西安楼市缓慢复苏 近8成楼盘无需摇号开盘
网络2020/03/25 10:00
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随着疫情形势积极向好，曾一度“暂停”的西安楼市逐渐复苏。
近日，记者实地走访了解到，西安绝大部分售楼部已经开放，冰封的房地产市场开始解冻。
不过，与前两年热火朝天的抢房局面相比，如今的西安房地产市场降温明显，开盘售罄的局面不再，部分项目购房意向登记人数不足房源量的一半，售楼部客流恢复如常仍待时日。
近8成楼盘无需摇号开盘
自2018年以来，西安的“抢人大战”为激活房地产铺平了道路，导致部分热点区域商品住房供需失衡，此后，西安房地产市场开始实行摇号政策，要求意向购房人数多于可售房源的，应采取公证摇号方式公开销售。
在最狂热时期，曾有单身青年在1年多的摇号过程中，经历过7次摇号，始终摇不中而给市委书记写信建言。
记者近日走访了解到，曾一度关停的售楼部逐渐开放，陆续恢复线下营业。
一家售楼部销售人员告诉记者，按照当地的规定，客户看房需预约，测温、消毒、登记后才能进入售楼部。但是，相比昔日的疯狂抢房景象，西安房地产市场降温明显。
根据西安市商品住房意向登记平台的数据，记者了解到，自2月份以来，西安共有16个项目开放了意向登记，其中意向登记人数超过可售房源数需要摇号的项目只有4个，分别是碧桂园云顶、雅居乐·湖居笔记、龙湖·紫宸、盛恒（西安）房地产开发有限公司开发的御锦城。
碧桂园云顶项目是碧桂园在西安航天新城板块开发的项目，主打精装大平层产品，此次全部准售住房房源共246套，均为精装交付，销售均价为21818元/平方米。意向登记申请数（含撤销)456个，核验通过的329个。
龙湖·紫宸是城中村改造项目，此次登记的可售房源共94套，均价14880.68元/平方米。意向登记申请数（含撤销)297个，核验通过215个。
雅居乐·湖居笔记日前登记的全部准售住房房源共145套，意向登记申请数（含撤销)1062个，核验通过930个。开盘销售的2#楼住房均价11463.53元/平方米，3#楼住房均价13260元/平方米。
在春节后还需要摇号的项目是盛恒(西安)房地产开发有限公司开发的御锦城，该项目此次开盘全部准售住房房源共288套，销售均价为12612.57元/平方米。意向登记申请数(含撤销)1029个，核验通过858个。
除了这4个项目之外，近期，西安开放了登记的12个项目均无需摇号，这与去年千人摇号开盘售罄的局面形成了较大反差。
同时，记者实地走访发现，部分项目售楼部虽已经正常营业，但是客流恢复如常仍待时日。
例如，此次意向登记的金辉凤栖云筑项目距离碧桂园云顶只有3公里，516套房源只有169个家庭意向登记，其中核验通过64个。
3月18日下午，记者实地探访发现，该项目售楼部内只有为数不多的几名购房者。
在当地人士看来，该项目意向登记数量少的原因，一是该项目的备案价高于购房者的心理预期，均价达到了18759.98元/平方米；二是疫情尚未完全消退，部分购房者对前往人流密集场所仍有所抵触。
“很大程度上，去年6月份的调控政策堵住了落户即可买房的漏洞。”陕西省房地产研究会会长王圣学认为，现在出现越来越多的项目不用摇号的原因，主要是西安的楼市调控升级后的效果开始显现。
2019年6月，西安加强调控政策要求，从市外迁入户籍的居民家庭要落户满一年或连续缴纳有一年的社保、外地人要提供5年的社保或个税才能在限购区域内购房，同时，郊区临潼区也被纳入了限购范围，这使得获得购房资格的人数减少。
高价房源接连入市
在过去几年里，西安房价不断上涨，成为备受瞩目的热点城市。
根据国家统计局的数据，截至2020年1月，西安新建商品住宅价格连续上涨47个月，累计涨幅为46%。
3月16日，国家统计局发布了2020年2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况统计数据。其中，2月份西安新建商品住宅价格和二手房环比涨幅均为零。这则消息引起西安地产界的热议。
有分析认为，这是西安房价在环比连涨47个月后，首次停止上涨。也有分析认为，国家统计局城市司首席统计师孔鹏解读2月份数据时表示，31个二线城市中武汉、石家庄和太原等12个城市受疫情影响无成交，价格视为没有变动。在国家统计局的数据中，西安属于2月份没有成交的12个二线城市之一，所以，2月份环比零的涨幅，并不能代表目前真正的西安房价走势。
按照市场机构不同的统计口径监测，今年2月份的西安房地产市场也非常惨淡。
根据西安机构的统计，2月份，西安主城区成交13.8万平方米，环比下降85.1%，同比下降78.5%。
不过，尽管市场整体较为惨淡，但就整体价格而言，西安近期的房价仍有上涨趋势。
记者了解到，在此之前，西安市发展和改革委员会发布2020年第3批商品房价格公示中，共涉及11个项目3943套房源，为2020年房源价格公示的一批。在这11个项目中，单价在2万元/平方米以上的占据了一大半，其中，单价突破3万元的项目有5个，分别为：未央金茂府、西安自然界、香榭御澄二期、中华世纪城、科为瑞府。
其中，西安自然界是该批次房价中最贵的，共有398套房源，多部分房源的单价都超过3万元/平方米，部分房源的总价超过了1000万元，其中一套512平方米的户型，公示价格更是超过了1900万元。
随着这些高价房源的入市，业界预计将会推升西安房地产市场的整体价格水平。
“最近两年，西安房价在二线城市中增速比较快，但是按照价格来说，西安房价还不是，房价上涨在情理之中。”王圣学认为。
据王圣学介绍，从数据来看，西安房价的确有所上涨，上涨的原因有3个，一是2019年西安的土地供应严重不足，导致土地价格上扬较快，“在三环以内，1000万元的土地很少，都在1300万元以上”；二是由于土地供应减少，新开工项目接续乏力，使得上市的楼盘以及库存减少，从而导致了价格上涨；三是近两年以来，汾渭平原治污减霾的力度加大，部分水泥、沙石场所被迫关停，导致原材料价格上张过快。
土地市场恢复缓慢
相比于楼市复苏脚步，在疫情影响之下，西安土地市场恢复速度缓慢。
受疫情影响，今年2月，西安土地市场供需均在低点。西安机构的数据显示，2月份，西安土地供应5宗，面积为26.1万平方米，环比下降3.52%，同比下降79.43%；土地成交5宗，集中在西咸新区，面积为17.6万平方米，环比下降85.84%，同比下降12.13%。
记者了解到，2月份，西安成交的土地多由地方平台公司收入囊中，其中陕西省西咸新区沣西新城开发建设（集团）有限公司成交2宗，成交面积为6.62万平方米，其次是西藏航空有限公司成交4.67万平方米。
此前，为加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作，西安土地市场曾一度暂停。1月31日，西安市自然资源和规划局、西安市公共资源交易中心联合发布公告，将原计划的16宗土地全部暂停出让。
在此期间，为了有效应对疫情，西安市自然资源和规划局还实行了分期缴纳土地出让价款，允许变更出让价款缴纳期限的政策，疫情防控期间，新出让土地原则上可按起始价的20%确定竞买保证金，出让合同签订后一个月内缴纳土地出让价款的50%，用地单位出具承诺书后，余款可按合同约定分期缴纳，缴款期限最长不超过一年。
随着疫情得到遏制，西安土地市场再度重启，对上述暂停的土地继续挂牌出让。
不过，记者了解到，截至目前，西安的土地市场虽已逐渐恢复，但是相比于其他一些城市，西安土地市场恢复较慢。
记者查询相关信息了解到，在土地供给端，截至3月19日，只有长安区和国际港务区新增了土地挂牌出让信息，其中，长安区共计约259亩开发用地，2宗为商务用地，共计46亩；其余5宗为居住、商业用地，共计约213亩。国际港务区新增挂牌的2宗土地均为物流仓储用地，合计面积374亩。
另外，根据西安的统计周报，进入3月以来，西安土地市场仍旧供需两不旺，3月周西安土地市场零供应零成交，第二周共供应7宗土地，正是上述长安区的7宗土地。
