漏水、墙开裂、地面坑洼……“让老百姓住得起的房子”为何频出质量问题
网络2021/03/15 14:52
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
“开发商如何在存在此类普遍问题的情况下通过了内外部验收？”
“提前通知业主交付前，是否进行了开发商内部的预验收程序？”
“装修质量、结构允许偏差等方面是否经过了严格验收？”
“开发、监理等单位是否存在严重失责？”
业主们的四连问再次牵出了一个知名开发商的共有产权项目——位于北京市房山区的金隅金林嘉苑。
在此之前，这个项目一条最出名的消息是，2019年1月14日，金林嘉苑公开选房当天，900人报名，但最后却只有180多人购房，其余全部弃购，弃购率将近80%。
而关于金隅的共有产权房，最近的一条热门信息便是“北京最贵共有产权房刚卖完就遇维权”，即位于海淀区的金隅凤栖家园。
从虚假宣传到工程质量问题
满心欢喜地期待着一个独具特色的小区入口，想象着拥有生态水景、夜光跑道和特色景墙的园林景观，和一份对新家的无比向往，却在收房的那一刻全部化为泡影。
尽管已经有了一定心理准备，但金林嘉苑小区的真实情况依然令业主们颇为不满。
随着收房的陆续进行，先是有业主发现自己的黑色羽绒服蹭了一袖子灰，这不是别的，正是他不小心靠到墙面掉落的墙灰；然后有业主表示楼梯面非常粗糙，很多地方破损严重，就好像没有做过面层及收口处理；随后一位业主自测了屋里的平整度，结果发现了不小的偏差；艳阳高照的收房日，某户型的业主竟然发现房子漏水了……问题越来越多，业主们很快自发组织起来，希望能尽早与开发商达成解决方案。
3月12日，业主代表对外发出一封名为《金林嘉苑业主质询函》的文件，其中列举了十余条质疑项，内容涉及房屋质量、建造标准、交付标准、设计缺陷等等。
其中有这样一句，“由于无法获取相关金隅地产内部文件资料，只能恳请政府管理部门依照国家法律法规调查取证后告知”。
具体来看，项目开发商为北京隆源房地产开发有限公司、投资商为北京金隅地产开发集团公司。
业主们表示，项目交付时间较合同约定提前近半年，但实际情况并不那么尽如人意，比如墙面开裂、空鼓、墙面普遍掉灰、部分户型顶棚平整度偏差业主自测达4厘米等问题，均已在交付时全面出现。其他安全隐患及各种偷工减料，包含但不限于墙体开裂、瓷砖大面积空鼓脱落、8L容量集热热水器脱落、室外空调上下疊落双层安装、卫生间吊顶内未安装排风管、厨房吊顶内不安装排烟管等。
有建筑行业相关人士对此表示，这其中可能存在较多施工问题。比如在灌缝过程中，如果没有及时清除板缝中的木块、碎砖、砂浆等残留物，灌缝时板面干燥，灌缝的细石膨胀混凝土就很难与楼板牢固地粘在一起，使混凝土与楼板之间产生裂缝。再如在施工中，楼板有时一端支承在钢筋混凝土框架梁上，另一端支承在砖墙上，由于两种结构沉降量不同，板端产生变形，支撑在梁上的楼面也可能出现裂缝。
另外空鼓也可能是施工错误导致的，就是说在施工过程中粘结层的水泥不够饱满，加上瓷砖贴好后没有及时进行保护。
业主们还提到，根据北京市地方标准《居住建筑节能设计标准》DB11/891—2012第5.3.5有其他热源条件可以利用时，太阳能热水系统不应直接采用电能作为辅助热源；《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则（试行）》要求设置景观小品、图书馆、健身房、咖啡馆等，但实际交付中没有此类设施和功能空间；单元门标准应该是钢制电控防盗门，而该项目为玻璃地弹门……
据此业内人士表示，如果按照版设计标准，这一项目采用太阳能系统供应热水，电能只是作为辅助能源使用，其实并未违反规范要求。不过该小区在报规建设时采用的依然时2012版本，所以这一点上确实存在问题。
对于业主们的其他说法，该人士还告诉记者，《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则（试行）》中规定了公共服务设施的设置，对图书馆和健身馆确实有硬性要求设置，而咖啡馆只是作为举例列举，并未强制要求，因此，图书馆和健身馆存在纠纷点，可咨询开发商是否在后期会配建。
至于业主所提的绿色二星建筑标准，上述人士称，一般来说，设计时会标注三玻双LOW-E配置，但金林嘉苑采用的双玻配置，不排除还可以是内部填充氮气的做法，不过这样做相对拉升了成本。所以在这一点上，确实也需要开发商方面出具相关说明文件。
卖完就维权
如前所述，金隅在北京的另一个共有产权项目凤栖家园也正经历维权。
与金林嘉苑有所不同，凤栖家园今年1月3日选房活动结束时2848套房源就全部售罄，但随即就被曝出“霸王合同”条款。
据悉，购房人对相关合同条款所提出的问题主要集中在违约金金额、房屋实测面积结算方式、项目规划设计变更、外墙面使用权、代办产权、贷款资料提交时间、退款利息等几个方面。目前金隅方面尚未公示合同修订方案。
事实上，北京的共有产权房自入市以来便时常传出负面新闻，除了弃购率高，还有种种质量问题。
据不完全统计，仅今年以来，就有包括金隅、首钢等在内的多家开发商下属共有产权项目出现质量维权事件。
较为严重的当属延庆中交富力雅郡项目，业主爆料称存在墙皮一扣就掉、屋内门框一掰就掉、漏水、地板渗水、粗工烂造等等质量问题。最可笑的是，有业主表示验房时电梯发生故障，有住建委领导被卡在电梯里。
进展是，该项目业主已与开发商展开协商对话，内容包括交房从哪天开始计算、房屋质量问题解决方案等。
“利润率比商品房低”
共有产权房屡屡曝出质量问题，业主们普遍不满，而开发商似乎也满肚子委屈。
“其实开发商是不太愿意做共有产权房的，利润率相比于正常商品房要低一些，很大程度上就是走个流水而已。”有头部开发商相关人士这样表示，“如果考虑到客户质量和品牌建设，大家的热情就更低了。”
房企们对共有产房的态度从大兴区瀛海镇三宗共有产权土地的出让便可一窥全貌。
早在2018年末，大兴区瀛海镇挂出三宗地块，分别为YZ00-0803-2010、2013A、2013B、2014、2016地块、YZ00-0803-2003、2004、2005A、2005B、2008地块、YZ00-0803-2009、2012A、2012B、2015地块。
这三宗地块都将用来建设建设共有产权住房，且销售均价均为29000元/平方米，包含着精装修费用。
然而，这三宗地块的成交却颇费周章。
2019年3月，土地出让方北京兴福集体资产管理有限公司确认表示这3宗土地均未交易成功，后续要进一步等待官方消息。
2019年6月27日，北京市规自委大兴分局发布公告“因故暂停大兴区瀛海镇3宗集体经营性建设用地使用权出让挂牌交易”。直到两个月后的8月份，这三宗土地才重新挂牌。
2019年9月12日，瀛海镇YZ00-0803-2010、2013A、2013B、2014、2016地块才以底价15.13亿元交易成功，竞得人为北京上瑞置业有限公司，该公司的背后，是首次进入北京市场的河南正商。
又过了三个月，瀛海镇YZ00-0803-2003、2004、2005A、2005B、2008地块才于12月25日完成挂牌出让，又是以底价20.61亿元成交，竞得人是北京北投如郡房地产开发有限公司，最终控股人为北京市国资委。
到了2021年2月10日，瀛海镇YZ00-0803-2009、2012A、2012B、2015地块才完成挂牌出让，仍旧是底价14.66亿元，竞得人为中建三局房地产开发有限公司、湖北省鄂旅投置业集团有限公司联合体，双方也都是国资企业。
至此，历经坎坷，2018年末开始挂牌的三宗用于建设共有产房的宗地终于完成出让，都是底价。
事实上，很多人购房人对共有产权房本身也有着疑虑，因为该类房产并不能像普通商品房一样自由买卖。目前的政策规定，共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的，不允许转让房屋产权份额；满5年后，可按市场价格转让所购房屋产权份额给代持机构，代持机构放弃优先购买权的，才能够转让给其他符合共有产权住房购买条件的家庭。
“要是买得起商品房,我绝不会买共有产权房”可能是大部分购房者的心态写照。
而对于共有产权房的价格优势，有行业研究员这样表示：“虽然共有产权房价格比较便宜，但从产权份额角度计算，其实是差不多的。换而言之，这是以放弃部分产权比例为代价的。”
