楼市没韭菜了？人口老龄化程度越来越高，房地产还有投资价值吗
网络2021/05/12 17:03
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
5月11日上午，备受瞩目的我国第七次人口普查数据发布会举行。
主要数据向外界做了通报。并在统计局官网上一口气发布了第七次人口普查公报，第1-8号文。用统计部门发布会上的话说，这回一次性发布的数据多、详实。
不仅如此，过段时间，像前2次人口普查一样，还会出版更加全面的《中国2020年人口普查资料》。到时候会有更多详实的数据。
发布会上，相关领导也就此做了预告。
就目前已经发布的数据看，杠杆游戏仔细阅读后认为，这对研判我国房地产未来，具有很高、很多的价值。今天简明扼要，只说干货，希望对杆友有用。
1、我国城镇人均居住面积基本赶上发达国家，未来还会增长。关于中国城镇到底有多少房子，有多少住宅，人均居住面积是多少，一直缺乏权威数据。
6、7年前，杠杆游戏做过一篇4万字左右的数据整理和分析，当时我的结论是，我国即将赶上了发达国家人均居住面积。
2020年10月，住建部部长王蒙徽在人民网“人民要论·“十三五”辉煌成就·住房和城乡建设”上发文，2019年，城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米，农村居民人均住房建筑面积达到48.9平方米。
图表来源|楼盘网（特此感谢）
这个数据，和主要发达国家比，到底算什么水平？有很多论文、研报都介绍过发达国家的情况，大概人均40平米左右。如上图，当然和美国、英国无法比。
且多数发达国家基本不怎么增长了，因为他们社会非常稳定。
按照统计公报，2019年我国城镇常住人口84843万人，如此可以计算出当时我国城镇住房大约有337.68亿平米。
注意，这是住房，我国实际还有一些商办性质的公寓，其实际功能也是住人而不是办公。
也就是说，考虑到这部分房子，无论人均实际居住的面积，还是住人的房子总面积，都是比官方统计要高。
2020年我国竣工住宅面积，6.59亿平米。如果不考虑拆迁因素，2020年末，我国有住房约344.27亿平米。
按照这次人口普查数据，城镇人口为90199万人，比2019年大幅增长 5356万人。如果这样算，城镇人均居住面积只有38.17平米，比2019年要低。如果考虑到拆迁，会略微再低一点。
不过如杠杆游戏上文所述，我国有一种特有的商办性质的公寓，这个总量也不低。算上这部分，可以负责地说，我国城镇人均居住面积40平米左右，和发达国家基本没差别了。
我国是房地产建设大国，未来人均居住面积进一步增长是肯定的。
2、不考虑结构问题，在建住宅面积，几乎够我国未来所有城镇居民居住。人口普查数据显示，2020年我国人口城镇化率，已经达到63.89%。
从发达国家城镇化历程，和我国实际国情看，城镇化大概75%左右时算完成。也就是说，还有11.11%左右的增长空间。
不考虑未来人口负增长的事，可见的中期，未来就算稳定在14亿人口左右，大概会新增1.56亿人在城镇居住。
如上图，统计公报显示，2020年末，我国住宅在建面积继续增长4.4%，高达65.56亿平米。差不多是今天实有住宅面积的五分之一。
静态计算，在建住宅，可以使潜在城镇新增人口，获得人均42平米居住面积——杠杆游戏算完这组数据震惊了，比当下的城镇人均居住还高。
3、房地产行情进一步分化是必然。如上所述，在建住宅面积总量高，哪怕静态考虑，已经够未来所有潜在新的城镇居民住了。
但事实是，房地产每年都会有新增的开工，年复一年，最终建成的住宅总量会更多。
所以，部分区域肯定是过剩的。
而有些区域、城市、板块，因为经济更好、配套成熟、产业不错、居住环境好、供应不足等因素，依旧可能紧俏。
如普查公报发布的图表，相对2010年，河北、山西、内蒙古、辽宁、吉林、黑龙江、安徽、江西、湖北、湖南、四川、云南、甘肃的人口占比之比，都下滑。
过去10年我国人口还在缓慢增长，也就说，这些地方常住人口增量跑输了大盘，甚至已经负增长，见下文。
综上简单说，房地产行情的进一步分化，是必然。甚至分化的程度，可能超乎想象。
4、发展水平较高的省份，楼市更有前途；多数省份，除了省会可能房地产都无投资意义，甚至省会都不好说。普查数据刚发布后，就有网友将第6、7两次普查的数据、2019年的数据制作成图，非常感谢。
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山西、内蒙古、辽宁、吉林、黑龙江、甘肃和10年前比，常住人口都呈负增长。昨天（5月10日），杠杆游戏在《人口普查数据公布在即！9大预析，大概率不会打脸》一文中，我还写了东三省之外，预计未来负增长的还会更多。
可以想见，这个人口情况的省份（自治区），除了省会（首府，下同不再重复），其他城市楼市敢投资吗？
而跑赢5.92%常住人口增量的省份，有北京、天津、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、广西、海南、重庆、贵州、西藏、宁夏、新疆。
除了贵州、西藏、宁夏、新疆等少数民族地区，除了重庆，清一色都是沿海或东部地区。
多说一句，广东、浙江的人口增量真的太了，经济好、产业好，吸引人啊。房地产受益，也是必然。
另外和2019年的抽样常住人口数据比，2020年普查很多省份数据掉得不少，基本也都是欠发达地方，和10年里人口总负增长、低增长的基本重叠。
这类地区，除了省会，投资性购房，真的要慎之又慎，甚至省会都是坑。
5、老龄化，是房地产最不好的消息。普查显示，15-59岁人口为894376020人，占63.35%；60岁及以上人口为264018766人，占18.70%，其中65岁及以上人口为190635280人，占13.50%。
与2010年第六次人口普查相比，15-59岁人口的比重下降6.79个百分点，60岁及以上人口的比重上升5.44个百分点，65岁及以上人口的比重上升4.63个百分点。
这一组数据一方面说明潜在购房人群本身在减少，且幅度不小。年龄越大，概率上说，越不会是刚需。
而60岁以上的人，不仅可能不购房，随时可能房子还要给家里子女继承。即一户两套、多套的家庭慢慢会越来越多。
其实今天很多90后、00后家庭条件不错，家里已经有2套，甚至多套房屋。对于这些家庭来说，杠杆游戏认为，即便算上他们小孩异地工作、买房，对于房地产的销售，依旧是不利的。
6、广东确实比较年轻，楼市保值。普查数据发布后，有网友制作了各省（自治区、直辖市）份老龄化排名。
如下图辽宁、上海、黑龙江、吉林、重庆、江苏、四川、天津、山东、湖北60岁以上人口都超过20%。
图表来源|网友不详（特此感谢）
湖南、河北、内蒙古、北京、陕西等省区市也都接近20%，还有的其实过不了2年大概率也会接近或者超过20%。
其实看完上述图表，杠杆游戏要说，进入深度、中度老龄化的省份实在太多了，或者过不了几年也会是。
经济不错，又例外的是广东。60岁以上人口比例只有12.35%，最年轻4个省份之一，65岁以上人口只占8.58%。
广东，或者准确说珠三角地区的不错城市，购房保值是不错的。
当然，比较老龄化地区不代表房子都不保值，因为地价、放水、经济面摆在这里，一些人口总体较老，但经济还不错的省份、城市，依旧有其吸引年轻人、投资保值的逻辑。
7、经济只要不太差城市，房地产一定的红利期还在。首先如上文所述，城市化毕竟还没完成。不管大小城市，只要经济不太差，城区部分本身还能吸引人口。
具体到在地级以上城市最有购买力的群体，大学生，近10年增长不错。
此次普查显示，具有大学文化程度的人口为21836万人，2010年具有大学（指大专以上）文化程度的人口为11964万人。与2010年相比，每10万人中具有大学文化程度的由8930人上升为15467人。
可以说，这个增量，是经济不太差城市的购房中坚力量。
从我国大中专目前的招生、毕业看，这个趋势未来一些年依旧不错。当然，杠杆游戏上文也分析了，老龄化、继承房产、父母房子多套，也会越来越影响房子销售。
所以最后的红利期，大家且行且珍惜吧。
8、出生人口的下滑，对房地产长期影响很大。这次人口普查，统计部门说2020年出生人口1200万人，规模仍然不小。
对此，杠杆游戏表示认同，毕竟全世界人口过亿的国家也不多，我们一年就生这么多，挺厉害的。
其实从20年前开始，我国每年出生人口就比较稳定，1600万人左右。生育政策调整后的2016、2017年，生了接近1800万和1700来万人。
不过很快2018、2019就回落到1500万人左右，甚至不到1500万人。
然后2020年黑天鹅事件影响，1200万人。
考虑到老龄化后的死亡人口会逐步增长，很多家庭房子会闲置，如今生小孩的家庭多少家里没房子……
出生人口的下滑，相对过去维持低位，这个负面影响对房地产是长期的。