十万月供，六套房子卖不卖？
房天下2019/10/15 09:41
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
来源：经济观察报。卖还是不卖？
多年笃信房地产投资并因此获取超额的高女士，开始陷入焦虑。往年的投资公式似乎“失效”。在这个本是房地产金九银十的上涨期，北京的二手房价格连续下降了8个月。
名下拥有六套房产的高女士，不知手中的房子是去是留？卖的话，价格很难达到自己的心理预期；不卖，近十万的月供令其倍感压力。
浸淫金融行业多年的李林（化名），当下的迷茫也不亚于高女士。一直把资产放在金融产品中获益的他，如今担心找不到有效的财富保值增值通道。“少量私募权益类基金，加之银行理财、债权型基金以及保险，有更好的建议吗？”在谈到资产配置时，李林介绍了自己的情况后，又把问题抛给了记者。
似乎没有任何一个时期比现在更让人迷茫。“房住不炒”的调控政策下，房价单边上涨被按下暂停键，经济动能转换的过程中，人们都在期待一个“新经济”接棒的时间点；尽管不少金融机构业绩报告中大谈投资，但大盘至今仍在3000点下艰难地攀爬，投资者立于股市之门，窥探是否有机会。
房市和股市之外，基金、债券、理财产品、甚至是贵金属产品，经历过一波波浪潮过后，似乎并不能吸引人们长久的关注。
同为金融专业毕业，李林的同学们遍布在银行、证券、基金等各个金融行业，且在年过四旬后，大多已走上管理岗位。作为一家金融企业的高管，李林直言自己是个保守派。
就在前两年，李林曾经觉得他们在投资上“路子很野”，胆子也大，因此获得的财富效应也比较可观，车子品牌和房子面积外，最为明显的区别是自家孩子上公立学校，而不少同学家的孩子在读国际学校。
但目前来看，穿越过股市的牛熊交叠、新三板的短暂狂热、P2P的一夜入冬，李林开始庆幸自己当时没有那么躁动。一位工作在证券公司的同学曾经在新三板股权投资火爆、P2P牛市中狂热入场，如今却铩羽而归。“钱往哪儿投？”这个问题让手里有着一定数量闲置资金的中产阶级迷茫，甚至不知所措。但人们似乎又必须给口袋里的钞票寻找出路，低利率大幕拉开，该如何让财富跑过时间和通胀的洪流？
走进低利率时代
自2018年至2019年，“弱周期”、“经济下行”一直是宏观环境的关键词。进入2019年，贸易摩擦以及外部环境的不稳定，更给投资者带来了不确定性隐忧。
喜欢和同学同事谈论时事和环境的李林对几个变化印象深刻：
2019年8月1日（北京时间），美联储联邦公开市场委员会(FOMC)突然宣布，将联邦基金利率下调25个基点，达到2.0%至2.25%，并表示将于8月初结束缩表，就在当日，巴西央行宣布降息50个基点，随后其他国家跟随。
9月19日，美联储再度降息25个基点，而在这之前，欧洲央行也祭出了“降息+QE”组合拳。
在人民币汇率破7，LPR（贷款市场报价利率形成机制）改革落地后，9月15日，央行宣布于2019年9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，同时额外对相关城商行下调存款准备金率1个百分点，总共释放资金约9000亿元。
李林表示，美联储降息后，他曾与同学讨论这是否意味着新一轮的降息周期的打开，但透过美联储官员对是否需要进一步宽松存在着分歧来看，并不能得出一致结论，但无论怎样，宽松的环境都有利于资产价格的有益变动。
不容忽视的是，目前仍然有很多不确定性存在。策略分析师们称，目前货币政策宽松态度确认，但整体步调仍较为谨慎克制，两者博弈加剧而无风险利率加大波动；另一方面，全球不确定性事件爆发，全球贸易环境收紧和沙特事件加剧市场对不确定性的预期。
在2018年，由于美联储的持续加息对国内外各类市场形成较大压力，风险资产跌幅较大，而现金类资产（如美元和黄金）以及固收类资产表现较好。进入2019年后，市场随着环境的变化而发生改变：去年跌幅较大的全球股市全面反弹；全球固收类市场继续稳中向好；贵金属市场开始闪耀，黄金重新转强而钯金则创出历史新高；大宗商品市场有所分化，原油价格涨幅居首。
在资金由风险资产向固收、现金类资产的回流过程中，李林身边发生了不少故事。
李林一位曾经工作在某中型券商场外市场部的同学孟凡（化名），在今年实现了由投行到私募的职业转变，这或多或少有些无奈和意外。
据李林介绍，在孟凡诸多工作、行业群外，还有两个群格外活跃，孟凡是其中一个群的管理员。这个群成立于2017年，群友因为购买了某款新三板定增私募产品而聚在一起，这只产品已经在2018年到期，目前仍未能实现退出。
由于当初与销售基金的承销人员相熟，孟凡买入了50万，但以市值来看，已所剩无几。而这是当年孟凡所在团队保荐几家企业成功挂牌后的部分年终奖，彼时市场热情高涨，孟凡又充满信心，甚至把一些项目推荐给了身边的亲友。而之所以担任管理员，也是这个原因——既熟悉企业团队，也有其他朋友一起投资，孟凡很想沟通双方找到一个相对中和的退出办法，但是并没有得到理想的解决。
李林表示，随着风险资产出现波动或巨大变化，靠谱的增值渠道越来越窄。而孟凡在经历两次失败投资后，开始把目光投向银行理财，李林总结为回归“理性”。但不容忽视的是，伴随着无风险利率的不断下行，银行理财逐渐告别了刚兑和保底，波动加剧。与此前相比，银行理财率在下行。截止到2019年8月，剔除了结构性存款产品后，银行理财产品预期率已连续18个月下跌，8月银行理财平均预期率为4.04%，余额宝等宝宝类基金更是落至“2”时代。
像李林这个年龄段的朋友，虽然一些人可投资资产已有几百万甚至更多，但个别人投资踩雷或遭遇P2P跑路，也遭成了一时间资产大幅缩水。
而更令李林们感到焦虑的是，缺乏有效保值增值渠道，中产对于未来家庭的收入和支付的信心并不足，子女教育、医疗、养老都是难以言说的沉重。
据招商银行和贝恩公司联合发布的《私人财富报告》显示，2018年末我国个人持有的可投资资产总规模已达190万亿元。其中可投资产在1000万以上的高净值人群人数和可投资产总额分别已达197万和61万亿人民币。
当190万亿可投资资产遇上流动性宽裕和低利率环境，手有闲置资金的中产该如何寻找财富安放之所？
钱可以去哪儿？
高女士的苦恼还在继续，挂了几个月的房子最终没有卖出去，看房的人不少，但买方的出价都低于自己的心里预期。虽然挂出的房子购置成本不足300万，但想想近几年的涨幅，高女士不愿意在标价800万的基础上降价50万甚至100万卖出。
卖与不卖，高女士陷入纠结。夫妻两人均是北京本地人，因为双方父母均看好房地产行业，非常支持两人的投资，几度出手后，高女士家庭拥有了六套房，月供近十万，尽管并非高薪工作，但六个“钱包”齐发力加之租金收入也能承受。但近来“房住不炒”的政策要求下，北京的房价出现稳中微降的状态，当二手房价出现8个月下降后，高女士愈发焦虑。
如果房价不涨，由于租金低、资金成本大，买房者或有房者的资本有可能是负值。随着孩子和父母年龄的增长，高女士和丈夫面临的感受压力会越来越大。
在高女士的同事看来，她的烦恼略显“甜蜜”。同事尽管已经在丰台区有了房子，但当孩子到了上小学的年纪，想要换，但现状是手中闲置资金少不足，目前的房子出手又很慢，也很难入手。
据《中国家庭财富调查报告（2018）》显示，房产净值是我国家庭财富最主要组成，2017年占比达到66.4%。有人曾做过这样的计算，过去十年如果投资大宗商品一直持有，累计只能得到30%的回报，投资债券有51%的回报，投资股票有57%的回报，而投资房地产能够获得265%的回报。
LPR（贷款市场报价利率）改革后，货币政策基本形成了对房地产领域收水、对非房地产领域放水的结构性宽松格局。单边上涨预期不再，或许意味着，金融资源和居民资产或迎来再分配。
在李林看来，从中长期来看，经济转型、利率下行，都有利于金融资产价格上涨，金融资产配置的大时代正在来临。
机会在哪里呢？
股市似乎是大家看到的个出口。相聚资本总经理梁辉对经济观察报表示，在低利率环境下，高产品更受青睐，而房地产未来十年空间有限，二级市场是的出口。
平安证券策略团队曾在第四季度资产配置报告中提到，A股市场和债券市场在四季度将受益于国内宽松周期的开启，但是货币政策表态仍然相对克制且受通胀走高影响，因此尽管无风险利率下行趋势确认，但波动有所加大且空间有所受限。
从年初以来，科创板一直是资本市场的主线，6月科创板开盘市场平稳，三季度创业板表现抢眼，这意味着市场对于资本市场的改革期待很高。此外，今年以来外资呈现不断流入的态势，资本市场在开放和吸引长期资金上都给市场带来积极信号。
梁辉更看好明年的机会，“当前宏观经济处于底部区间，未来存在流动性边际改善的可能，股市同样处于相对底部的区间，相对来讲明年会有更多的机会。”梁辉认为，随着外资流入，A股市场明年货币环境会好转，诸多影响A股的因素也会边际改善：贸易摩擦影响可能会逐渐减弱，利率持续走低，会使得有更多资金会回到股市，同时现在股市估值比较低；此外，明年将迎来5G应用的试水期，技术创新领域可能存在机会。
宽松的流动性环境下，李林配置的是债券基金。他的逻辑是，当越来越多国家进入负利率状态，中国的债权将成为吸引资金的高资产，以美国为例，中国国债在率水平上，跟美国10年期国债还有130bp左右的利差。
在问到黄金配置时，李林表示，妻子曾在菜百买了两根金条。在低利率背景下，经济前景的不确定性，使得黄金作为无息资产相对于债券的配置价值不断凸显，避险需求和货币贬值将导致资金涌入黄金市场。今年以来，包括中国在内的国家和地区央行都持续增持黄金，根据世界黄金协会的统计，今年全球各国央行的净购金量已超过400吨，这是自2010年央行购金出现净购买以来的年度累计水平。
在李林看来，长期来看黄金会有不错的走势，但短期上，自己不好判断。中信建投分析师秦源也有着相似的看法，受美国经济走势、贸易摩擦、英国脱欧进展、美国选举以及Libra的推进等因素影响，黄金长牛的背景下，短期可能难以走出大幅方向性行情。
对于市场大部分资金来看，回流的地方是银行。而随着大资管新规以及银行子公司的开业，银行理财正在向“净值化”、“破刚兑”转变，普益标准监测数据显示，2019年9月，373家银行共发行了8564款银行理财产品，发行银行与上期持平，产品发行量减少268款。
学会和时间做朋友
在相聚资本服务的客户中，有客户与孟凡有着相似的投资经历。
这些人身上，不乏盲目跟风、追热点，投资高度集中等特点。在梁辉看来，包括很多金融机构高管在内在投资上都没有做到足够理性。资产一定要配置，要有中期、短期、长期的配置，同时还要有高风险、中风险、低风险的配置，要真正做到组合管理。
其次，是选择适合自己的理财产品，市场上的金融机构和销售有很多，为什么很多人在P2P上、在股权投资上踩雷了，一方面是销售机构在宣传时盲目夸大，盲目的保本，对投资者产生了误导，使得一些没有响应风险承受能力的人也进来了；而另一方面，投资者对产品并不了解，包括所投资的资产、风险的暴露和为所支付的流动性这些东西都没有正确的认识和了解，选择了太多不适合自己的产品，最后出现了问题。
“另外，流动性和集中度也是需要考虑的一个重要因素，2015年很多热点项目现在都面临着退出困难，也有不少人同时踩雷了多家P2P公司，都是因为没有做好资产配置，没有正确的认识自己风险承受能力。”梁辉表示。
中产理财要学会和时间做朋友，一位保险资产管理公司高管给出这样的建议，而他的配置建议更加直接：资金属性决定投资偏好，短期资金适合银行理财，两三年周期资金可买股票或股票型基金，五年以上资金可投资股权。
上述高管还提到，作为投资者来说，还需要面对刚性兑付大幕拉开的改变，这需要对风险有新的认知和定义，根据率选择产品，却不看风险将成为过去时。
拥有多年信托销售经验的理财师翁晟则表示，在信托领域来看，2011年左右入市的投资者属于比较有投资经验的，比较谨慎；2017年左右入市的投资者经验较少，属于谨慎贪婪型，一方面希望博取较高的，另一不方面又想风险相对低；还有一部分小白客户，仍然相信信托可以刚性兑付。
而随着违约时间的频繁发生，中产的理财观念和投资者教育亦需要不断完善。
