房贷利率今起换锚：购房者月供会变多吗？
中国新闻网2019/10/09 10:50
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10月8日起，商业性个人住房贷款利率新规正式施行，民众普遍关注的房贷利率正式“换锚”为贷款市场报价利率(LPR)。换锚后，房贷实际利率是降低还是上调了？对购房者的月供影响几何？
10月8日起房贷利率“换锚”
8月25日，中国央行发布公告调整新发放商业性个人住房贷款利率，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。
根据公告，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。
之前，房贷利率定价是采取基准利率上下浮动的方式。2015年10月24日以来，房贷的贷款基准利率是：一至五年(含五年)期限的为4.75%，五年以上期限的为4.90%。由于绝大多数房贷期限都是五年以上，4.90%成为民众所熟悉的买房贷款基准利率。
简单一句话，改革后，房贷利率由参考基准利率变为参考LPR，以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。
加点是多少？每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。
举个例子，央行9月20日发布的5年期以上LPR为4.85%，假如银行确定的加点为55个基点，那么你的商业贷款利率就是5.4%。此后如果LPR有变化，那么贷款利率也会有变化，但55个加点固定不变。
房贷实际利率是降还是涨了？
按照央行的要求，各地要“因城施策”确定加点下限，银行要合理确定每笔贷款的具体加点数值。而从目前来看，房贷实际利率变化不大。
中原地产首席分析师对中新网记者表示，目前看，各地房贷利率基本平稳，出现明显波动的不多，大部分银行依然正常放款，利率微调很少。包括之前低于基准利率的上海，10月8日执行的利率与9月相比也基本平稳。
上海房地产研究院8日发布《中国LPR房贷利率报告》指出，2019年10月份，4个一线城市首套房的LPR房贷利率平均为5.23%，相比9月份的5.21%略有上升，上升幅度为2bp，即0.02个百分点。
根据媒体报道，北京新的个人住房贷款定价基准为：首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+55个基点，二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+105个基点。按照央行9月20日公布的五年期LPR4.85%的水平计算，北京市首套个人住房贷款利率下限是5.4%，二套是5.9%。
此前，北京首套房贷款主流利率为基准利率4.90%上浮10%，即5.39%；二套房贷款利率为基准利率上浮20%，即5.88%。也就是说，新政执行后，北京地区首套房贷款利率上浮0.01%，二套房贷款利率上浮0.02%，变化不大。
研究院智库中心研究总监表示，从当前各地部分银行的LPR基点来看，调整以后绝大多数城市都较以前略高出了0.01到0.02个百分点，其含义是房贷利率本身没有下跌的可能，这和当前房地产市场依然执行“房住不炒”的政策动向有关，多数银行还是会执行相对谨慎的做法，房贷利率将以稳为主。
对购房者的月供影响几何？
研究院对14个典型城市进行了房贷测算，这14个城市包括：4个一线城市，北京、上海、广州和深圳；7个二线城市，杭州、苏州、南京、宁波、合肥、重庆、海口；3个三四线城市，无锡、珠海、佛山。
报告以“100万贷款本金、30年即360期、等额本息偿还方式”的贷款案例进行成本测算发现，14个城市在执行LPR贷款利率后，首套房的月供额比过去增加了6元，而二套房的月供额比过去增加了15元。
4个一线城市10月份LPR房贷利率。来自上海房地产研究院。
月供额比过去增加了6元，形象来说，就是购房者每月要少吃一个鸡蛋灌饼了，影响不大。
表示，类似月供额的变动非常小，基本上不会对购房者形成太多干扰，或者说是可以忽略不计的。而从城市结构上看，二线城市的负担增加相对会大一点，而三四线城市则没有太明显的负担，甚至有减负的现象。
此前，央行也曾表示，房贷利率由参考基准利率变为参考LPR，但最后出来的贷款利率水平要保持基本稳定。与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。