高房价推高经济运行成本

交易经济学将交易主体的行为放置在资产负债表上进行分析。高房价对于经济的影响，不仅要从资产方分析，也要从负债方分析。从资产方来看，对于一个拥有房产的家庭，高房价对应着较大的资产规模，房价越高，资产规模就越大；但是，从负债方来看，高房价对应着高负债，房价越高，家庭部门的杠杆率就越高。2000年以来，我国房地产价格不断攀升，家庭部门仅就按揭贷款对银行形成的负债就增加了54倍。

土地价格与房价之间存在互为因果的反馈关系。地价推高房价,房价反过来又进一步推高地价。这些年来，由于工业用地价格不断上涨，企业在土地上的支付已经构成成本上涨的重要因素。

高房价对第三产业运营成本的影响更为直接。办公场所的租赁成本在第三产业的运营成本中占很大比重。高房价推高了办公场所的租赁价格，以上海为例，办公楼每平方米的租金在过去6年中上涨超过140%。

居住成本一般是城市生活中的支出，高房价必然推高城市生活成本。这些年来，由于我国房地产价格持续上涨，尤其是一线城市的房价更是高的吓人，导致了我国不少城市过早地进入到全球生活成本昂贵的城市之列。

根据2016年国际人力资源咨询机构ECA的报告，在环球城市生活成本排名中，北、上、广、深生活成本全部高居全球前五十，其中，上海排行16位，北京排行17位，均超过首尔（22位）；深圳排行30位，广州排行31位,青岛66位、天津72位、沈阳85位、南京94位、成都94位。与此形成对照的是，巴黎和纽约曼哈顿仅分别排在第29位和第33位，远低于上海和北京的排名；而新德里更是排行在113位，孟买排在114位，曼谷为81位，吉隆坡为102位，河内136位，卡拉奇214位。

高房价在推高生活成本的同时，必然推高劳动力成本。人们会说，高房价对劳动力成本的影响应当仅限于那些租房居住的人，对拥有自己房子的人影响不会太大,但在劳动力价格形成机制上，希克斯“公平性原则”和托宾的“相对工资一致性”原则发挥着支配作用，劳动力市场不可能根据是否有自己的房子来确定工资水平。事实上，在房价不断上涨的今天，处于劳动年龄段的大部分人，即使有了自己的房子，也背负着沉重的贷款负担，生活成本并没有减轻多少。

交易经济学是将经济现象放在整个交易网络上进行分析,与主流经济学相比更加强调事物之间的相互关联性。高房价通过推高生活成本，进而推动劳动力成本上涨，经过交易网络上的相互作用和扩散，最终让我国经济的交易网络推上高成本运行区间。交易网络运行成本是一项综合指标,既包括企业的经营成本,也包括家庭的生活成本,也包括物流成本，是对经济体内各项生产、交易活动成本的衡量。运行成本对于交易网络就像电阻对于电网一样,交易网络的运行成本越高，意味着交易网络运行的消耗就越大，运行效率也就越低。

从经济演化的规律来看，交易网络承受成本压力的能力与技术水平存在匹配关系。交易网络拥有的技术水平越高,承受成本压力的能力就越强。技术进步是一个缓慢积累的过程，如果交易网络的运行成本上升过快，交易网络就无法适应这种变化。当前，我国经济正面临产能过剩的困扰，“去产能”作为供给侧改革的重要内容之一。从根源上说，普遍的产能过剩正是我国经济运行成本上升过快的一种折射。