买房最容易的城市，长沙超低房价收入比是怎么做到的
网络2020/07/30 16:09
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
7月24日，国家高层召集北上广深及南京、杭州、长沙等城市座谈，重申坚持“房住不炒”，坚持“三稳”，坚持不以房地产作为短期刺激经济的手段等。
这十城被座谈的原因多是由于房价上涨迅猛。比如：深圳6月二手房价格环比上涨1.79%，同比上涨7.99%，百城居首；杭州、东莞半年新房价格累计涨幅居前；宁波6月新房价格环比居百城之首。
但在此期间，长沙的房价一直保持着三年来的节奏，并没有出现异动，故被媒体猜测为作为正面典型受邀座谈。一时之间，长沙以50个典型城市中房价收入比成为关注的焦点城市。许多媒体纷纷以“让炒房客有来无回”之类的标题大加褒赞。
为什么长沙的房价收入比在高企的浪潮中成为一支清流？毕竟众人皆醉而我独醒并不是一件容易的事。
独善其身，则需兼达天下。今天，我们以2016年与长沙房价持平的西安市与其对比，探秘长沙超低房价收入比的缘由。
在网络上，我们经常看到城市房价收入比数据，其中下表得到普遍认可：
该《2019年50个典型城市房价收入比排名》，因数据来源于各地统计局并由研究院统计整理而较为权威。
从上表我们看到，长沙的房价收入比仅仅只有6.4，而西安市则高达10.6，差距明显。大家都知道，房价收入比是指每户住房总价与每户家庭年总收入的比值。那么，该指标就要涉及到该城市的城镇居民平均居住面积、城市平均房价和城镇居民家庭年收入几项数据。其中不同的城镇居民平均居住面积，同样会影响城市房价收入比的高低。
而我们研究的主旨不在于此。故而，我们忽略类似梢节，从房价与收入两个主干指标入手，直取问题关键。
曾经，长沙和西安还是上下铺的兄弟。在2016年6月前的很长时间里，两城房价一直都处于6000-7000元区间，或平行前进，或相互纠缠。看下图：
时间进入那年7月，长沙房价有了新的梦想，开始超过并甩开西安独自北上。直到2017年的4月，西安才如梦醒，开始随楼市起涨。
随后，在2018年2月国家《关中平原城市群发展规划》明确提出“支持西安建设国家中心城市”的超级利好刺激下，新层次的城市定位，使西安不再与长沙为伍，房价快马加鞭赶超了过去。
而从上表我们看到，在2018年的三季度，长沙和西安两城几乎同时随着楼市进入震荡周期而上涨出现了停滞，均在高位盘旋。平均房价的差别，只是西安与长沙保持2000-3000元的距离，并且非常的稳定。
推理至此处，个问题产生了：
西安坐拥国中城市的耀眼光环，城市层次较长沙高了一个大级别。住宅价值作为城市价值的反映，单价两三千元的差距非常合理。
且，2018年三季度之后，两城房价几乎与一二线城市同步开始震荡，限购限售政策差异不大，何来“让炒房客有来无回”之说呢？如果这样褒扬，西安的房价同样震荡了三年，封杀了炒房客的套利空间，炒房客又有何路可去？再说青岛，平均房价由2018年6月上合峰会时的20898元/平高点回落至16488元/平，以跌幅21.1%雄踞房价跌幅榜榜首，岂不是套牢炒房客的英雄城市？
【小结】
无论官媒还是自媒体，都必须坚持客观性原则。不能以主观好恶以及一些表象的东西，刻意迎合人们的喜好，甚至为此有意夸大宣传某种事物。
起码，我们要在验证某些数据的真实性后，再发布自己的观点，避免误导他人。
收入数据是否真实可靠，我们作为一个个体，很难核算。但我们可以从数据的逻辑性以及其他渠道的相关指标比较验证。
1）从研究两城房价收入比发现，长沙与西安的城镇居民收入差距渐行渐远。
不可否认，西安的房价收入比高于长沙。我们从两市统计局的年度《统计公报》发布的“城镇居民可支配收入”与当地平均房价比值可以看得出来：
上表可见该方法计算的结果，2014年以来西安的房价收入比同样一直高于长沙，甚至在2019年末高于长沙5.74；虽然与研究院计算口径有所不同，但两个房价收入比是同向的，差距10.6：6.4的值为1.656，与上表14.87:9.13的值1.628高度接近且正相关。那么，该口径指标与研究院的结果具有同样的可参考价值。
我们观察到，之所以形成如此巨大的差距，房价差是次要的，主因是长沙与西安的“城镇居民可支配收入”逐年扩大的距离。
表中可见，2014年末两城平均房价基本相同，城镇居民可支配收入基本相同。但到2019年底，长沙的该收入指标五年间由3.6万元增长至5.5万元，增幅高达49.92%；相比之下，西安只能无地自容，仅仅增长至4.18万元，增幅只有15.93%。
此时，第二问题出现了：
究竟是长沙的居民收入增长特快还是西安的居民收入停步不前？原因何在？
2）两城的城镇居民可支配收入演绎路线图：
我们整理两城最近五个年度《统计公报》中的城镇居民可支配收入数据制图如下：
可以看到两城该项指标的走势特征，西安2015年度出现了下行，2019年度则与上年基本走平；但长沙则一直保持着不变的仰角上行，且两城走势曲线喇叭口越开越大。
从某种意义上说，这两种走势都不正常。经济在发展，GDP在增加，为何会出现收入与经济发展背离？我们看两市人均GDP2014-2019年的走势：
收入与经济的背离，大概率说明西安市的统计数字在相应年度进行了调整，使之回归真实。同时也让我们对长沙城镇居民收入曲线的斜率不变产生了置疑。
【小结】
如果两城的城镇居民可支配收入数据有较大误差，则极大概率将推翻房价收入比的评价。虽然长沙的收入指标与GDP指标走势基本吻合，但其人均GDP位于14万元档，接近武汉并直逼杭州、上海的15万元档，也有些出人意料。
PART 4: 城镇居民可支配收入数据的验证
人均GDP数据无需过多的研究。我们只是用来检验其与城镇居民可支配收入的背离。验证城镇居民可支配收入是否存在误差，我们可以比较以下几个第三方数据：
1）观察金融机构的住户存款指标。
所以使用这个指标进行观察，原因一是银行以“铁账本、铁算盘、铁规章”而信誉超然，其数字的准确性与真实性是社会公认的；二是较高的居民收入必然在银行沉淀形成更多的存款。我们看下图：
为了消除人口总量的影响，我们全部采用人均指标来考量所有数据。从上图我们发现，西安市的人均住户存款一直大大高于长沙。通俗的话说，就是西安的老百姓比长沙的居民更加“有钱”。
该项指标与两城城镇居民可支配收入截然相反。
2）国家统计局的两省平均工资水平指标
虽然国家统计局数据中没有具体到市级的平均工资数据，但我们相信两城同作为两省首府，省平均工资水平应该大概率与省会城市正相关。我们看下表：
自2010年至2018年（2019年数据暂无），陕西省的城镇单位就业人员平均年工资收入始终高于湖南。
这与长沙高于西安的城镇居民可支配收入形成了倒挂。
3）第三方机构发布的两城薪酬水平数据
绝大多数的老百姓收入来源于薪酬。我们调取薪酬网等不同的网站发布的薪酬水平分别如下图：
看该表，2020年长沙平均月薪为6216.1元，西安为6084.7元，长沙较西安高131.4元。
以上表中，西安的平均工资水平为4203元，长沙为3907元，西安较长沙高296元。
由于各家机构统计口径不一，比较仅限于本机构的统计数字对比，相互之间并没有可比性。但在两家机构的统计中，我们能够看到，两城薪酬水平应当不相上下。这与国家统计局的公布的两城数据差距基本吻合。
但这恰好进一步确认了对长沙城镇居民可支配收入远远高于西安的置疑。
【小结】
通过以上三项间接指标，我们只能得出这样的结论：
长沙的城镇居民可支配收入大概率存在较大的统计误差，导致了虚高问题的发生。
如果事实真如以上结果，长沙居民收入数据的误差将导致低房价收入比的失真，6.4的超低水平则需要进行一定的修正。无论是“让炒房客有来无回”的褒扬之语还是低房价收入比的结论都被推翻。
