关于未来房价走势的几点判断

一是房价告别大涨，但仍将在高位徘徊。

从M2、人口、住房供求规模来看，房价都告别了大涨。特别是今年疫情对经济的冲击很大，但中国依旧坚持“不刺激”“不大水漫灌”，今年M2同比增幅最高的月份也只有11.1%，远没有过去几轮房价上涨周期那么大。

不过，也不能认为房价会下跌。

首先，“稳房价”是长效机制目标，也是各地楼市调控的头等大事。当下，各地财政收支缺口大，对楼市的依赖很大，各地托底楼市的决心也很大。在经济转型完成之前，楼市高位平衡将是大概率事件。

其次，地价还在高位。据统计，百城楼面地价在2008年时只有814元/平方米，2009-2014年一直在1100-1500元/平方米徘徊，2015年开始明显上涨，2016-2018年上涨到2500元/平方米，2019年首次突破3000元/平方米，4年时间基本翻了一倍。当然，后期主要是由热点城市带动的。从2020年重点城市供地情况来看，很多城市取消了限地价政策，地价又开始上升了。

二是重点城市房价将继续上涨。

什么是重点城市？就是人口净流入，产业结构适应未来转型方向，与周边实现互联互通的城市。

人口净流入，意味着增量人口大，而流入的增量人口基本是年轻人口，买房动力大，负债承担能力强，对美好生活有强烈预期。

产业结构适应未来转型方向，就是指现代服务业、高端制造业，这些产业附加值大，就业人口收入增长效应明显。

比如，深圳南山房价高，是因为科技园区就业人口推动的，腾讯、中兴、大疆等都在科技园区。与周围实现互联互通，意味着对外部资源的虹吸效应明显。

三是买房要关注成本了。

过去，房价大幅上涨，掩盖了房子的持有成本。大家不怎么关注物业、维修、折旧、租金能否冲抵月供、再交易成本等等。

未来，房价不再明显上涨了，但成本越来越高，比如月供、物业费、折旧。如果房价涨幅抵不过成本，持有房子就是负担，这类房子再出售时，不仅耗时较长，也卖不上价。