大福机构2020年4月度呼和浩特房地产市场研究报告
房天下2020/05/12 15:07
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
央行金融支持力度加强，多举措保经济稳定发展
货币政策宽松下，对房地产市场产生哪些影响？
土地挂牌，活跃热盘加推，市场热度回升
新的形势下，呼和浩特房地产将呈现怎样的发展态势？
中国人民银行决定自4月7日起将金融机构在央行超额存款准备金利率从0.72%下调至0.35%。从历史看，只要降准，对于房地产来说肯定是利好。购房者层面来说，降准释放的资金让银行的资金面变得充裕，也能够相对获得平稳的信贷价格，可能会刺激银行给予购房者一些购房利率优惠。
4月20日，银行间同业拆借中心公布了贷款市场报价利率（LPR），其中1年期LPR由4.05%下调至3.85%，下调达到20BP；5年期以上LPR由4.75%下调至4.65%，下调幅度达到10BP。
降息意味着金融政策取向是稳楼市，刺激实体经济，国家将金融作为短期刺激经济手段，通过多种降息降准措施来给予民众信心，促进房地产市场平稳有序发展。
城市配套中重点关注新机场开工建设、地铁2号线、金海路和巴彦路高架桥、昭乌达哲理木路提升改造工程，商业方面重点推进王府井奥莱小镇和祥生文旅城等项目的建设。房地产方面健全完善稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制。规范发展公租房和租赁住房，解决好困难群众和新市民等群体的住房问题。持续攻坚房地产项目遗留问题。
3、一级市场：首次挂牌土地侧重赛罕区和玉泉区，赛罕区楼面价约4000元/㎡
2020年4月10日，公共资源交易中心以挂牌出让的方式出让12宗国有建设用地的使用权，其中商住用地有10宗，共计967.322亩，其中玉泉区6宗，起始楼面积约2500-3770元/㎡，赛罕区4宗，起始楼面价约4000元/㎡。2017-2019年，富力、融创、金地等国内知名房企分别入驻赛罕区保全庄、帅家营板块，区域内热度逐渐提升，地价也是水涨船高。
4、二级市场：市场回暖，疫情期间被压抑的购房需求得到释放，致使成交量攀升
市场回暖，成交量猛增，4月份精装住宅成交约16万方，成交均价14000元/㎡，毛坯住宅成交约6万方，成交均价约11870元/㎡。精装销售主力项目为华润润府、融创瀚海壹號、融创玉兰天宸、泽信青城、秋实学院里等，毛坯销售集中项目为绿城润园、金地江山风华、亿利生态城、融城百汇、碧桂园等。
一季度受疫情影响，部分精装项目未推售，精装产品整体成交均价波动较大，随着各项目销售陆续回归正轨，4月精装产品成交均价波动幅度减小；毛坯产品本月绿城·润园加推目去化较多，拉升了整体成交均价。
5、区域成交：赛罕区为4月成交为四区之首，绿城·润园推售拉动区域成交
4月赛罕区绿城·润园、亿利生态城、金地·江山风华加推开盘，拉高区域整体成交量，新城区华润·润府、巨华·融城百汇也进行了加推，其他区域多为顺销，成交量相对较低；四区域总体成交都以毛坯产品为主，玉泉区无精装产品推售；
受区域属性和品质盘集中程度影响，四区域毛坯产品价格和精装产品价格均有较大差异；整体来看，新城区与赛罕区区域品质较高，精装均价与毛坯均价都比较高，回民区及玉泉区则精装产品较少，整体价格相对较低，毛坯产品价格仅9500元/㎡左右。
6、货量统计：在售产品多集中于赛罕区，拟入市产品集中于新城区
呼和浩特在售剩余货量约340万方，待入市货量约 246万方。新城区由于2019年土地成交量，拟入市货量为四区域之首，后续区域竞争压力暴增；其余区域拟入市货量相差不大；玉泉区的可售住宅存量较少，土地储备量不足。
7、产品结构：剩余住宅产品面积段分布较为均匀，100-140㎡为市场主流产品。
新入市大盘规划户型基本相似，大部分均以100-140㎡户型为主力，项目规划有小部分刚需产品。随着新项目逐步入市，产品结构有望改变，同时产品品质将会进一步提升。
大福小结：
政府依旧坚持“房住不炒”主基调不变，政府相继出台多项金融政策，提出构建房屋管理平台，推进一张网，促进房地产市场平稳运行。
呼市一级市场，4月份挂牌地块为大多赛罕区及玉泉区，预计下一阶段土地放量将会转移至土地紧缺区域，以均衡城市发展。
市场回暖，疫情期间被压抑的购房需求得到释放，致使成交量攀升，多盘加推恢复了以往的“热闹”，品牌房企去化迅速。
各区域待售项目蓄势待发，进行开盘前的蓄客工作，预计将在二季度末期集中推售，预计价格仍旧会呈现小幅度波动，但涨幅不会过大。
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