格局，进入房价长期平稳的新阶段。另一方面，伴随共有产权、租赁市场的发展成熟，特别是在教育、医疗、养老、社保等方面逐步实现同权后，买房和租房之间的差距可能会越来越小，到时候必须买房的观念也将出现转变。总而言之，可以预见的是，在调控组合拳的作用下，未来行业会更规范，市场会更理性。