基准地价调整 房价会涨？
网络2020/08/27 11:46
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8月21日，青岛市自然资源和规划局正式发布2019年我市市南区、市北区、李沧区土地级别与基准地价更新成果，引发业内关注。其中商服用地级别基准地价为1280万元/亩，住宅用地级别基准地价为1296万元/亩，工业用地级别基准地价为107万元/亩，公共管理与公共服务用地基准地价级别基准地价为435万元/亩。记者发现与2016年12月公布的青岛市市内三区基准地价相比，此次基准地价有了一定幅度的上涨。
与此同时，西海岸新区也公布西海岸新区城镇土地级别与基准地价更新成果，其中商服用地涨幅为46.11%，住宅用地涨幅为58.58%。由此不少市民猜测基准地价上涨将会对房价产生影响，担心房价会因为受基准地价的影响而涨价。业内相关专家表示，基准地价与房价并没有直接联系。
■调整
基准地价更新有所上调
日前，青岛市自然资源和规划局网发布 《青岛市自然资源和规划局关于公布实施青岛市市南区、市北区、李沧区城镇土地级别与基准地价的公告》，正式发布2019年我市市南区、市北区、李沧区土地级别与基准地价更新成果 （以下简称基准地价更新成果），将从2020年10月1日起正式执行。
本轮基准地价更新成果估价基准日为2019年1月1日，评估覆盖范围为青岛市市内三区，总面积为178.05平方公里，用途分为商服、住宅、工业、公共管理与公共服务用地四大类。其中商服用地级别基准地价为1280万元/亩，住宅用地级别基准地价为1296万元/亩，工业用地级别基准地价为107万元/亩，公共管理与公共服务用地基准地价级别基准地价为435万元/亩。城镇基准地价更新是地价管理的基础工作，我市在2007年、2013年及2016年，分别做过调整更新。记者查询2016年岛市市内三区基准地价，当时商服用地和住宅用地的级别基准价格分别为1026.67万元/亩和1000万元/亩。
与此同时，青岛西海岸新区政务网发布了 《关于公布实施西海岸新区城镇土地级别调整与基准地价更新成果的通知》，其中，商服用地涨幅为46.11%，住宅用地涨幅为58.58%，工矿仓储用地涨幅为11.43%。那么现在问题来了，到底什么是基准地价？
■官方解释
更新只为地价评估提供依据
基准地价是不是就是土地出让的价格？其实，不少人对基准地价的概念并不明确。在发布基准地价之后，西海岸新区自然资源局，就在其官网上对基准地价进行了相应的解读。“基准地价是土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价日法定使用年限土地权利的区域平均价格，在自然资源管理中，基准地价通常作为考核地价的控制线，为政府在土地使用权有偿出让时宗地地价评估提供依据。 ”
同时，在官方解读中还明确注明，依据 《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014），城镇基准地价应每三年更新一次。本轮基准地价更新是在上一轮基准地价编制成果的基础上，经过外业调查、资料收集、内业评估、初步成果提交、意见征询、成果编制、专家论证、成果验收和公开听证等程序，对项目成果进行不断修改完善，形成新一轮基准地价成果，并最终上报区政府审批，确定公布实施。基准地价定期更新完善，可更好地反映土地市场状况，对实现土地资产价值、优化土地资源配置、促进土地节约集约利用和土地市场的健康发展具有重要意义。
对于基准地价的定义，卓易数据创始人马光明在接受媒体采访时就曾指出，基准地价只是政府对土地价格的公示体系，主要作用是规划区范围内的土地质量差异的评价和划分，通俗讲就是土地价值分级，为提高土地使用效率提供基础数据和参考依据的。那如果基准地价上涨了，会不会带来房价的上涨呢？
■业界观点
供求关系是房价涨跌决定因素
在回答基准地价到底会不会影响房价这个问题之前，我们先来看看究竟是什么在影响房价。按照业内人士说法，眼下对于地价、房价影响的还是市场的供求关系，楼市发展快，大项目多，供销两旺，房价自然就会上涨，但如果是供过于求，在库存的压力之下，房价也会下跌。基准地价会不会对房价产生作用？记者也查询到一组数据：保利大国璟在2019年7月土地拍卖时，楼面起拍价为9000元/平方米，按照新的基准地价，该地块属于四级住宅用地，基准楼面地价为5060元/平方米，远远低于起拍价格。
“这次调整对楼市和房价没有直接影响。基准地价只是土地出让价的参考依据，最终成交价格由土地市场供求关系决定，有时会高于基准地价也可以低于基准地价。”马光明在接受采访时表示，眼下土地实际成交价都已经远远高于之前指定的基准地价，这也从另一个方面证明本次调整是非常有必要的，可以更好的为土地供应提供有效的参考依据。随后记者在走访市场过程中也进一步证实了这一观点，在对浮山后的金地宸悦、远洋万和城等楼盘实地探访后发现，与之前房价相比，在基准地价调整之后依然维持不变。“未来如果房源所剩不多，也许会调整价格，但和土地基准价格没有任何关系。”远洋万和公馆置业顾问告诉记者。在金地宸悦，置业顾问还透露，目前购房不但不涨价还有一定的现金优惠。
至于未来房价走势，有专家表示在“房住不炒”的大前提下，从未来相当一个时段内，房价企稳、楼市企稳是大概率事件，青岛楼市基本也是这样，不会因为
基准地价的调整而引发涨价行为。