楼市真实的购买力，在北京体现得淋漓尽致
楼市微观察2020/04/26 11:03
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
这些天，大家对深圳楼市的一些乱象感触颇深。你们从新闻中看到的那些骚操作，还只是冰山一角。
深圳当地的一些业内人士说深圳房价上涨是市场真实需求的体现，跟贴息贷款，哄抬房价等通通无关。看上去好像是的，涨价也有人愿意接盘，这不是市场这只看不见的手在发挥作用么？
但持这种观点的人却故意避开了资金来源的问题，连首付都是借的，贷款就更不必说了，经营房抵贷违规流入房地产，所有的手续都可以做到完美。银行要查企业的购销合同，查流水，证明企业的经营活动正常，这些流水统统都可以做。现在的银行倒是怕你借钱去创业去补充经营现金流，挪去买房并不鼓励，但是心里更踏实。这就是现在银行的真实态度。
而炒房客那边呢，首付是借的，房贷也是借的，手握一两年的还款资金，循环买入卖出，不断套现。这种市场的最终结果是快速泡沫化，因为底层的购房者很快会无接盘。
所以，所谓市场在发挥作用，就是任由市场疯狂投机，最终归于泡沫化，最终没有人能够幸免，包括那些投资炒房客。
相对于深圳的疯狂，北京楼市表现得就克制得多了。
今年以来，北京楼市卖得最火的，不是豪宅，大平层，而是70平米-90平米的刚需住宅产品，如果符合普通住宅的标准，那就更好卖了。
归根结底北京楼市仍然是完全由刚需支撑的市场，类似深圳那种情况是不存在的。
想要让更多人买得起房，就得盖普通住宅。要么是总价更便宜，要么是单价更便宜，要么都便宜。归根结底，北京对普通住宅和非普通住宅的待遇差别不小。普通住宅首付3.5成，非普通住宅首付4成，如果是二套房，普通住宅首付4成，非普通住宅首付直接飙升至8成。
北京对普通住宅的认定标准也很严格，目前还执行2014年的规定。
具体如下：
1、住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；
2、单套建筑面积在140㎡（含）以下；
3、单价或总价不超过限价，满足其一即可，具体如下：
北京对二套房的认定标准又极其严格，除了本地的有房记录，房产交易记录，范围内的房贷记录都将被参考，有其一就是二套房。
所以，对开发商来说，要让刚需买得起房，尽可能要满足以上所有条件。在北京在售的限竞房中，满足普通住宅标准的，都比较好卖，剩下那些楼盘去化就更难了。
过去五年，北京人均月薪从7000元涨到10000元，而新房均价从32000元/平米涨到54000元/平米，差距进一步拉大了。这就是北京楼市真实的底层房价收入比，年轻人想要买房，户型更小能接受，地段更差也能接受，买得起就行了。
北京几年前新房上车成本就是150万起了，今年150万-200万首付，选择空间依然很大，今年还有新项目把首付拉低至100万甚至50万级别，这可是住宅，在几年前是不敢想的。北京住宅市场正在朝着小型化，刚需化继续发展。这方面以三居室的变化最为明显。以前是110-140平米的舒适型三居，现在是70-110平米的紧凑型三居。
比如长安云锦、长安云尚、寰宇时代、北京国际社区，这些大热的项目，统统都是刚需户型，比如寰宇时代的有过48平米住宅。前三个是中海，最后一个是金茂。中海是最能理解北京楼市的房企，其洞察力无出其右，再凭借超高的成本控制能力，利润依然笑傲群雄，其他房企且学着呢。
普通住宅认定标准和贷款政策遏制了炒房空间，真实的购买力摆在面前，限竞房地块及“7090”法则继续。靠着这一套政策，北京这几年的房价相当稳，开发商也得妥协，总价和单价都不能定得过分，因为真实的购买力确实没那么强。
另外，还有一个有利于房价稳定的因素是老旧小区改造正在提速，而北京在老旧小区改造上，一定是走在前列的。未来一大批不那么被待见的老破小二手房将有望重新获得购房者的青睐，进一步提高楼市的整体供应量。
而深圳，压力依旧很大，这一波过后，房价又将迈上一个新台阶。
对比人均可支配收入，北京2019年是67756元，深圳2019年是62522.4元。
深圳的人均可支配收入比北京低，但房价却高出北京一大截。房价当然不仅仅是跟收入相关，较低的落户门槛，较多的人口流入，高收入人群收入增长幅度明显领先中低收入者等因素也助涨了深圳房价。但对于短期非理性上涨，炒作因素占主导。
现在深圳，哪些人最痛苦，真正买不起房的人，已经错失炒房机会的那些人，担心资金链断裂的一部分炒房客。而在北京，今年依旧是自住买房的好日子，除非调整普通住宅认定标准，但这种可能性极小。