楼市之问：买房划算还是租房划算？
乐居网 2020/04/08 15:01
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
只要不出现严重的通货膨胀，房产价格在可预见的未来，很难大幅度上涨，因此，投资房地产(买房)将是率比较低的一种资产配置选择。
自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。在这种浮动利率模式下，如果出现大幅通胀，则贷款利率将随着通胀指数上升而相应上升。由于房地产住房抵押贷款金额较大，利率的变动对利息成本的影响非常显著。因此，即便出现大幅通胀，房价上涨与通胀同步，其利息支出的增长也会和通胀同步。
一、买房的成本取决于首付资金的机会成本加上月供本金和利息
随着住房按揭这种融资工具的普及，大部分人购房都选择按揭贷款(拥有公积金账户的一部分人还可以选择公积金和商业性贷款组合按揭)。商业住房贷款首付比例20%-35%之间，平均为30%。例如，购买市值1000万的房产需要一次性交纳300万元首付款及各种手续费，首付及购房税费的机会成本构成买房成本的重要组成部分。以银行理财产品的平均率作为购房首付的机会成本。最近十年的平均理财是4.3%-5.3%之间，即便不计算复利，以4.3%左右的年化率可以计算购房者的首付资金最保守的机会成本约为13万/年。
买房划算还是租房划算？
除了首付成本以外，购房的另一块主要成本是贷款的还本付息。由于个人住房按揭贷款还款期限一般在10-30年之间，因此可以推算出住房贷款的利率区间大致为5.4%-5.7%，平均利率大约为5.56%(图1，图2)。假设贷款利率固定为5%，700万贷款在30年时间内共需要还的利息为634.44万。因此，还本付息的总成本为1334.44万。
买房划算还是租房划算？
二、买房的潜在为租金加上投资房产价格上涨带来的预期
发达国家的历史数据显示，进入后工业化时代，虽然短期有波动，但房价的长期趋势基本上和CPI同步(详见图3、图4、图5、图6)。
买房划算还是租房划算？
买房划算还是租房划算？
由此不难推断，如果没有出现严重的通货膨胀，购买房屋的长期资产率远远低于最保守的银行理财产品。
自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。在这种浮动利率模式下，如果出现大幅通胀，则贷款利率将随着通胀指数上升而相应上升。
由于房地产住房抵押贷款金额较大，利率的变动对利息成本的影响非常显著。因此，即便出现大幅通胀，房价上涨与通胀同步，其利息支出的增长也会和通胀相应同步。
三、租房的成本等价于租金的支出，房租的增长受限于租房群体的收入增长
国际大城市的实证数据显示，房租收入比的天花板是45%，目前接近这个上限的城市只有新加坡、巴黎和洛杉矶。
买房划算还是租房划算？
截至2019年底，北京、上海、广州和深圳的房租收入比分别为27%和28%，虽然离东京31%和香港32%还有一些距离，但考虑到教育、医保等公共福利保障水平的差异，已经是全球房租负担较重的城市。因此，从一线城市的租金指数同比变化来看，租金虽然还有上涨的空间，但幅度有限。实证数据也证实了这一趋势。从2019年开始，房租已经趋于稳定。这主要跟三平方公里内租房群体的收入增幅有关。
买房划算还是租房划算？
目前北京、上海核心地段的租金房价比大约为1.5%-1.8%，不超过2%，明显低于无风险。由于租金收入受制于租客的收入中位数，未来很难有很大的上升空间。因此，房价越是高，和买房相比，租房的相对成本就越是低。
2019年，国家出台了各项政策，开始逐步整治住房租赁乱象，规范房地产住房租赁市场发展，其中包括搭建一系列的住房信息平台、大力发展人才公寓等等。可以预期，在供给多元化的政策环境下，租金平稳将是未来的基本趋势。
四、租房的等于首付资金的理财收入加上节约的购房还本付息支出
租房原则上可分两部分，，用于首付购房的机会成本(理财)；第二，每月由于不买房而节约的本息及其理财。
2019年银行理财产品平均为4.26%，国债指数率4.35%(表1)，取其平均数为首付(300万现金投入)的机会成本，在不算复利的前提下，每年理财约为13万左右。
另一块隐性则是免去700万按揭贷款的还本付息支出39.2万(图1，图2)。
剔除租房成本之后，租房和买房相比，财务上可测算(节约的资金)大致为32.2万。(13+39.2-1000×2%=32.2)
这是最保守的理财方式带来的租房财务。
如果考虑到中国的商品房有70年的使用期限，以及房价的长期估值还要计算随着房龄增长而不断增加的折旧损耗，那么，购置房产的金融可能比上述估算数据更低。
测算结论：从居住成本来看，购房者每个月的居住成本大概是租房者的2.6倍。
购房者的年度居住成本=13万银行理财损失+39.2万本息支出=52.2万。
租房者的年度居住成本=1000万*2%(一线城市的租金率1.5%-2.5%的中位数)=20万。
以上测算基于两个前提：
1.不考虑通货膨胀率和浮动贷款利率的变化。
2.不考虑房价的涨跌及房屋的折旧价值损失。
从以上粗略测算可知，购买一千万的房子每月付出的显性支出及隐形损失高达4.35万，而租住同等价位的房子每月租金支出只要1.67万。
那么，为什么这么多人还前赴后继选择买房而不是租房？儿童上学的户籍需求、拥有自住房子的幸福感、以及对房租可能持续上涨的恐惧等各种非财务因素是购房者愿意牺牲巨额经济来换取心理满足的重要原因。
由此可见，在购房与否这件事情上，安全感和幸福感价格不菲。
推荐理由：
| 中海河山郡基本信息 | |||||
| 单价 | 待定 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 新城一家村 |
| 户型 | 三居室(143.00㎡)三居室(117.00㎡)三居室(119.00㎡) | 收房时间 | 开盘时间 | ||
动态：中海河山郡价格待定。绿化率35.5%。主力户型为95平-199平3居-4居。物业费：2.8元/㎡·月。容积率2。
项目特色：
环线位置：二环以外
容积率：2.00
绿化率：35.50
项目简介：2019年6月10日及2019年11月18日，中海地产拿下首府城北毫沁营优势土地4宗，中海地产将在首府城北开创首府人居新革命。中海河山郡项目雄踞新城区东北角，城市核心置地，且位于北环周边，机场、东站，拥有便利畅达的交通。背靠大青山腹地，植被茂盛，绿地之广，东临东河。俯仰间尽揽繁华生活，集萃商业、公园、医疗、教育等醇熟生活配套。 中海河山郡转译中国传统建筑，吸取其精华，将中式古典建筑元素运用到立面设计中，塑造典雅大气的新中式风格。以三段式彰显建筑尊贵的气质，顶部设计理念采用帽子文化。提取“气势磅礴，唯我独尊”中”尊”的元素—帽檐；灵活的分色、恰如其分的比例尺度，再加上适当的线角、腰花点缀，集聚现代建筑与传统建筑的干练与优雅，创造出磅礴大气、极具韵律感的现代典藏立面。 项目景观旨在打造适合全生命周期的健康住宅。小区打造适合儿童活动的欢乐天地。彩色的塑胶场地配合周围微地形成起伏韵律的地形，让孩子们在其中尽情玩要，还设计出结合地势的滑梯、沙坑以及攀爬墙体，主题乐园，让孩子找到属于自己的乐趣。此外还配有老年人健身场地以及特色休息廊架、休闲交流场地，让全家人都有休闲的去处。沿主环路边以及在儿童活动区，分别设置有迷你健身场地、老年人健身设施、休息停留区域，满足不同人群室外锻炼的需求，提升健康意识，增加住户的幸福指数。 政府的政策导向也逐渐向生态赋能靠拢，更加注重绿色可持续发展，被动式超低能耗绿色建筑也就应运而生、在中国被广泛接受。以此为契机，中海地产也紧跟时代大趋势，以“再次推动首府人居革命”为信念，匠心打造了内蒙古超低能耗住宅，为首府开创5.0时代科技智慧人居新模式。 中海河山郡分为以下4个项目： 中海河山大观项目内蒙古超低能耗住宅，总用地面积为158739.942㎡，总建筑面积164484.88㎡，总户数820户，地下停车位738辆，容积率1.999，建筑密度15.00%，绿地率37%。户型分别为98㎡-199㎡。 中海河山雅颂项目总用地面积38644.023㎡，总建筑面积71962.88㎡，总户数408户，地下停车位368辆，容积率1.999，建筑密度15.86%，绿地率35.5%。户型分别为95㎡-143㎡。 中海河山原著项目总用地面积为53535㎡，总建筑面积109308㎡，总户数596户，地下停车位536个，容积率1.999，建筑密度15.00%，绿地率35.5%。户型分别为119㎡-143㎡。 中海河山胜境项目总用地面积为45176㎡，总建筑面积129590㎡，容积率2.299，建筑密度20.3，绿地率35.5%。
交通状况：北二环、东二环快速路、地铁二号线通车在即、BRT公交、32路公交、110国道等，立体交通畅达全城。
