“钱袋子”遭遇考验！中国铁建房地产弯道超车后继乏力，靠发债“补血”
网络2020/10/16 15:49
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
今年9月，一条拟发行35.9亿元的债券公告让中国铁建房地产集团（以下简称“中国铁建房地产”）钱紧事实流于纸面之上，而在6月，中国铁建房地产73亿元公司债刚刚获得受理。前者发行期限为5年，票面利率询价区间为3.3%-4.3%；后者为“小公募”，用途直指偿还公司债券。
无独有偶，今年3月，为了置换偿还到期的银行间市场债务融资工具的自有资金，中国铁建房地产发行6亿元短期融资。巧合地是，在此前一天，中国铁建房地产刚刚发行了金额9亿元的第二期中期票据，用于置换“19 铁建房产 SCP002”债券已兑付的自有资金。
频频借旧还新，今年深陷董事长陈奋健跳楼身亡舆论旋涡的中国铁建，不得不面对地产业务遭遇“滑铁卢”的窘境。
“钱袋子”遭遇考验
中国铁建房地产隶属于世界500强企业——中国铁建股份有限公司，是国资委批准的16家以房地产为主业的央企之一。中国铁建业务涵盖工程承包、勘察设计咨询、工业制造、房地产开发、物流与物资贸易及其他业务。
按照惯有的印象，国企应该是背靠大树好乘凉，而就目前中国铁建房地产频繁发债的情况来看，钱紧成为事实，而这一切与有息债务密切相关。
以密集发债的时间轴来看，同样可以发现问题。
中国铁建房地产在今年3月公司合并资产负债率为84.04%，有息负债合计为863.82亿元，此前三年中2017年-2019年资产负债率分别为81.50%、82.82%、82.54%及84.04%，资产负债率处于较高水平。
在现金流方面，2017年-2019年及2020年1-3月中国铁建房地产集团经营活动产生的现金流量净额分别为2786.93万元、-159.78亿、-25.78亿元和-35.75亿元，负值已经成为一种常态。
中国铁建房地产给出的解释是，现金流出主要是支付新增土地储备价款及房地产项目开发的工程款。从这一点可以看出，公司融资需求不断叠加原因在于，中国铁建为了迅速扩大市场占有率。
据腾讯房产了解，彼时，中国铁建房地产集团的在建项目合计50个，总建筑面积1477.96万平方米，计划投资总额高达约1861.19亿元。
另一项数据也反映了在扩张过程中中铁建房地产“钱袋子”有收紧的状况。
数据显示，截至今年上半年，中国铁建房地产有息债务已经达到了304.95亿元，长期债务为577.77亿元，债券融资13只，余额218亿元，银行授信为903.54亿元，未使用584.14亿元。
早在2018年，因为进击扩张，中铁建地产便遭受资金承压的困境。
截至2018年9月末，中铁建地产总债务规模增至662.25亿元，资产负债率达到85.44%，净负债率258.69%，当时的短期债务余额191.5亿元，账上的货币资金却只有103亿元，涉及银行未使用授信总额也只有175.8亿元。
当年11月，中铁建地产60亿“饥渴”融资，一笔为37亿元的私募型，另一笔则为23亿元的小公募型，中信建投证券做两笔债同一保荐人。
外借公司债及中期票据成为企业“输血”的手段，而借助母公司充足的现金流往往成为增厚企业发展的可能，只是，在这一方面母公司中铁建同样面临兑付债券的难题，或许提供的帮助有限。
腾讯房产发现，中国铁建曾经发行规模100亿元的13中铁建MTN1债券在今年6月20日到期，票面利率为5.10%，而在2019年中铁建也存在大量到期兑付的债券。
据腾讯房产查询发现，目前，中国铁建债券存量规模为272亿元，债券共有13只，而在接下来的2021年18铁建Y1、18铁建Y2、19铁建Y3将面临到期兑付，19中铁建MTN001、19铁建Y1、19铁建Y3、19中铁建MTN002A、19铁建Y5也将在2022年迎来到期日。
“疯狂”的代价
除了需要应对密集的债券到期压力，中铁建房地产在弯道超车的过程中也遭遇了市场的拷问。
今年9月，中铁建房地产与滨江集团合作开发公司杭州京江房地产因违反建设工程法被罚20万，直接将矛头指向了房屋开发质量问题，这也间接暴露了中铁建房产“以一线城市为主，二线城市为辅，三线城市补充”的住宅开发参差不齐的现状。
事实上，中铁建房地产想要扩张的野心始于2015年，为了聚焦大西南和长三角发展，中铁建地产迅猛拿下10个项目，搭乘国家新一轮去库存的浪潮，中铁建房地产迎来一波上涨趋势。
在接下来的2016年，其更是将12个项目收入囊中，平均楼面地价飙升至7600元/平方米，拿地总金额为210亿元，比前一年增长了84亿元，可土地储备总面积却并没有实现扩展，比前一年还少。
中铁建高溢价拿地的习惯不断扩展到了接下来的几年。公开资料显示，2017年中铁建地产只拿了7个地块，却耗资108亿元，楼面地价一路飙到14350元/平方米，这也在一定程度上增加了土地成本。
不惜高价拿地显示出了中铁建房产不断扩围版图的内生需求，中铁建也在以住宅为主的房地产开发业务整合北方、华东、华南、西南、华中、中南、东北七大区域公司，希望在组织架构有所突围。
截至2020年2月，公司不断布局北京、上海、广州、天津等36个城市、4个新区（广州南沙新区、贵安新区、雄安新区、西咸新区）以及海外（莫斯科）布局166个项目，总建筑面积约5600万平方米，已开发面积达4300万平方米。
如此迅猛版图扩围，中国铁建的地产业务却呈现了增长乏力的情况。
具体来看，上半年，中国铁建房地产开发业务实现营业收入约88.80亿元，同比减少9.71%；对应的毛利润约为20.45亿元，同比减少26.89%；毛利率约为23.03%，同比减少5.41个百分点。
此外，在上半年中，中国铁建房地产开发板块实现合同销售金额约319.761亿元，同比下降19.72%；累计签约销售面积247.01万平方米，同比减少12.81%；开工面积414.08万平方米，同比增长26.68%；竣工面积48.57万平方米，同比减少25.35%；
融资加持，业绩却减少；理想虽丰满，但现实很骨感。这意味着负荷前行之下的中铁建房地产超车还需修炼内功，“三道红线”之下的管理红利时代考验的不仅仅是市场扩围能力，还有对现金、资源的运用整合能力。