这一次不做地产强国！明年房价是涨是跌？

两年多来，房住不炒的调控大锤抡得高砸得重，虽然楼市普降、房价普跌的理想状态未能出现，但是有些城市还是取得了显著效果，比如环京诸城中的燕郊，两年过去了，被调控打回原形的睡城始终没有换过气来，房价跌去了三成以上不说，到现在还有一大批投资客被牢牢套住，用他们自己的话说，“我们不是不想卖房套现离场，只是苦于找不到接盘者，房子挂牌了两年，价格一降再降，可购房者就是无动于衷，很多资金不充裕的高位接盘者，早就赔掉了首付款。”

燕郊的前车之鉴，能阻挡住投资炒作者前进的步伐吗？显然不能。时至今日仍然有人不死心，在很多投资楼市群组中，经常能看到投资客互相打气，一旦有政策祭出，不管是利空抑或利多，他们都可以顺理成章地解读为“重磅利好”，自我安慰，楼市下一轮牛市即将到来，或比上一轮更疯狂。

不管世事如何变迁，为何国人都能始终不渝地保持对房地产的热爱呢？

归根结底是过去这二三十年房地产一直是“常青树”，它的造富能力是任何暴利行业都无法企及的。事实证明，过去20多年不管是否懂地产投资，但凡有勇气提前买房的人，现在都是“人凭房贵”躺着就实现了资产暴增，很多人读书不行，做生意不行，但也靠投资楼市发家致富了。地产大佬潘石屹说，无数购房者用亲身验证了一个颠扑不破的真理：买房赚钱，无出其右。所以才招致无数后来者蜂拥进场，所有人都想在楼市中分一杯羹，投资买房赚钱的欲望无限膨胀，这支撑着楼市在一天天走向歧途。

但房地产造富的同时，也在全力扭曲着人们的思想——踏踏实实做实业被看做“没前途”，炒房投机地产这个民生产业却风靡一时，不仅不以为耻，反以为荣，在我看来这种发展模式不值得推崇，应该尽快连根拔除。

幸而国家及时意识到了“房地产经济”存在的巨大弊端，不算晚地明白了“靠炒房拉动经济是走不长久的”，“国家崛起靠实体，靠高科技”，“不做地产强国”。所以从16年底首次提出房住不炒，回归房地产居住本源，便开启了对楼市乱象和违法行为的集体轰炸，其根本目的是稳住楼市，帮助亿万刚需解决居住需求。虽然一开始很多人质疑国家的决心，对调控不抱有期待，尤其是一些投资炒房客和地产开发商，豪赌政策会在短期放开，但是后来发生的一切很好地证明了国家的坚强意志，狠狠扇了“经验主义者”一巴掌。

18年底时我说过，投资炒作楼市暴富的时代彻底结束，房地产这课“常青树”不再可能一直开挂上涨了，它会回归以亿万刚需的需求为根本发展的模式，也会逐步适宜经济发展的步伐，而不是再充当经济发展的巨大引擎。那时有很多人反驳我，19年楼市会用行动打我的脸，但庆幸的是，到今天房地产依然没能重启火爆，非但如此，到了今年下半年房地产的一些基本面又发生了巨大变化，这一次没有利好，只有利空。

很多媒体报道当下的楼市，用“入秋”一词来形容；在我看来，楼市“入冬”才是最正确的说法。当下的楼市变化太快，总结起来就是一句话，国家正在想方设法逐步颠覆过去20多年大家锚定的炒房投资发财致富的思维，房地产回归居住属性，恢复对实体经济、科技经济的支持，才是强国之道。

首先、国家重磅表态：房地产不再作为刺激经济发展的手段。

土地财政、地产经济、造城模式、城市森林……这些关键词大火的背后，是中国经济发展离不开房地产的证明。过去房地产的确对经济发展有功，这不容置疑，但未来房地产依然是发展的主要动力吗？

国家给出了答案：短期不再将房地产作为刺激经济发展的手段。倒不是一锤将房地产“打死”，只是未来不会再允许房地产像过去这些年那样疯狂发展，大肆上涨了。稳楼市、稳房价、稳预期已经不单单是地产行业的事情，它关系着整个国民经济的兴衰。而且，毫无疑问，中国经济要想走上高质量发展道路，摆脱对房地产的过度依赖，是件必须解决的事情。

其次、国常会一锤定音，未来钱不准流向楼市，高房价难以为继。

很多人说，楼市已经被压控了两年多了，经济发展也的确存在下滑的趋势，未来会重新启用房地产这个“夜壶”，或许“救市”很快也要开始了，因为国际经济形势也很严峻，尤其是美联储降息，势必会导致我们的央行也跟着降息降准，释放流动性，钱最终还是会流向楼市这个蓄水池的，有了资金的支持，房地产怎么可能稳得住？

这个逻辑看似天衣无缝，但预测的结果却大错特错——9月4日国常会上，的确提到了要运用普遍降准和定向降准等工具，引导金融机构将资金更多用于普惠金融。但目的也很明确，是加大对实体经济支持，而非房地产。而且首次明确指出在加快发行使用地方专项债的同时，专项债不得涉房涉地。

9月6日，“全面+定向”基准释放流动性合计0.9万亿，可谓天量资金，但是指向性也非常明显：加大对实体经济支持力度，不仅从资金来源上给予支持，并且将降低实际贷款利率。

事实上，这也完全符合预期，从过去一个季度金融政策方面的变化来看，我们对此确实不用感到意外——过去这三个多月银保监在做的事情就是在严查严打违规向房地产企业或个人输血，叫停或收紧了开发商赖以生存的信托融资、海外发债融资、开发贷款融资等。那边在封堵，这边在开口子，岂不是打自己的脸，这可能吗？

再者、土地市场迎来降温，面粉降价，面包还能涨价吗？

在密集的调整措施下，6-8月份的楼市一直都处于退烧阶段，尤其是到了7、8月份，各种指标逐渐恢复正常，真实的情况也显露出来，市场首次出现房产市场、土地市场“双降”现象。7月单月业内机构监测的40个重点城市新房成交面积环比下降8%，一线城市环比上月下降10个百分点，18个三四线城市下降12%。

土地市场也有一个特殊状况，重点城市土地成交溢价率连续三月回落，自6月开始溢价率下跌，流拍率走高，土地市场整体热度下降，7月份一二线城市合计土地成交溢价率仅12个百分点，同比前几个月下滑明显，而8月份以来，市场降温趋势持续，在成交总价5亿元以上的地块32宗里，有底价成交的18宗，占比达56个百分点。

每每谈及房价，很多人都不忘说一句，“地价不跌，房价怎么可能跌？”现如今地价已经三连跌了，未来房价走势又当如何？

第四、对实业发展越来越重视，曹德旺、任正非建言献策。

我多次强调过，高房价的危害不容小觑，它不仅挤压消费，还对实体产业造成不可估量的资金挤占。房地产业不回归正轨，实体制造业很难有实质性进步。

曹德旺说，钱都用来买房，而且赚钱的速度和利润都比开办工厂好，又苦又累的制造业就更没人愿意干了。但房地产经济终究是不可持续的，也是虚假繁荣，日美都用历史证明了，靠房地产国家是不可能崛起强大的。所以，我们不能再把房地产高高捧起了。

任正非也曾炮轰过房地产和深圳的高房价。作为一个年盈利超过恒大3倍的企业，作为一个不炒房地产的企业，依然摆脱不了楼市高昂的房价带来的影响。2016年的时候，任正非就炮轰到，深圳除了生产用地成本之外，高房价还增加了企业员工的雇用成本，严重可能会摧毁企业的竞争力。

华为的崛起，任正非有底气说一句，科技发展才是硬实力，有硬实力我们才有发言权。房地产的崛起不是真正的崛起，2019财富世界500强，中国有4家地产企业上榜，影响又如何呢？恐怕还不如一家科技公司吧？

90年代的日本宣称，卖掉东京，可以买下美国。可是后来又怎样？还不是泡泡吹到一定程度，最后不得不破裂。过去二十年日本一直处于恢复阶段，甚至于到现在还没有完全填补楼市崩塌造成的空缺，年轻人的生活更是一团糟。日本早早进入了超高龄社会，满大街都是老年人在工作，很多60、70岁的人依然要出来工作赚钱养家。也许这是多种因素叠加造成的，但是房地产的过度发展有不可推卸的责任。前车之鉴，后车之师，我们应该学习的就是日本地产覆灭之后全民提倡的对实体科技的足够重视。

明年房价是涨是跌？懂行人“8字”揭开谜底

无论媒体、中介、开发商、销售员如何的给你画大饼、如何的给你诱惑性的政策，你都要把自己抽离出来，站在更高的角度去看待一切，否则只能变成他们的猎物！我们只所以如此迷恋房产投资，主要是因为我们被一两次突然间的暴涨给吓坏了，再加上媒体报道和地产营销人的集体洗脑，让我们大多数人都没了辨别能力。

目前，楼市各方百态丛生，一二线热点城市成交量大幅下滑。面对这一尴尬现状，买房者“持币观望”，炒房者抛售也难找到“接盘侠”，楼市“有价无市”格局愈发明显。

明年房价到底是涨是跌？马云新预测未来楼市或从神坛跌落；曹德旺直言不讳，未来有钱人不缺房，刚需又承担不起高房价，房子只会在有钱人手里轮转，演变到最后就是卖不掉租不出。这两位大佬的话都太过笼统，对于刚需购房没有参照意义。

但是有一位地产专业的懂行人士说的一席话，对于刚需置业还是有很大帮助的。他就是地产大佬冯仑。前不久在和地产专家卢俊的对谈中，他说，如果是刚需，比如要结婚生子，或者说手里有钱，想要安顿下来，买个房子自己住，那什么时候买房都对；如果是投资，作为资产配置，我认为目前还是应该慎重。因为有很多的“政策不确定”。未来的资产，包括交易以后的利益分配、产权、税收等都不确定。

总结起来其实就是8个字：刚需按需，投资暂停！对于刚需来说，房价涨跌其实都关系不大，房价便宜的确可以节省很多资金，但是你要明白，这个社会终究是多个阶层并存的，任何政策都不可能完全偏向谁，稳住楼市控制房价其实就是在保护刚需，但是我们也要看到，商业银行贷款利率对于购房者来说，还是没什么便宜可占。所以早买晚买都是要买的，别想占便宜，更不要有投资赚钱的心态。

为什么投资要暂停呢？说白了还是市场稳定住了，未来房价很难有巨大波动，像过去两年那样疯涨更不可能出现。今年下半年到明年，估计楼市都是横盘震荡，三四线城市会购买力缺失的影响会逐步显现，房价下行压力不小；但人口有显著增量的强二线城市，房价大概率还会有微幅上涨。但对于投资来说，都是蝇头小利，真的不值得留恋。尤其是在未来政策不明确的情况下，投资炒作楼市，真的没必要也不划算了。

这两类刚需未来会得到特别“关照”

调控依然在持续，而且短期不可能放松，这一点刚需完全不用忧虑。虽然房价没有太大跌幅，但是刚需买房难的问题国家终究是看在眼里的。未来会不会加大刚需买房支持的力度呢，尤其是低收入人群和城市新居民？答案是肯定的！

前不久央行副行长潘功胜表示：将催促我国银行进行差异化的定价战略，继续支撑和保证中低收入人群和城市新市民的合理购房需求。住建部对此也有同样的发声：对于城市中低收入人以及新市民要保证其住宅需求。

推荐理由：

项目简介：天福集团中国中部房企品牌十强，美好生活 ，幸福营造者，致力于盖老百姓买得起的好房子。25载励耕，布局，现13个省市，同时操作75盘。 天福·九熙府为天福集团高端品质国风府系——九熙府产品系。总规划600余亩，一期占地95亩。位于玉泉核心区南二环内，临南二环快速路、昭君路、鄂尔多斯大街、巴彦淖尔南路。周边城市生态文化长廊、商业配配套、名校学府环伺，自身还规划约4.5万方的商业配套，自建约3200㎡国际幼儿园等。项目将打造玉泉区 以新中式建筑风格为格调的高品质生活社区。置业南二环 当选九熙府

交通状况：

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项目简介：2018年7月，祥生拓土北疆，在内蒙古自治区首府所在地，呼和浩特市落 子----东方樾，匠心钜著，礼献青城！东方樾地处呼市回民新区核心，尽享规划利好：周边路网发达，环绕周边有“两河一街一公园”，生态环境绝佳，适宜居住。项目以祥生品牌为形象、以江南园林为特色、墅质华宅为亮点，打造城北高端人居社区，将成为回民区 的亮点，立足于新城市中 项目以生态化、休闲性、文化性为主题，营造主题社区，小区室外空间的景观、水体、绿地为社区的居民健康的交往提供了良好的场所。建筑外观采用现代中式的立面风格，简约而有视觉张力，建筑韵味浓厚，品质感高，同时充分考虑地域、文化等因素， 使建筑的立面设计极富古典神韵，稳重却具有活力 1、地处城市核心，回民新区，板块地理位置优越，配套齐全； 2、祥生拓疆呼市 子，高赠送面积户型，匠心钜著。 3、新中式建筑，东方园林 墅质华宅， 品质生活环境

交通状况：6路 33路 K5 60路 70路

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项目简介：中朵未来寓通过对内部空间及家居的打造，实现单一空间功用多样化，打造多变自由精装空间：或居住，或创业，创业生活两不误，创造自己的生活和未来；引入小米智能家居，打造全智能便利生活，让居者与未来无缝链接：在远处掌控家中一切状况，同时 家居都聪明起来，将生活每一步智慧地安排。

交通状况：3路、4路、29路、33路、37路、63路、72路、75路、82路、95路、101路、K2，地铁一号线

推荐理由：

项目简介：呼和浩特碧桂园项目总占地面积65.18亩，容积率2.5。整体规划8栋楼，其中1栋15层，2栋18层，5栋33层的高品质电梯洋房。采用双入户大堂，赠送部分飘窗，大面宽进深等符和北方人居住特点的设计，为青城人民献上更人性化、更舒适的美好居住生活。

交通状况：S6、14、24、26、75、76、84、85、108路公交车

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项目简介：项目位于赛罕区科尔沁快速路与保全街交汇处路北，整体风格为现代。开发时间为2019年，项目一期开发，主要面积段为建筑面积约135-165㎡，目前未售。项目开发商为融创地产，2018年，融创中国位列房企销售额排名第四位。

交通状况：99、109、121、206、社区11号线路等多条公交线路途径项目，交通十分便捷

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项目简介：润府是华润置地在青城打造的低密洋房住区，规划有6栋6层洋房、4栋8层洋房和10栋18层小高层，洋房户型面积为140㎡、160㎡，小高层户型面积90㎡-150㎡。项目位处科技城芯，东河优质板块，背靠内蒙古生态涵养带、西揽东河一线美景，奢享生态水岸生活。 项目地理位置优越，交通便利，万通路、东二环、科尔沁快速路、地铁2号线（在建）等主干道构成立体交通网络；周边配套丰富，项目自建1.5万㎡商业，邻近三级甲等医院内蒙古妇幼保健院、万达广场等大型商圈；教育资源优越，包括幸福里自配幼儿园、伟才幼儿园、鼎奇幼儿园等，邻近青山小学（惠东校区）、东河实验小学、东河实验中学等；拥有国家一级资质的华润物业，以港式物业服务标准为业主提供尊贵服务，为优居生活保驾护航。

交通状况：万通路、东二环，东部板块两大核心主干道，连接主城区中心区域

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项目简介：金地·江山风华位于赛罕区呼伦贝尔南路与帅家营路交汇处，打造河景高层、电梯洋房、院落叠墅等多元产品，倾力构筑百万平墅院品质大城。 金地·江山风华择址城市潜力发展区域赛罕之心，赛罕区作为城市发展焦点，乃连接主城与新区的桥头堡，未来这里将打造成为城市级新兴产业集群——呼南未来城，随着和林格尔新区、新机场、金桥开发区等城市利好相继落实，将不断推动赛罕区未来发展，顺应呼市的全新城市升级。 金地·江山风华环拥双河流域，北邻小黑河滨水景观带，未来舒居于此，绿氧生态将时刻浸润生活。在交通配套上，江山风华位处于三横五纵立体交通网之内，快速交通无忧畅达城市南北；规划中的地铁2号咫尺江山风华项目设站，未来通车后将升级呼市交通发展格局，便利业主归家出行。 江山风华择址城市文昌吉位之上，打造九年一贯制优学教育体系，坐拥城市文脉大境，名校书香，陪伴孩子优学进步，朗朗书声，孕育卓越成长未来。 金地物业乃中国物业管理一级资质企业，26年领先行业的服务经验，365天专属管家周到服务，借助享家社区APP、客户体验调研、第三方满意度调研等渠道了解客户感受，让美好的温度浸润人居生活。

交通状况：未来地铁2号线帅家营站到站即是

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项目简介：呼和浩特恒大城是世界500强恒大集团布局首府青城的扛鼎力作，项目择址新城区核心地段，目前规划六期，占地逾千亩，总建筑面积达185万㎡。项目北接成吉思汗大街、南邻爱民街、西邻展览馆东路，丰州北路贯穿南北，北侧规划地铁2号线一家村站（在建），交通畅达 项目拥有多业态社区商业，规划建有8000㎡恒大影院，为业主打造集美食、购物、休闲、娱乐于一体的全系生活配套。社区内部绿化率高达39%，打造欧式亲水园林，开凿中央景观碧湖，打造生态宜居社区；项目内部拥有两座社区多功能会所，拥有恒温泳池、健身中心等优质配套；内部打造两座双语幼儿园，同时紧邻苏虎街实验小学科尔沁校区；物业服务由国家一级资质金碧物业全程护航。 恒大城6期·城市之光是项目倾力打造的全能轻奢新品，总建筑面积达36.5万㎡，建筑面积约38-84㎡轻奢平层，37-81㎡全能loft，拎包入住，投资自住兼可，以更优品质开启城市人居新潮流。

交通状况：项目周边主要有展览馆东路上市民体育中心公交站的56、62路公交车，距离地块直线距离800米，一家村北口站的80路公交车，地铁2号线一家村站（建设中，预计2020年6月开通）

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项目简介：富力华庭项目位于成吉思汗大街以北，乌里沙河以西，北靠北二环快速路，西临规划路。首开区总建筑面积约为35万平方米，整体规划为11栋共31万平米高品质奢享精装住宅、16栋共1.5万平米仕家院落别墅及1.5万平米风情商业街。 富力华庭是由10强企业富力地产开发建设。广州富力地产股份有限公司成立于1994年，总部在广州，注册资金8.06亿人民币，拥有国家建设部颁发的一级开发资质、甲级设计资质、甲级工程监理资质、一级物业管理资质及一级房地产中介资质。公司在2005至2009年连续五年蝉联国家统计局评选及公布的中国房地产企业综合实力 名。2016年成功进驻呼和浩特市，目前开发富力城及富力华庭的项目！

交通状况：富泰热力巴彦热源厂(公交站):6路;33路;37路;75路; 厂汉板站(公交站):23路;63路;二环快速路公交1号线;二环快速路公交2号线; 鑫荣城外城度假村(公交站):23路; 厂汉板村西(公交站):6路;33路;37路; 厂汉板中心校(公交站):63路; 水泉文苑(公交站):6路;33路;37路;75路; 呼市二十中(公交站):23路;63路; 宏泰铂郡西(公交站):6路;33路;75路; 厂汉板村东(公交站):75路; 呼市四十中(公交站):33路;57路;75路;

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项目简介：融创鹏辉·玉兰天宸项目地处城市“南拓”战略辐射区核心——赛罕区，同时占据未来文化中心板块核心，被称为呼市的中央生活区。集城市未来核心商务区、经济流高效聚集区、新兴产业集中分布区于一体，未来新贵领地，成为宜居宜业的居住优选 项目位于城市交通便捷之地。项目东至科尔沁快速路，西邻巴彦塔拉路，北邻额尔敦街。项目距火车东站约13公里，驾车约15即可抵达；距白塔机场约15公里，驾车约20即可到达。便捷交通，畅达全城。项目周边云集西古楼幼儿园、15年一贯制蒙古族实验学校（建设中）、文化中心（建设中）、医科大第二附属医院、学林医养、文化娱乐一应俱全，全优资源拱卫左右。便利无所不至，悠享舒适生活体验. 融创鹏辉·玉兰天宸项目总占地约5万平方米，总建筑面积约13万平方米，容积率小于1.8，绿化率大于35%。由七栋瞰景高层，三栋多层洋房组合而成。项目由专业设计师设计，全品牌装修交付，建面约108-147㎡精装小高层，建面约123-146㎡宽景洋房分区而置，轩朗户型，南北通透，尽揽一线河景，打造呼应时代的城市人居新高度 项目建筑风格采用现代法式风格，园林景观运用法式对称式景观布局，层层布景，营造充满仪式感的景观序列空间。

交通状况：东二环沿线巴彦塔拉路、保全街、科尔沁快速路；99路公交车