房贷“换锚”各方算盘：月供大概率会减少，银行猛推为哪般？
和讯名家2020/03/09 09:28
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
“房贷利率要不要转？怎么转？”，成为3月以来各个社交平台讨论得热火朝天的话题。就连央行这两天也连续在其官方微信公众号上，分别以图文形式和一部近6的动画小视频，向公众科普房贷定价基准转换成LPR的若干问题，其受市场关注的程度可见一斑。
上一次引发全民对房贷的关注，还是2015年的最后一次降息，让五年期贷款基准利率开启“4”字头时代。
据《棱镜》了解， 目前多家银行已经通过官网、官微、手机银行、短信等多种渠道通知客户，从3月1日起启动个人存量浮动利率贷款定价基准LPR转换工作。对于那些纠结二选一的客户，不少银行更是直截了当给出建议：贷款利率定价参考LPR是大势所趋，建议亲及时转换，尽早享受到政策红利。
《棱镜》采访多位专家观点认为，无论是从短期还是中长期来看，中国的利率走势均处于下行通道，将房贷定价基准转换成LPR，意味着大概率能降低个人贷款成本。对于银行而言，基于LPR的浮动利率将利率波动风险转嫁到借款人身上，能减少自身资本消耗。看起来是个两全其美的选择。
LPR的前世今生
LPR的前世今生
LPR（Loan Prime Rate）即贷款市场报价利率，是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。LPR从2013年10月就开始运行，首批报价行共9家。
尽管已经运行多年，然而真正让LPR一词为大众耳熟能详是在2019年8月，央行〔2019〕第15号文件决定改革完善LPR形成机制。
新的LPR主要在四个方面做了调整：一是报价方式由参考贷款基准利率，改为按照公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率MLF）加点形成；二是在原有的1年期一个期限品种上，增加5年期以上的期限品种；三是报价行范围由原有的10家扩大至18家；四是报价频率由原来的每日报价改为每月报价一次。
央行有关负责人称，这次改革的主要措施是完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制，提高LPR的市场化程度，发挥好LPR对贷款利率的引导作用，促进贷款利率“两轨合一轨”，提高利率传导效率，推动降低实体经济融资成本。
中国建设银行(601939,股吧)首席财务官许一鸣曾在建行业绩发布会上评价称，央行想通过这一方法，把整个市场定价基准定在央行能够影响的价格上，这是改革的核心。“也就是说以后央行控制社会货币流通量可以由原来的数量型真正走向价格管理，以市场方式来引导市场。”
此后，银行接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价，但上百亿元的存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价。为了进一步深化LPR改革，央行发布〔2019〕第30号公告，要求自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式，转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值）；也可转换为固定利率（将当前房贷利率固定下来，以后不再变化），让借款人“二选一”。
按照央行的要求，定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。这条“一锤定音”的规定，让“房奴”们变得格外谨慎，毕竟这一次选择将决定了自己接下来二三十年的房贷利率。
加点数值成考虑关键
根据央行的公告，若将个人房贷的定价基准转换为LPR，借款人需要和银行协商确定三件事：加减点数、重定价日和重定价周期。
其中，加点数值应等于原合同最近的执行利率水平，与2019年12月发布的相应期限LPR的差值；重定价日一般为每年1月1日，或者每年与贷款发放日对应的日期；重定价周期最短为一年。
例如，小张买房时的贷款利率是基准利率打九折（下浮10%），他选择将这笔房贷的定价基准转换为LPR，目前5年期贷款基准利率为4.9%，因此转换前的实际执行利率是4.9×（1-10%）=4.41%；2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。根据转换时点利率保持不变的原则，小王这笔房贷的加减点数就是-0.39%=4.41%-4.8%，即减39个基点。若2020年12月LPR报价降至4.7%，那么小张的房贷利率变为4.7%-0.39%=4.31%。
来源：央行微信公众号
小李买房时的贷款利率是基准利率1.1倍（上浮10%），他选择将这笔房贷的定价基准转换为LPR后，转换前的实际执行利率是4.9%×（1+10%）=5.39%，小李这笔房贷的加减点数就是0.59%=5.39%-4.8%，即加39个基点。若2020年12月LPR报价降至4.7%，那么小李的房贷利率变为4.7%+0.59%=5.29%。
来源：央行微信公众号
按照央行规定，加点数值一旦确定，在合同剩余期限内将固定不变，这也意味着，无论借款人此前的房贷利率是折扣还是上浮，在房贷定价基准转换为LPR之后，折扣优惠或上浮成本仍会“如影随形”，只是换了一种形式。
房贷利率换锚之后，会对借款人每个月的还款额产生多大的影响？据《棱镜》估算，若贷款100万元、30年贷款期限，此前房贷利率为基准利率（4.9%），在转换为当前的LPR后，月供减少约30元。
中泰证券银行业首席、金融组组长戴志锋则做了更为细致的测算：在贷款总额100万元、贷款期限20年、等额本息的还款方式下，若未来20年LPR平均下行20bp，月还款额可以减少110元，总还款额可以减少2.6万元。即LPR每下调20bp，对还款额的影响为1.7%。
房贷“换锚”各方算盘：月供大概率会减少，银行猛推为哪般？ | 棱镜
银行积极推动为哪般？
对于拥有庞大贷款客户基础的银行而言，贷款利率转换为锚定LPR的浮动利率，且一年一换之后，对银行系统是一项挑战。不过，一家股份制银行总行人士告诉《棱镜》，该行早在2019年10月，就已经搭建完成了关于LPR报价相关的系统，因此此次调整并未感受到系统方面的压力。
已做好充分准备的银行，除了在时间通知客户关于贷款利率转换的事宜之外，《棱镜》注意到，不少银行还积极给出了“二选一”的建议。例如，工商银行(601398,股吧)在公告中提到，相比贷款基准利率，LPR的市场化程度更高，更能反映市场供求变化情况，“请自主判断是否转换定价基准，我行充分尊重您的选择权。”
建设银行方面表示，国家正在推动利率市场化改革，促进贷款利率“两轨合一轨”，贷款利率定价参考LPR是大势所趋，建议及时转换。
中信银行(601998,股吧)的建议则更加直白：在利率明显下行的趋势下，对存量浮动利率的个人贷款用户，尽早转换为LPR浮动利率，可尽早享受利率市场化带来的红利。
一位国有大行财会部人士对《棱镜》分析，这是一个非对称性的选择，选择转换成LPR可能有好结果（利率会下降），选固定利率没有坏结果（利率不会上升）。在他看来，一般人还是愿意选择前者，因为有期望值。
值得一提的是，对于在规定期限内没有做出选择的客户，银行还会统一帮其转换为LPR浮动利率定价。例如，兴业银行(601166,股吧)在公告中称，对于多次公告及短信通知后客户仍未通过相关渠道进行签约变更的，该行将通过短信、公告等形式告知客户，按照标准转换方案批量转换为LPR定价的浮动加点的利率方式。
中信银行也表示，将在7月21日为截止该日期尚未进行LPR转换的商业性个人住房贷款客户，统一转换为LPR浮动利率定价，让更多客户尽早享受到政策红利。
中国民生银行(600016,股吧)高级金融分析师刘明彦分析称，对银行来讲，对长期贷款实行固定利率不利于其利率风险的管理，尤其是长达二三十年的住房贷款理论上不应该实行固定利率，因为未来市场利率的波动无法预料，且银行的负债期限远低于房贷的期限，一旦通胀加剧资金成本上升，固定利率贷款极可能带来亏损。
这也是银行鼓励借款人选择以LPR为基准的浮动利率的原因。
LPR下行市场预期强烈
选择转换为LPR为基准的浮动利率，对于借款人来说，可以享受未来LPR下行带来的利息优惠，但也必须面对未来LPR上行带来月供增加的不确定性，这也是借款人的担忧。
不过，从数据来看，自2019年8月公布LPR改革以来，1年期LPR从4.25%下调至4.05%，5年期以上LPR从4.85%下调至4.75%，利率下行趋势明显，且有望持续。
国家金融与发展实验室副主任曾刚对《棱镜》分析，LPR的走势处于下行通道，从短期来看，中国经济仍面临下行压力，降低实体经济融资成本还是未来一段时间货币政策的核心目标，作为众多利率中的一种，LPR会随着整个利率中枢下行。
从更长远来看，他提到，尽管目前中国经济还维持中高增速，但在逐步放缓，从中长期来看，中国经济增速向发达国家趋近是一个必然趋势。而现在主要成熟市场经济的国家，在过去十几年的利率也处在下行区间，且当前均处于低位。美联储近期大幅回调利率，欧洲央行和日本央行基本是在零利率和负利率区间。从这个角度来讲，中国未来发展趋势要和这些发达市场同步的话，利率仍将处于下行通道。
曾刚提到，不排除一些不确定因素对未来利率走势形成干扰，比如经济周期强劲复苏、或者出现比较大的通胀压力等等，使得LPR往上走。但在他看来，这一可能性比较小，未来LPR下行的概率更大。
戴志锋认为，影响5年期LPR的因素有三个：政策利率/市场利率+房地产融资政策+银行的市场化加点。从中长期看，政策利率随经济增速放缓处于下降周期，房地金融政策难进一步收紧，银行的市场化加点在金融体系改革背景有调降空间。三种因素综合来看，都将推动5年期LPR下行，因为他建议个人选择LPR浮动利率方式。
在他看来，即使后续LPR出现小幅回升，也可以选择提前还款，避免房贷利率上升带来的成本上升。
“银行不见得会下降”
“银行不见得会下降”
在预期LPR将持续下行的情况下，将贷款定价基准转化为LPR，势必会对银行的净息差造成一定的影响，进而影响到银行的利息收入。毕竟对于国有大行这种体量的银行而言，净息差减少1个基点，银行将减少近20亿元收入。
许一鸣在前述业绩发布会上介绍，LPR无疑会对银行的利差管理和率水平构成一些影响，但因为点差非常小，所以影响不算太大。对于建行而言，2019年大概会有不到1个亿的利息收入受到影响，2020年加入存量之后，影响会大一点。
中信银行行长方合英在2019年中期业绩会上也提到，如果以贷款端单边变动的角度来看，LPR对审计的影响有限。根据他们彼时的测算，LPR对该行2019年利差收入的影响为1.7亿元，2020年的影响预计在18.6亿元。
在曾刚看来，对银行利差的影响，主要取决于银行的负债端会不会出现变化，如果负债端不变或下行幅度有限，那么银行资产率的下行，必然会对银行的息差造成一定的影响。
但现实是，目前中期借贷便利在下行，银行主动负债成本也在下行。因此他认为，如果未来一段时间下调存款基准利率的话，能大致匹配贷款利率下行的幅度，“我觉得对银行的息差会有影响，但还不至于到不能承受的地步。”
另一方面，曾刚提到，贷款利率换锚之后，银行就没有了利率风险管理的压力，未来的利率波动风险实际上是由借款人来承担，尽管这种风险可能会比较小。而在此之前，银行为了对冲利率风险，需要付出相当的成本。所以综合来看，虽然银行少收了一点利息，但也少承担了一些风险，就会少一些资本的消耗。
“从资本回报的角度来讲，银行的并不见得会下降。”曾刚称。