独家发布！这些数据暗示二手房价走势 2020天津楼市的真正机会在哪
网络2020/05/19 15:42
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
从各种数据来看，天津二手房的确回暖了。
有三组数据，购房者不得不关注：
1.天津4月份二手房成交量5074套，比3月增长87.3%，同比去年3月增长15%。
2.天津4月份二手房带看量恢复到了去年年底翘尾行情的高点，五一期间再冲高，次达8037次/天，创下2020年以来的新记录。
有部分房源一天就成交，虽然是个案，也虽然是特殊时期的产物，但也能从侧面释放了二手房市场的热度。
抛开数据，天津二手房市场究竟怎样？真相又是如何？
NO. 1｜壹
天津房价地图出炉，房价是涨是跌？
从数据来看，天津4月份二手房市场有所回暖，迅猛的是成交量，并非价格。
天津4月份二手房成交均价13141元/㎡，环比下跌0.35%。
同时，4月挂牌均价为22038元㎡，相对于3月份（22509元/㎡）下跌2.1%，挂牌价格的下降，说明房东预期在下降。
4月新增房源为34525套，环比3月（24860套）上涨38.9%，创近一年新高。
新增房源增加，说明房东卖房意愿增加。
这里有三派观点，其一是认为房东缺钱；其二是房东对后市不乐观；其三是为了置换资产。
但不管怎样，市场上出现了大量的二手房，房价基本不会有大涨的可能。
接下来，我们来看下天津各区二手房两组数据：
组数据：天津核心区二手房价格涨幅情况一览
第二组数据：天津带看量变化
1.总体来看，天津二手房市场热度飙升，成交量上涨，但是成交价格依旧萎靡不振。
2.从价格上来看，仅西青区、东丽区这两个区的成交均价环比上涨，其它区域全线下跌，可以说明低总价、以价换量依旧为市场主流。
3.与3月份相比，天津二手房市场4月份带看量暴涨；带看量的大小，和区域二手房基数有关。
一般来说，市内六区带看量较大，南开区、河西区、河东区4月份位列核心区前三位置；
从涨幅来看，市内六区中，和平区涨幅，因和平区带有强烈的学区属性，上半年入学需求量大，加之今年开始实行公民同招新政策，造成和平区学区老破小需求量骤升；
其次，河西区、河北区紧随其后，涨幅分别为162%、134.6%。
环城四区中，涨幅的为津南区，其次为西青区、北辰区，这也与当下区域热度不谋而合。
NO. 2｜贰
二手房数据摸底，释放了什么信号？
根据数据，从 3 月 30 日到 5 月 3 日，南开区成交 575 套二手房，排名河西区成交了 527 套，排名第二，河东区、滨海新区、河北区、东丽区成交量位列其后。
大港4月份每周都稳坐二手房成交量的宝座，总价20-30万的白菜价房源批量出货；其次，王顶堤、中北镇、华明镇、向阳路也是成交的大热门区域。
4 月涨幅较高的板块有：小淀镇、富民路、大胡同、咸阳北路、张贵庄、尖山、新兴街、丁字沽街、邵公庄、二号桥。
从降价房源来看，涉及类型较多，总价跨度也较大。
既有三四百万的高总价大户型，因为这个总价段，可选择的新房非常，二手房与新房相比几乎没有产品优势，降价是它的宿命；也有一百多万的小户型。
热门板块涨幅高于非热门板块涨幅。比如上面提到的涨幅较高的那些板块，区域二手房价格上涨肉眼可见。
反之，一些没有任何优势的（交通、学区、品牌、产品等）二手房不管是成交价还是成交量，很难有突破。
面积段方面，70㎡以下的低总价房源最走俏，这部分房源的购房者多数可能为了落户、本地刚需；
50㎡以下的房源在4月最后一周成交占比减少了3.81%，而90-120㎡反而增长了1.44%；
120㎡以上的，从去年8月开始，一直占比6-7%，但4月占比能达到9%，说明环城次新房和市区改善类二手房需求量也上涨。
NO. 3｜叁
哪些房子成交量很大？能不能捡漏？
一般来说，暴涨暴降，最能挑起市场亢奋。但恰恰相反，相比于深圳、北京的起飞，天津的二手房市场虽然成交量暴涨，但价格依旧下跌，这主要有两个原因。
1.来自于市场冷热的博弈
天津楼市的基本面，依然以新房市场为主，新房、二手房价格倒挂，“新房癌”也是普遍存在的现象。目前天津新房市场价格稳中有降，打折优惠促销比比皆是，传导到二手房市场，肯定也是以下降为主。
2016年天津楼市十分疯狂，新房一房难求，二手房毁约常有发生；2017年之后，调控进入深水期，加上新房供应增大，逐渐呈现出稳定态势，二手房市场也就开始走向良性，价格逐渐回归到正常水平。
2.来自于买家和卖家的博弈
买家认为新房还是比二手房划算，二手房还应该继续降价。而卖家认为，我不是因为看空楼市才卖房，而是因为选择而换仓。新房赌的是预期，二手房所见即所得。卖家惜售、买家也不着急买房，一定程度上出现了多空博弈和预期分化。
接下来，大家比较关心这两个问题：
1.哪些房子成交量很大、成交速度很快？
简单来说有三种：，品牌房，次新房。
大家都非常清楚，比如，和平区、河西区、南开区的，尤其是和平区重点学区的老破小接近10万+；再比如，前段时间实验小学、逸阳小学等落户环城，周边二手房纷纷涨价……这就能说明的保值性。
品牌房也很好理解，不管是市区六区还是环城四区，大品牌房企的二手房价格一定是要高于周边二手房的。
而次新房，房龄比较新，不管是户型格局还是景观设计，更贴合现代人的生活习惯，也是二手房市场上的香饽饽。
2.当下市场能不能捡漏，怎么捡漏？
捡漏并非一定是淘低价。目前市场上的“低价房源”，要不是全款，要不就是顶楼，或者有其它硬伤，相对于找笋盘，适合自己最重要。
给大家几点建议：
1.地段、品质、学区永远都是硬通货
这一点不难理解了，优质片区、优质品牌、优质学区的房源，只要价格不过分，刚挂出来就很抢手。
2.这三类房子不要碰
不带学区的老破小/老破大，毫无潜力，自住也不舒服；
不要买物业很差的小区，房屋维护、物业服务、物业和业主关系会越来越差，未来小区的业主层次也会越来越低；
不要碰学区、地铁均没有的板块。
NO. 4｜肆
结语：
对于天津来说，目前二手房挂牌房源已突破12万套，新房项目也排队进场，市场已进入存量房时期。
但我们可以通过二手房，发现地段、品质，以及学区等一直都是二手房保值的因素，这是买二手房的个启示。
而第二个启示是，买二手房，最终的不是看现在的价格，而是关注未来的走势。比如，买房一定要选择有价值的区域，像市内六区的房价抗跌性是的，交易量也比较大，交易量越大，资产增加越快。