10年后，楼市的问题可能不再是高房价，而是这3个“新问题”
网络2021/01/13 16:00
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对于生活在城市的人来说，最大的压力是什么？如果你在大街上采访10个年轻人，可能有9个都会回答说是买房，无论是已经买房的还是没有买房的。买过房的可能为了首付而掏光一家人积蓄，而后还要做30年的房奴，没买房的还在努力存钱，希望能尽快买房。
其实对于很多从农村走向城市的年轻人来说，面临最大的问题就是首先解决自己的居住问题。很多人说，这还不简单租房不就行了，租房相对买房要便宜多了，为什么要买房呢？其实如果是刚刚大学毕业或者刚刚进入城市的打工者，租房确实是一个解决居住问题的好方法。但随着在城市生活得久了就会发现，如果不买房是很难在一个城市真正扎下根来的。
首先很多时候房子不仅仅只是用来解决居住问题的，很多时候还和婚姻、孩子教育、城市福利息息相关，不买房这些问题很难能得到解决。其次，尽管买房无论首付还是房贷都要比租房高出很多，但我们还是需要买房，为什么呢？有这样一句话可以解释：房租再便宜都是消费，房贷再贵都是投资。我觉得这句话很有道理，我们租房无论房租如何便宜房租交给房东就没有了，这和买衣服，买手机一个道理。但如果我们买房，无论我们什么时候急需用钱，我们都可以把房子卖掉，以解燃眉之急。最后，谁都知道住在自己的房子里会更有安全感和归属感，我们不用看房东脸色，也不怕房东涨房租，最重要住在自己的房子里，我们可以按照自己的想法装修和生活，这样我们生活质量才能提高。
房子如此重要，但买房难度却日益增加，这也是很多在城市奋斗的人倍感压力的主要原因。但去年的楼市境况让很多人认为楼市的拐点已经到来，房价从过去的大涨慢慢开始变得平稳。
最近社科院发布了《中国住房发展报告》，在报告中社科院也对2021年的楼市情况做出了自己的预测：首先预测2021年房价的平均涨幅会在5%左右，其次就是预测在十四五期间，有可能会开征房产税。从社科院对房价的预测可以看出，房价如果上涨5％基本处于明涨暗跌的状态，为什么这么说呢？首先经济发展必然有通货膨胀，例如2020年我国的CPI(居民消费价格指数)指数就比去年上涨了2.5%，也就是说房价上涨的一半已经被通货膨胀掉了。其次，对于投资房产和炒房客而言，其投资房产是有一定成本的，买房时需要交维修基金、契税等，买房后要交物业费，而且如果是贷款买房每年还要付给银行高额的利息，所以有人算过如果房价每年上涨速度达不到7%，投资房产就是赔本的。
未来随着城镇化深入，房价基本会处于稳定状态，而我国的经济也在不断转型，开始慢慢摆脱对房地产行业的依赖，未来房价大概率会回到合理区间。所以10年后楼市的问题很可能不再是房价过高的问题，而是以下3个新的难题。
第一：空置房增多，资源浪费问题
城镇化发展到今天，城市空置房越来越多已经成为了房地产行业的一大隐患，我想社科院预测在十四五期间会出台房产税也有这方面的原因。实际早在2017年根据《西南财经大学》的报告显示，我国的住房空置率已经超过了20%，商品房的空置率更是高达26%，其中一线城市的住房空置率为16.8%，二线城市的住房空置率为25%，三四线城市的住房空置率更是高达30%。在更早之前，财大的数据显示，我国的空置房已经达到了2亿套，如果按一套房住三个人来计算，空置的房子足够6亿人居住。我国空置房不断增多的主要原因有以下几点：首先过去房价飞涨，由于房地产行业暴利的原因，大量的企业开始一窝蜂地投入房地产开发的行列，所以造成住房建筑面积出现严重过剩。其次也是因为房价上涨过快，房子除了居住属性更有了投资属性和金融属性，这样很多投资者和炒房客甚至一些企业开始大量的囤积房产当做自己的产业，不出售也不出租，造成房子的空置。最后就是房价和现在老百姓的收入严重失衡，虽然老百姓有需求但是因为房价过高，他们买不起房，使得需求减少，也造成了一些房子的空置。
大量的房子空置一方面造成了资源的浪费，另一方面产生了很多的鬼城和空城，影响小区业主的居住体验。
第二：人口数量达到峰值，购房需求减少
根据第一财经在12月1号的报道，民生部部长李纪恒在报道中指出：我国的适龄人口生育意愿偏低，总和生育率已跌破警戒线。2019年我国的总和出生率更是跌到1.5以下，创历史以来最低。房改专家任泽平曾经说过：房地产行业的发展短期看政策、中期看土地、长期看人口。所以房子的最终属性还是要回归到居住属性上来，回归居住属性其需求最终还是要依赖人口，而一旦人口数量特别是需求旺盛的年轻人不断减少，楼市的发展就很难再长盛不衰。最近社科院也发布了对未来人口预测：预测认为我国在2029年人口数量将会达到峰值14.47亿。而现在的人口已经达到了14亿，所以我国人口基本达到峰值，而且人口结构也正在发生着变化，老龄化人口明显不断增多，这就造成购房需求不断减少。
第三：房子的流通性越来越差
过去二十年，买房对大多数没有什么投资渠道的人来说是最好的投资品。一方面因为房价确实在不断上涨，另一方面就是房子的流通性非常强。我们知道一项好的投资其不断升值还不是最重要的，最重要的是其一定要有很好的流通性，如果一项投资流通性非常差(例如房子不好卖或卖不出去)，其再不断怎么升值，无法快速变现，资金容易被套牢，其投资价值也会大大折扣。
未来几年房子的流通性可能会越来越差，为什么这么说呢？首先我国的房子已经严重过剩，这一点我们在第一条中已经讲过，我们这里就不再过多讨论。其次是我国城镇人口的住房拥有率已经很高，根据央行的统计数据，城镇家庭的住房拥有率已经超过96%，基本上可以说每家每户都已经有了房子。而且未来城市子女可以继承他们双方父母的房子，所以说未来城市居民最不缺的就是房子。最后我国的城镇化建设已经接近尾声，相关数据显示，我国城镇化建设已经达到了60.6%个发达城市的70%已经相差不远。因此农村人口向城市转移的速度开始放缓，这对城市住房需求也会有一定的影响。
当住房需求不断减少的情况下，房子的流通性自然会越来越差。加上国家对“房住不炒的定位”和未来房产税的出台，炒房客会慢慢退出房地产行业，房子的流通性只会更差。
总结：经过去年一年楼市的风云变化，人们对投资房产开始变得越来越谨慎，不再像过去一样有钱就买房。笔者认为这种谨慎的态度是正确的，未来楼市大趋势是以稳为主，所以随着通过膨胀和老百姓收入的提高，未来买房可能不再是高房价问题，而是以上几个难题。你对未来楼市的发展有什么独到的见解，欢迎大家评论讨论。
