量化宽松来了！本轮房价上涨基本逻辑推演| 老张宏论
今日必读资讯 2020/03/27 09:40
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
美国的“零利率”与7000亿的量化宽松（QE）计划后，又宣布“无底线”量化宽松（QE），同时，欧盟在已经是“负利率”的基础上也宣布“量化宽松”，这或许才刚刚开始，全球的资本或流动性还会继续泛滥。
很简单的道理，在欧美“零利率”或“负利率”的情况下，资本必然会流向投资回报更高的国家和地区。即使按照目前中国2020年银行基准利率（一年定期利率为1.5%，二年定期利率为2.1%，三年定期利率为2.75%），在不考虑通胀因素情况下仅仅是“利率差”也是有“流动”的价值的。同时，考虑到中国“疫情”率先结束，外资必然把握这个“窗口期”加速投资“抄底”国内，尤其是已经处于周期价格底部的核心一二线城市的优质资产，比如甲级写字楼、商业综合体以及中高端豪宅项目。
外资这条路已经比较清楚了，我们再看内资。
数据显示，2月末，国内广义货币(M2)同比增长至8.8%，社融方面，2月末社会融资规模存量为257.18万亿元，同比增长10.7%。从国内货币政策来看，春节后“降准”等措施已经开始释放流动性，同时，50万亿的投资“救市”计划已经和盘托出。
其实，从上述几个核心数据看下来，对于实体经济而言，国内货币已经宽松了！
毫无疑问，国内外“量化宽松”背景下，市场流动性增加，房价必然会步入上行通道。那么，未来楼市周期再次步入上行周期，房价如果要再次步入上涨通道的话，会按照什么样逻辑发展？这是我们应该探讨的问题。
首先看一下楼市现状。从“疫情”后楼市调控政策走向来看，尽管坚守房地产调控底线“纾困不刺激”成为基本原则，但是，值得肯定是的，2020年楼市调控政策肯定不会再收紧，今年楼市在剩余的9个月中仍然有比较大的“交易量”的活动空间，但成交价保持平稳或者到四季度有一些恢复性上涨就不错了。
结合当前楼市调控基调“纾困不刺激”与“稳地价稳房价稳预期”的基调，很显然，官方还是首先想让实体经济好起来。很简单的道理，要想让实体经济好起来，首先要让实体经济这些企业有钱。也就是只有这些企业获得低成本融资，企业才有可能复工复产，不断提升它的产能利用效率。
从目前各类补贴及缓交税费的措施来看，显然是不够的，那么什么样的渠道能够让企业，或者说让各行各业代表性上市公司企业有钱或获得融资？简单来讲，通过股市获得直接融资！从银保监会表态来看，目前起码对股市的态度是正面的、积极的。也就是说，股市“正在筑底”过程中，未来一定会“牛”，上市公司也一定会通过股市获得直接融资，获得了融资那就会顺利复工复产，不断提升它的产能利用率。
同策集团首席分析师张宏伟认为，从实体经济来看，由于市场需求并没有快速增长，也就是说企业不会在这个阶段过度扩大产能，从的企业产能利用率来看，2019年也只有70%左右。如果企业在此时过度扩大再生产，那么市场上也就会面临产能过剩的风险。也就是说，如果资金面的过度宽松市场无法消化，伴随着国内货币政策的宽松，后期的市场流动性必然会导致上市公司寻求增值保值的渠道。对比各类投资渠道，以及部分金融机构反馈来看，很显然，房地产投资回报仍然比其他大部分行业稳定且高，尤其是一二线城市的优质资产，比如甲级写字楼、商业综合体以及中高端豪宅项目。
由此可见，楼市尤其是一二线城市的优质资产，仍然是上市公司非常重要的增值保值渠道。
综上所述，就股市楼市两大“蓄水池”来讲，为了首先扶植实体经济，2020年接下来几个月股市必然率先上涨起来，股市上涨之后楼市才有可能在2021年步入上涨的通道。也就是说，接下来极有可能还会再复制一轮股市楼市轮动上涨的行情，只不过房价的上涨幅度来讲，不一定有2016-2018年这波行情那么大。
这就是本轮楼市上涨的基本逻辑。
另外，从当前行业资金面来看，房企融资渠道确实宽松了一点儿，比如以绿城等为代表的央企背景房企拿到了“百亿级”融资，以万科、融创等为代表的龙头品牌房企也获得了资本市场大力支持，但是，行业资金面的紧张状况并没有改变，这是我们应该去面对的现实。因此，我们从楼市周期趋势来看，2020年上半年必然是“以价换量”保流量销量的阶段，三季度大概率延续这样的趋势。
不过，预计到四季度，随着市场流动性的持续宽松与房企销售回款增加，房企的资金面压力必然得到缓解，届时，供求压力不大的核心一二线城市楼市周期开始步入上行周期，房价表现为恢复性上涨，到2021年，在股市资金推动下，楼市周期进入下一轮上涨通道，一二线城市率先进行上涨之后，再带动核心经济圈内核心城市周边的三四线城市进入上行通道。
同策集团首席分析师张宏伟认为，市场流动性注入房地产，必然会导致房价进一步上涨，中国房价也将因为市场流动性宽裕在2021年步入新一轮的上涨趋势。尽管当前楼市调控的基调坚持“房住不炒”，坚持“纾困不刺激”与“稳地价稳房价稳预期”的基调，短期内调控政策并未出现明显的宽松，但是，美国QE之后带来的市场流动性宽裕的大势的变化对于国内楼市影响更大，2021年房价也必然进入新一轮上涨周期。
推荐理由：
效果图
| 中朵中心基本信息 | |||||
| 单价 | 均价13500元/平方米 | 产权年限 | 40 | 区域商圈 | 如意开发区 |
| 户型 | 一居室(50.36㎡)一居室(50.36㎡)一居室(48.00㎡) | 收房时间 | 预计2021年12月31日交房 | 开盘时间 | 待定 |
动态：中朵中心预计2021年12月31日交房。商住公寓均价13500元/平方米,LOFT均价18500元/平方米。主力户型为48平-50.36平1居。物业费：4元/㎡·月。绿化率35%。
项目特色：
容积率：4.00
绿化率：35.00
项目简介：中朵未来寓通过对内部空间及家居的打造，实现单一空间功用多样化，打造多变自由精装空间：或居住，或创业，创业生活两不误，创造自己的生活和未来；引入小米智能家居，打造全智能便利生活，让居者与未来无缝链接：在远处掌控家中一切状况，同时 家居都聪明起来，将生活每一步智慧地安排。
推荐理由：
| 呼和浩特碧桂园基本信息 | |||||
| 单价 | 均价11000元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 新城 |
| 户型 | 三居室(105.00㎡)三居室(123.00㎡)四居室(146.00㎡) | 收房时间 | 开盘时间 | ||
动态：
项目特色：
容积率：2.50
绿化率：31.00
项目简介：呼和浩特碧桂园项目总占地面积65.18亩，容积率2.5。整体规划8栋楼，其中1栋15层，2栋18层，5栋33层的高品质电梯洋房。采用双入户大堂，赠送部分飘窗，大面宽进深等符和北方人居住特点的设计，为青城人民献上更人性化、更舒适的美好居住生活。。
华润置地幸福里·润府400-890-0000 转 705030
推荐理由：
| 华润置地幸福里·润府基本信息 | |||||
| 单价 | 均价12500元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 新城 |
| 户型 | 三居室(129.00㎡)四居室(147.00㎡)四居室(130.00㎡) | 收房时间 | 开盘时间 | ||
动态：华润置地幸福里·润府低密洋房住区，小高层、洋房同步在售。90-150㎡精装小高层，全户型升级新品面世，主力户型87㎡、107㎡、129 ㎡、143 ㎡，明星户型全新亮相，精装均价12500 元/㎡ 。140-160㎡臻品洋房，140㎡洋房户型全明方正，布局科学，160㎡洋房通透四居，独享阔尺宽厅，洋房14#、15#、17#热销中，均价14000元/㎡。详询热线电话：0471-6356666。
项目特色：
容积率：1.99
绿化率：45.00
项目简介：润府是华润置地在青城打造的低密洋房住区，规划有6栋6层洋房、4栋8层洋房和10栋18层小高层，洋房户型面积为140㎡、160㎡，小高层户型面积90㎡-150㎡。项目位处科技城芯，东河优质板块，背靠内蒙古生态涵养带、西揽东河一线美景，奢享生态水岸生活。 项目地理位置优越，交通便利，万通路、东二环、科尔沁快速路、地铁2号线（在建）等主干道构成立体交通网络；周边配套丰富，项目自建1.5万㎡商业，邻近三级甲等医院内蒙古妇幼保健院、万达广场等大型商圈；教育资源优越，包括幸福里自配幼儿园、伟才幼儿园、鼎奇幼儿园等，邻近青山小学（惠东校区）、东河实验小学、东河实验中学等；拥有国家一级资质的华润物业，以港式物业服务标准为业主提供尊贵服务，为优居生活保驾护航。
推荐理由：
| 泽信青城基本信息 | |||||
| 单价 | 均价14200元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 如意开发区 |
| 户型 | 四居室(250.00㎡)四居室(225.00㎡)三居室(158.00㎡) | 收房时间 | 待定 | 开盘时间 | 待定 |
动态：泽信青城14200元/平方米。泽信青城项目为多层,小高层。项目规划建设3000户。如意和大街呼和浩特海关东侧。毛坯,带装修交付。
项目特色：
容积率：2.05
绿化率：35.00
项目简介：泽信青城由北京泽信控股集团 50亿元开发建设，总建筑面积约83万平。项目位于如意开发区如意和大街呼和浩特海关东侧，“一街五区”如意商务金融 ，如意总部基地“一横两纵”核心点位，金融商务氛围浓郁。整体规划有星级酒店、写字楼、多功能商业体和景观住宅，致力于打造新型都市核心区及 活力区. 独特的建筑造型，焕发城市话题引力，打造城市标志性建筑。新型圈层综合体，将办公、居住、酒店、商业融为一体，综合开发。引入新型互联网办公模式，实现办公和居住的新型消费，增加生活体验型商业，实现好玩儿、有归属感、有态度、无距离的生活方式。 乐活生活示范区规划景观住宅38万平，规划总户数3000户。首期开发的北地块总占地面积为8.99万平，总建筑面积为24.4万平，密度低居住舒适，绿地 达35%，房屋面积96-300平。小区整体布局强调对称式轴线以及商业外部景观的渗透，致力于创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、绿意盎然、具有文化内涵的住区。。 商务办公区总建筑面积20万平，由9栋写字楼组成，现已入住企业达42家，中国移动、蒙羊集团、内蒙古城市规划设计院、中国华电、通州建总等特大型、大型、中大型央企入住，周边商务氛围浓郁。