环京房价腰斩，有人亏损百万；新房不限购，目前是上车好时机吗？
网络2020/10/09 17:19
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
国庆假期，《中国经济周刊》记者走访了被称为环京“一哥”的燕郊楼市，节日并没有出现十分火爆的看房情景，市场较为平静，在近两年环京房价承压的情况下，当地一手、二手的楼盘价格都较为低迷，相对于2017年初的市场高点，价格已经腰斩。
有的二手房亏了上百万
记者走访的几家售楼处，看房的人均不太多。8日下午两三点钟某售楼处，大约有10来组客户在看房，该楼盘是燕郊北城较高端的项目，房子为11层的小高层，楼盘打出低密度洋房的广告。销售人员告诉记者，这个十一假期可能很多人都出去旅游或回乡了，看房的人并不算多。
记者以买房的名义进行咨询，得知目前该项目在售的户型为97及121平米两种户型，单价每平米2.5万左右，而且国庆期间没有促销活动。
这样的价格在燕郊楼盘中处于较高价位，相比之下，附近的高层二手房均价还不到两万。燕郊东部七八公里处有几处新开楼盘项目，均价在17000元/平米左右，国庆还有车位等特惠活动。比如嘉都的活动是限量房源9折加送车位，与它相隔不远的水榭花城项目，也是购房打折以及送车位。价格较低的楼盘销售情况要好一些，水榭花城的销售人员告诉记者，国庆假期8天，该项目售出171套房，与当地其他项目相比，排名靠前。
燕郊某楼盘的活动宣传 图片由房产中介提供
除了燕郊，环京的大厂、香河等此前热门区域，目前新盘价格也不高。《中国经济周刊》记者通过电话咨询，大厂某新盘，打着大厂产业新城、人大附中等卖点，单价在18000元/平米。
燕郊新房价格起不来，二手房市场价格也在“低位”徘徊，这让不少业主颇受打击。
在燕郊北城的一个小区门口，某家房产中介小刘在推荐相关二手房产。该中介告诉记者，现在该小区均价在一万六七千元，个别着急出手的业主，还挂出过过一万五千多元的单价。而该小区房价点时均价曾达到3.5万/平米，个别房子单价甚至达到4万左右，是当时燕郊最牛的楼盘之一。
燕郊某中介挂牌推介的房源 拍摄：《中国经济周刊》记者 李慧敏
记者看到，小刘当天推荐的一套41平米的开间，报价是73万元。据小刘回忆，2017年市场最热的时候，他卖过的该小区同样户型的房子，的一套价格达到161万元。“还有一套56平的住宅卖了199万元。”小刘告诉《中国经济周刊》记者。
记者算了一下，当时100多万元购买41平米住宅的业主，目前亏损了近90万元。而56平的那个住宅，以现在均价，跌幅已超过100万元。
“现在出手燕郊二手房，价格会不会再跌？”
面对记者询问，小刘的看法是，现在外地许多三四线城市房价都一万多了，环京一万多的价格，应该没有多少下降的空间了。他告诉记者，一些业主告诉他，再降的话房子宁可不卖了。
多个新住宅目前不限购
事实上，燕郊只是河北省廊坊市三河市下辖的一个镇，与通州一河之隔，距离北京东部城区国贸等地只有二三十公里，，相比北京某些区域，拥有距离优势，这让其成为环京居住或投资的“一哥”。2017年初，燕郊等类似北三县区域的房价达到历史点。
2017年3月，北三县限购政策出台，购买当地住宅类房产需有当地户口或社保，北三县楼市从火爆飙涨逐渐回归理性平静。
不过，记者在采访中了解到，目前燕郊及其他北三县区域购房出现一个新动向，即二手房仍然限购，但是新盘一般不限购，北京户口和外地户口都可以购买。
上述大厂项目的销售表示，该项目对外地人都不限购。小刘也告诉记者，目前燕郊新盘不限户口、社保，都可以做网签，但是不知道该政策能持续多长时间。
记者查询当地房管局等相关网站，并没有找到相关政策。不过记者致电燕郊水榭花城等项目，均表示没有当地户口也可以购买。
而上述燕郊洋房的售楼部人员，在记者问到没有当地户口和社保可否购房时表示，他们没有明确不限购政策是否可行，如果记者确定购买，“会向上汇报处理这个事”。
入住率不到一半，仍有人想上车
是谁在环京买房？
在管庄附近单位工作的小牛，在北京市区有一套房子，但因为不想跟长辈挤在一起住，小两口在燕郊另买了一套房居住，每天开车上下班，单程半左右，觉得还挺方便。
不过，小牛告诉记者，之前可能投资的居多，所以燕郊的房子入住率普遍低。晚上在燕郊会发现很多楼盘亮灯率都不到一半。她家附近的一个新楼盘，交付已经一年多了，从晚上灯光来判断，入住率“感觉都不到五分之一”。
记者在采访中发现，小刘“摆摊”卖房的小区对面一处看起来较新的楼盘，仅从室外空调机的安装来看，整栋楼的空调安装量屈指可数，前后数栋楼人气都格外冷清。
燕郊某楼盘外景 拍摄：《中国经济周刊》记者 李慧敏
一批在燕郊买房的凤姐，以8000多元/平米购置了三套房子，在价格高点卖出两套，目前还持有一套。“我们就是投资，都不装修的，燕郊很多都是投资。”凤姐告诉记者，“目前这一套可以说是净赚的，所以现在价格多少我也不太在意。”
而半投资半自住的赵磊在环京的购房经历可称得上“酸爽”，具有北京购房资格的他，之前因为资金有限，在北京市区买房压力大，就打算在环京买房。对比下来，他觉得燕郊在与北京的交通、距离方面性价比较高，自住可以，作为投资也可以。2018年底，彼时燕郊楼市已经下跌了一波，赵磊判断价格已经触底，因为限购，他选择在燕郊购置了一套商住公寓，单价两万元左右的loft，目前还未交房。
没想到的是，这一年多来，燕郊各类房子价格又下降一轮，赵磊告诉记者，他最近了解了一下，他所购房产附近有个成熟的商住项目，之前看房时单价是1万5千元左右，而现在单价已降到了八九千元。所以他预计未来自己的房子如果入市，可能价格堪忧。
“我担心以后我想把房子卖了然后在城里买房，都出不了手，如果当地住宅类房屋限购放开的话，谁还来买商住的。”赵磊说。
不过，还是有不少人看好环京，因为与副中心的协同发展可为北三县等环京项目带来新的利好。
2019年1月11日，北京市政府在通州北京行政副中心举行了揭牌仪式，副中心时代开启。
《北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划》2020年初颁布，规划范围包括北京市通州区和河北省廊坊市所辖三河市、大厂回族自治县、香河县行政辖区范围，总面积2164平方公里。关于轨道交通方面，规划指出，推进城际铁路建设。构建以北京城市副中心站为主，亦庄站、燕郊站、三河站、香河站为补充的客运枢纽体系，实现对外交通与城市交通的顺畅衔接。
张峰在环京看房则是为了投资，其年收入一百多万，在北京及其他地方已有不少房产。对股市不感冒的他，还是愿意把钱投在房子上，国庆节前，他抽出两天时间几乎把北三县都跑遍了，大厂、燕郊的不少新盘都看了。
张峰告诉记者，现在北京市区的房子价格太高，投资已不合适，他一直看好燕郊等环京区域，尤其北京市政府迁到通州以后，他更坚定了要在环京做点儿投资的决心。
张峰说，前两年燕郊等地的房价下调后他就想过来看，但因为这两年安顿孩子去国外读书和工作忙的原因，一直没能来，现在赶上环京价格处于较低点，打算出手。他表示，节后打算再去燕郊、大厂看看，把买房的事定下来。