10年后，高房价可能不再是主要问题，楼市将面临3个“新问题”
网络2021/03/17 10:28
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
近日，中国青年报社社会调查中心进行了“2021两会青年期待调查”，调查显示：65.8%的受访者希望房价调控措施保持稳定，45.4%的受访者期待加大住房租赁供给。
从调查结果来看，大多数人都有买房的打算，希望房价能在国家的调控下维持稳定，并逐步回归到合理的水平，当然也有部分人希望能够加大住房租赁供给，这反映出很多人虽然有买房的打算，但是面对现在的高房价，确实买不起房子，可以说高房价是目前购房者面临的主要问题，也是整个楼市最主要的问题。
根据房价数据：2020年新建商品住宅的平均房价为9980元/平方米，基本上已经接近一万元。近日中指研究院也发布了百城房价数据：2021年2月，100个重点城市的新建商品住宅均价为15884元/平方米；二手住宅均价为15585元/平方米。
不管是的平均房价还是重点城市的房价，都已经上涨到非常高的水平，普通城市买房需要上百万元，重点城市买房需要150万甚至更多，对于很多人来说，可能辛辛苦苦一辈子也只能购买一套房子。
不过近几年随着国家对楼市的调控不断收紧，楼市已经逐渐开始平稳，房价也开始逐渐稳定下来，一些房价虚高的城市，房价也开始出现回调。尽管现在房价依然能处于高位，但是按照这种趋势发展下去，随着人们收入的不断提高，会有越来越多人能买得起房子。因此未来10年，高房价可能不再是主要问题，楼市将面临3个“新问题”。
：高层住宅的老化以及难以拆迁的问题
随着时间的推移，高层住宅的老化是必然的发展趋势。我们看一下20年前的老小区，基本上就能判断出未来高层住宅老化之后的样子。如今我们国家的高层住宅房龄基本都在20年以内，很多都是最近10年才建设完成的，现在确实正是高层住宅的时候。
不过10年后批高层住宅的房龄可能已经接近30年，将会面临老化的问题。高层住宅的老化主要是设备的老化，因为建筑材料的寿命应该远超过30年，而设备的寿命基本上都不会太长，即使很多设备的使用寿命超过30年，但是随着时间的推移，这些设备的故障率就会大大提高。设备故障不仅影响居住体验，同时也需要非常高昂的维修费用，对于业主来说，老化的高层住宅居住成本太高，只能等待高层住宅拆迁。
高层住宅可能会面临难以拆迁的问题，因为高层住宅中的住户非常多，一栋“两梯四户”的33层高层住宅，如果住满的将会有132个住户，这么多住户就意味着非常巨额的拆迁赔偿。先不论开发商能否拿出这么大额的拆迁补偿，即使能拿出这么多拆迁补偿，也很难通过拆迁盈利。从拆迁成本的角度来考虑，难以拆迁也是高层住宅需要面临的重要问题。
第二：住房过剩，需求不足的问题
香港房产大佬李嘉诚在接受采访的时候表示：这些年房地产行业的发展基本上透支了住房需求，未来可能会面临“需求枯竭”的问题。事实可能正如李嘉诚预测的一样，现在楼市的需求量确实在逐渐减弱。根据国家统计局发布的数据：1978年我国人均住房面积只有7.8平方米，2020年人均住房面积已经达到43平方米。央行也发布了《中国城镇居民家庭资产负债情况调查》，数据显示：2019年我国城镇家庭住房拥有率已经达到96%，基本上每家每户都有房子。
根据上文中的数据，不管是人均住房面积还是城镇家庭的住房拥有率，都已经达到很高的水平。并且随着房地产行业的发展，未来人均住房面积只会不断提高，住房拥有率也会不断提高，人们对住房的需求量也会逐渐减弱。
从楼市的住房存量上来看，如今已经开始面临住房过剩的问题。根据西南财经大学发布的《中国城镇住房空置率分析》，我国住房空置率远高于自然空置率，住房空置率超过20%，二三线城市的住房空置情况更为严重。并且随着楼市的发展，住房过剩会越来越明显，一方面开发商还在不停地建房子，楼市的住房存量会越来越大，另一方面人口出生率已经开始逐年下降，未来房地产行业的人口支撑将会逐渐消失。
从上文中的分析可以得知，未来楼市住房供给会越来越多，住房过剩会越来越严重，但是因为人口红利的消失以及住房拥有率越来越高，可能会面临需求量不足的问题。
第三：房子的持有成本提高，而房子的流动性在逐渐减弱
不管是刚需购房者还是投资客，都会把房子当做一种投资，只是投资客和刚需投资的理念不同，投资客只看中投资的，通常是短期投资；而刚需把房子当作家庭资产最为重要的一部分，基本上算是长期投资。
但是未来房子可能会面临投资成本提高的问题，经济学家梁中华表示，现在房子的持有成本在6%-8%之间，经济学家李迅雷也认为房子的持有成本超过6%。房产税出台之前，房子的持有成本主要来源于两个方面：首先是按揭买房的利息成本，前期持有房产的利息成本应该在4%左右；然后是房子的折旧成本，应该在2%左右，总共的持有成本在6%左右，如果加上税费和其他成本，持有成本应该在7%左右。
也就是说即使现在每年房价的涨幅在5%左右，投资客依然很难通过投资房产赚到钱，这也是为什么说投资房产的时代已经完全过去。并且随着时间的推移，未来房产税和空置税会逐步出台，这将会进一步增加房子的持有成本。
随着住房的金融属性逐渐降低，房子会慢慢回归居住属性，未来人们以投资为目的买房会越来越少。这样一来，房子的流动性就会逐渐变差，投资房产不仅要面临持有成本很高的问题，同时也会面临难以转手的问题。
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