2021年两会后，楼市新观察

3.5政府工作报告中，2021年重点工作对房地产是如此描述的——保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

房住不炒，稳地价、稳房价、稳预期，都是老生常谈，但后半部分有新花样——尽努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难，这是过去历届两会不曾有过的。如何看待这种政策描述？阿甘认为，这预示着房子将从金融属性向居住属性回归。

历经20年竭泽而渔式发展，房地产一家独大对经济的巨大破坏已经全方位呈现，抽干了实体经济，吸瘪了老百姓的购买力，甚至逼得年轻人连孩子都不敢生……恶果接踵而至，劳动力成本飙升、城市用工荒重创实体制造业、服务业；人口出生率下降攸关国运，并加重了人口老龄化社会问题；居民消费羸弱，还咋内循环？

细数之下条条都要命。3月2日两会前夕，央行和银保监会大佬老郭声色俱厉地警告房地产是灰犀牛级别的风险资产，传达出的是上面对于这个行当的清醒认知。

伴随着认识到位，楼市调控政策越来越趋严厉。2020年12月31日，央行和银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，为个人住房贷款划定了占比上限，目的除了降低居民杠杆、提振居民消费、促进内循环，还为促进租房，盘活长租公寓市场，帮助新市民、青年人缓解住房困难。

从房企和购房户两端同时发力为楼市降温，这被看做是三道红线后的又一记监管重拳。屈指一算，今年以来各地房地产调控政策已经不下100次，力度远甚往年。在巨大的融资压力下，房地产企业爆雷风险迅速上升，头部房企开始出幺蛾子。

3月9日，华夏幸福再增加违约债务84亿元，累计违约本息已超过了190亿元。华夏幸福并非孤例，截至2020年底，已有408家房地产企业发布破产文书，像泰禾集团、福晟集团、甚至天津国资委全资控股的天房集团，都出现了信用债违约，这可都是销售排名前30的大型头部房企。而2021年又是房企偿债高峰年！

为了苟延残喘，在有官部门政策的精准‘引导’下，房地产企业纷纷瞄准了海外的高息美元债市场，不多谈……这是在饮鸩止渴！海内外地产类债券、股票慎碰！

归根结底，2020年国内流动性过剩，严格的外汇管制下又无处可逃，为对抗通胀只能不断涌入楼市。与此同时，外资却在迅速看衰国内房地产市场。戴德梁行的数据显示，2020年外资成交大幅度下滑至过去3年的点，仅占的23%。无论楼市还是股市，外资都是引领潮流的风向标，外资一撤，内资还能坚持多久？

再来看新近出台的一项调控政策：土地出让将实施‘两集中’，即集中发布出让公告，集中组织出让活动，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次。这是继三道红线约束房地产企业融资之后又一大震动楼市的新政，而且是一石二鸟之计。

数据显示，国内重点城市已供应但未竣工的住宅用地面积，约为近5年平均完成交易量的5.5倍。什么意思呢？很多房地产企业囤积了大量土地，但没用来建房。

那么，集中供地新政出台，会逼迫房地产企业为回笼资金而盘活手中的闲置土地，如此一来市场上的房屋供给就会增加，从而达到压降房价的作用。这是明面上的。

此外，集中拿地需要强大的财力作为支撑，而对三条融资监管红线下资金链几近崩断的多数中小房企而言，集中拿地只是镜中花水中月，徒然临渊羡鱼而拿不到。集中拿地谁有优势？当然是资金雄厚、背靠银行的大型央企国企。此前阿甘在小圈子里讲过，房地产是一个民企主导的市场，而央企国企对此很有想法……打住。

最后来看楼市另一端。近期上海、杭州、海南、广州等楼市热点地区明确严控消费贷款、经营性贷款违规流入房地产市场，违规将消费贷、经营贷用于楼市交易，银行有权要求提前归还。这种釜底抽薪式严防严控又传达出了监管层什么信号？

楼市依旧是冻结流动性、控制通胀的法宝，但前提是冻结的只能是老百姓自有的真金白银，而不是银行的钱，不能让银行承担楼市泡沫风险，这一点一定要看懂。立足银行角度，虽然很想对消费贷、经营贷违规流入楼市睁一只眼闭一只眼，但却畏惧监管层的雷霆之怒，3.2老郭‘灰犀牛论、金融风险’绝非只是说说而已。

结语。泛滥的超发货币被困于堤坝高筑的堰塞湖内而不得出，资本在逐利本能驱使下依旧想藉炒楼保值增值。但是在特色国家，尤其在短期内，市场看不见的手力量远逊于行政看得见之手。楼市的投资机会已经越来越小，而风险却越来越大。而在所有这些风险因素背后，还有对存量楼市虎视眈眈的房地产税。