楼市风险高，投资者要警惕房产市场泡沫破灭
网络2020/08/18 14:40
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
楼市风险在2020年前7个月的风险是否增加，先看看一组公开数据。由于房地产市场的本质是金融属性，我们就从金融数据来进行分析。
根据央行的数据，7月底，广义货币余额为213万亿元，同比增长10.7%，增速比上月末低了0.4个百分点，比上年同期高2.6个百分点；狭义货币余额59.12万亿元，同比增长6.9%，这是什么概念呢？增长意味着货币比以前多了，实际情况是货币比一年前的总额多了20万亿元，换句话说，货币比一年前超发了20万亿元。
7月份，初步测算，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨3.6%和5.7%，涨幅比上月分别扩大0.3和0.5个百分点。
虽然今年的房价持续上涨，但是现在买房作为投资，真的很难赚到钱了。
某地产研究院发布《2020年二季度50城住宅综合率研究报告》显示，二季度50个城市住宅综合率只有3.1%。
率确实有点低，甚至还达不到投资货币基金和银行定期存款的水平，如果考虑居民消费价格指数CPI，那么3.1%的投资甚至是赔本赚吆喝的买卖。
根据国家统计局发布的数据，2020年7月份，居民消费价格同比上涨2.7%，1-7月份，居民消费价格比去年同期上涨3.7%。
城市住宅综合率3.1%和居民消费价格指数上涨3.7%相比，住宅率显然没有跑赢物价上涨速度。
这反映了，从今年的楼市情况来看，房屋增值和出租的情况很不理想，在这种情况下，如果投资楼市的能与通货速度持平就很不错了，但是到目前为止，今年楼市想跑赢CPI涨幅的可能性微乎其微。
如果考虑更多的房屋持有成本，比如房屋的维修、物业费、折旧及税费等成本，毫不夸张地说，今年持有房产真的是赔本的买卖。
另外，8月11日出台的契税法也给未来楼市带来的一定的不确定性，虽然契税法到2021年9月份才生效，但距离生效的时间也就1年多的时间，契税法生效后，契税成本到底会如何变化，目前来看还是未知数。
目前，房屋的契税成本一般是1-1.5%的水平，是有优惠政策的。契税法的税率为3-5%，契税法生效后，优惠税率是否继续执行，现在各种说法都有，有人说国家可能会继续执行优惠税率，但是也有人说，契税法生效后，会按照3-5%的税率缴纳契税，按照一套房子300万元计算，就会增加4-6万元的契税成本。
从楼市开发商的角度来看，开发商的偿债高峰已经临近，资金会有一定的压力。按照某研究中心的报告，有14家房企2020年的到期债务规模超过1000亿元。其中万科2020年到期债务是的，有600多亿元。其他，如绿地、绿城、龙湖、新城等几家房企年内到期债务均超过了百亿元。
2020年7月11日，银保监会指出，企业、住户等部门杠杆率上升，部分资金违规流入房市股市，推高了资产泡沫风险。
同时，在7月份召开的房地产有关会议上，提到“稳住存量、严控增量，防止自己违规流入房地产市场”的总基调，部分地区开始收紧楼市资金，线上线下同时采取行动。
线下方面，进入8月份以来，各地银保监局加强监管，已经开出了多张罚单，涉及的银行机构被罚超过1000万元。保监会的态度很明确，坚决遏制银行资金违规进入楼市。
线上方面，7月17日，银保监会正式公布《商业银行互联网贷款管理暂行办法》，提出互联网贷款资金不得用于房地产市场。
可以看出，银保监会对贷款资金违规进入楼市的监管力度正在加大，力度也是空前的。
总体来说，房地产市场政策还是以平稳为主，但是随着经济内循环的调子越来越高，进入楼市的资金必然会受到严重影响，楼市也必然降温，把资金投向能为内循环带来动力的领域。但楼市不能乱，防止涨，也要防止落，防止房产市场泡沫破裂，投资者也必须有房产市场泡沫破裂的心理准备。
