同一房产，不同的评估公司评估价格相差1.46亿元！

同一幢房子，但是两个不同的房地产评估公司评估出来的结果却天差地别，一份评出2.73亿元，另外一份评出1.27亿元，相差1.46亿元。

这是一个真实案例，到底是怎么回事儿呢？

2016年12月28日，鄂尔多斯市达拉特旗人李宗徽拟以宏珠供暖综合楼折价偿还高文斌1.5亿余元债务，双方委托内蒙古一家房地产评估公司对该楼进行评估。

2017年2月28日，评估公司出具了《房地产评估报告书》，评估总价为2.73亿元。

但是宏珠公司负责人高文斌对这房产评估的结果不满意，于是另外找了一家房产评估公司进行评估。

时隔8个多月的2017年11月17日，第二家房产评估公司也出具了《房地产评估报告书》，这份的评估总价为1.27亿元。

同一个房产，时间也相差不远，都是2017年，但是家房产评估结果与第二家房产评估结果相差数居然达到了1.46亿元！

为什么评估结果会相差这么大？

根据两份评估报告发现，家评估公司评估的建筑面积是50675.11平方米，评估均价是5393元/平方米。第二家评估公司评估的建筑面积是51724.03平方米，评估单价是2458元/平方米。

为什么评估均价会相差这么多呢？因为家评估公司采用了假设开发法，第二家评估公司采用的是成本法。所以相差如此之大。

房产评估都有哪些方法呢？

1、成本法

房地产成本评估分为两部分，一部分是土地成本计算法，就是对合法取得的土地成本进行核算，然后将取得的利润积累，得出土地使用权价值。另一部分是房屋重置成本法，是将房屋按当下市场标准核算成本，同时考虑开发商的利润，两者相乘得出房屋总价。

2、市场比较法

将需要评估的房产与已成交或评估过的进行相比较，然后将各因素数量化，最后得出房产的实际价值。

3、剩余法

这种方法用于单项房产价值评估，或单项土地使用价值评估，总价等于土地价值加房产价值。

4、法

这种方法的不确定因素比较多，不同的地产和房产都会影响率，一般是根据来推算该房产的价值，计算公式一般为：房地产纯/还原利率。

5、假设开发法

这是对正在开发或者还未开发的项目测算，再减掉剩余开发项目的价值，得出房地产的价值。

6、基准地价法

基准地价法是对土地使用权价值的评估，通常是参照已有的同类基准的土地价值进行调整，最后再根据区域以及个别因素得出土地使用权价值。

7、路线价法

这种方法和土地所在的区域、地段等因素有很大的关系，一般同一个区域内的价值会相对稳定一些。若是知道该区域土地的平均价值，就能够通过临街的距离估算出土地的价值。