2020上半年上海楼市：13个区房价上涨，4个区下跌，你家呢？
网络2020/07/23 15:34
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
在经历疫情及市场修复后，上海交出 “量跌价涨”的半年度成绩单。受疫情影响，2、3月份供需缩量明显，但二季度以来市场快速复苏，供应带动成交迅速上升。与此同时，成交放量叠加高端市场强劲复苏，推动价格在二季度快速攀升。近两个月，上海楼市成交热度如同夏季节节攀升的气温，持续升温高热。
均价上涨4.11%，中环内涨幅明显
上半年，上海新房成交均价累计上涨4.11%，在一二线城市中排名首位。6月成交均价突破4.9万，达到49354元/平米，环比涨幅1.26%；环比涨幅自5月以来首次并连续两个月保持在1.0%以上。
数据来源：CREIS中指数据
从环线来看，内环内、内中环间、中外环间及外环外成交均价分别为11.5万/平米、9.8万/平米、6.9万/平米及4.2万/平米，内环外均价涨幅，为6.2%，中内环间涨幅为4.5%，中外环间涨幅为2.3%，外环外涨幅，为1.9%。
图：上半年上海商品住宅分环线成交价格走势
数据来源：CREIS中指数据
各区域价格水平，黄浦以接近13万/平米成交均价居全市，长宁、虹口、徐汇成交均价均超过10万/平米。价格涨跌方面，13个区成交均价较去年同期有所上升，其中金山、南汇、普陀成交均价上浮超10%，金山以13.6%涨幅位居首位，虹口、杨浦、宝山成交均价涨幅也都超5%；4个区成交均价较去年同期有所下降，奉贤降幅达9.0%，徐汇、松江、嘉定则出现微幅下调。
图：2020上半年上海商品住宅分区域成交价格走势
数据来源：CREIS中指数据
二季度成交强势反弹，市区供需放量
上半年，上海商品住宅成交面积346万方，同比降幅4.5%，成交面积较17-19三年上半年成交均值高出6.2%。上海新房市场在2月经历短暂下挫后，于3月份步入回暖通道，成交量呈直线上升趋势，随着供应在4月达到95.5万方，5月创下了16年“930”以来的单月成交峰值。5月、6月推盘量有所下降，6月成交虽有所下降，但仍站在80万方的成交分水岭上。
图：近三年上海商品住宅成交面积月度走势
数据来源：CREIS中指数据
上半年，外环以内区域整体供应量同比增长54.0%，带动成交量同步增长9.2%。而郊区整体供应缩量明显，同比下降46.7%，导致成交下降近1成。从各区来看，上半年7成的区域成交量大于供应量，虹口、长宁、杨浦、徐汇传统中心区域普遍出现供小于求的现象，市场热度较高。周边成交量较大的区域，如南汇、青浦、松江和宝山等区因供应量明显下滑，导致销供比相比去年同比均有较大幅度提升。
图：2020年上半年商品住宅分区域供求规模走势
数据来源：CREIS中指数据
3成项目认筹率超100%
上半年，上海有83个项目入市，供应房源20500余套。其中63个项目参与公证摇号，认筹组数15656组。上半年，上海不乏劲销热盘，认筹率超100%的25个，7成来自外环以内项目；认筹率超200%的有12个，10个为外环以内项目。同时，也有不少盘遇冷，20个项目未达到摇号条件，11个楼盘认筹率低于30%。
从各环线来看，中内环间认筹率，为209%，有6成项目认筹率超100%；其次内环内认筹率138%，中外环间认筹率97%，郊环外认筹率67%；外郊环间认筹率，仅48%，近6成项目认筹率不及50%。
图：2020年上半年上海楼盘认筹率情况
数据来源：中指监测数据
从价格段来看，10万以上及8万-10万价格段项目认筹率均超过180%，6万-8万价格段项目认筹率接近7成，2万-4万价格段项目认筹率为6成，4万-6万价格段项目认筹率，为53%。
浦东前滩认筹率高居各板块之首，上半年前滩推盘2个，推出房源合计553套，合计认筹3239组，其中三湘印象名邸认筹率672.54%，东方惠礼555.72%。区位优势明显的高端项目如碧云尊邸、复地雅园、翠湖五集、滨江凯旋门、绿地海珀外滩等，加持项目如中海臻如府、保利天悦、世纪江湾，地铁房项目如绿宝锦庭、万科天空之城光之丘、中海汇德里。远郊项目崇明红盘亚通水岸景庭再次热销，临港蓝湾的绿城上海诚园上半年两次开盘认筹率超100%，产品力是其高认筹率的保障。
图：2020年上半年认筹率超100%的楼盘
数据来源：中指监测数据
新房库存及出清周期回落
截至6月末，上海全市商品住宅可售面积为717万平米，较去年同期下降7.2%。4月集中推盘库存回升， 5月、6月市场供应节奏有所放缓，但市场成交热度高涨，库存回落、出清周期快速下降。截至6月末，商品住宅的出清周期为11.4个月，短期库存处在合理区间。
图：2018年以来上海商品住宅库存规模与出清周期走势
数据来源：CREIS中指数据
各区县中，长宁、静安、金山出清周期较长，均超过25个月；崇明出清周期为18个月。其余各区均未超过15个月的库存警戒线，其中黄浦库存不足，出清周期仅6个月；南汇、青浦、浦东、松江、嘉定、宝山、闵行、徐汇、虹口出清周期介于8-12个月，库存略微不足；奉贤、普陀、杨浦出清周期介于12-15个月，库存水平合理。
从出清周期变化来看，14个区6月底出清周期较3月底有所下降，其中长宁出清周期较3月末下降16.5个月，徐汇、虹口、金山、静安出清周期下降幅度均在5个月以上，而嘉定、南汇、奉贤出清周期则有所提升，但提升幅度均较小，均在0.65个月以内。
图：2020年6月末上海各区域商品住宅库存与出清周期
数据来源：CREIS中指数据
市区小户型受追捧，总价“两头大中间小”
从面积段来看，上半年商品住宅成交主力面积段仍然集中在90-120平米，占比为40.2%，较19年同期小幅下降0.3个百分点，其次为70-90平米面积段，占比为23.2%，120-140平米面积段以15.1%占比居第三。从占比变化来看，70平米以下面积段提升最明显，较去年提升2.3个百分点，一方面是总价250万-300万的郊区刚需盘成交提升，300万以下的刚需房源，买家的要求就是便宜。，另一方面是中环内总价600-650万小户型（浦东前滩板块的东方惠礼、徐汇龙华板块的尚海湾豪庭均推出65平以下的小户型产品）受追捧。
图：2019年及2020年上半年商品住宅成交面积及总价结构
数据来源：CREIS中指数据
从总价段来看，200-400万总价段及400-600万总价段仍是成交主力，占比合计58.3%，但两个总价段产品成交占比分别较去年下降3.0个百分点、3.2个百分点。处于中间价位的中产们，因为疫情预期收入不确定性增大及短期购买力受损，风险偏好有所降低，买房热情出现了倒退。市区高端项目集中推盘及改善性需求释放的影响，800万及以上各总价段产品成交占比均有不同程度提升，其中800-1000万总价段、1000-12000万总价段成交占比分别提升2.2个百分点、1.8个百分点，成交占比提升原因可能在于改善需求人群受到疫情的影响比较少，同时有资产避险的需求。因此，上半年上海楼市成交呈现出“两头大，中间小”的总价成交结构。
