2019年上半年房价有惊无险 下半年楼市政策及价格走势又会出现哪些新苗头？
财经思考2019/07/01 15:28
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
作者莫开伟系中国知名财经作家 中国地方金融研究院研究员
2019年上半年已然过去，下半年步入了我们的生活；尽管目前楼市调控政策已进入越发严厉的态势，楼市价格进入企稳回落状态，但仍有不少民众关注我国房地产调控政策及楼市价格的走向。
这也难怪，毕竟现在房产是绝大多数家庭的最重要资产，占了家庭总资产的百分八、九十；且不少家庭为了住房还背负着巨额的债务压力，他们当然关心政策变化及房价走势对自身财富及债务偿还状况的影响，这是人之常情。
2019年上半年受到多种因素影响，各地政府在楼市调控上有放松迹象，加上央行两次降准，资金面有所宽松，楼市价格也回升较快，出现房价上涨过快或土地市场过热的景象，这让不少民众产生了一种错觉，似乎中国楼市价格新一轮大幅上涨周期将来临。
尤其，不少民众甚至还产生某些幻觉，房地产“分类调控”是否让各地“分别放松”？未来楼市是否还有更多的投资增值空间？楼市走势到底如何？这些问题如果不弄清楚，确实影响和困扰着很多家庭投资安排及按揭房贷的偿还计划实施。
依据笔者对中国楼市长期观察及感受，我认为无论如何，未来房地产调控趋严的态势不会改变，毕竟我国政府也表态了，房子是用来住的，而不是用来炒的，房价如何不管住，民生工作就没做到位。因此，无论如何， 我国政府都会控制住房价的继续大幅攀升。
基于这些考虑，政府会在如下几方面保持楼市调控政策的基本稳定：一是房地产调控政策不会动摇，也不会全面放松，房住不炒的定位将会保持长久不变。这就等于告诉大家，无论政策如何变动、无论房价如何变化，也无论地方政府调控权力有多大，都将是暂时的，不可能影响中央政府的楼市严调控决心。二是因城施策或者“一城一策”将在未来房地产调控中发挥越来越重要的作用。因为目前各地房价涨势、土地出让等情况各不相同，决定房地产政策不能“一刀切”，应灵活施策，确保楼市调控政策的严肃性和灵活性，也使得楼市调控更加精准有力。三是楼市价格基本趋于稳定，价格不可能再像过去那样出现大起大落现象了。因为现在政府调控政策更加灵活有力，而且办法较多，对于楼市价格新出现的情况有较强的把控力。同时，为确保经济稳定，防范各类金融经济风险发生，也不允许楼市调控再出现过去那种大起大落的乱象了。四是中央政府对地方政府调控效果问责的力度将不断加大，地方政府对楼市调控政策再也不再敢打马虎眼，而是会着眼于经济发展大局，着眼于房地产稳定大业，根据不断变化的楼市情况适时调整调控政策，使楼市调控政策更加精准有力。否则将会被严厉问责。五是未来随着房产税开征，地方政府财政收入结构将得到有效改善，土地财政将渐行渐远。目前，地方政府不断压缩不必要的开销，立足经济增长质量，消除过去那种靠卖土地的盲目扩张方式，使得土地拍卖减少，对土地财政的依赖性减弱。尤其，房地产即将开征也将为地方政府带来许多新的收入预期。这就告诉大家，没有土地财政推高地价，房价大幅上涨的动因也将不复存在。
因此，从当前各种因素考虑，下半年的情况大致情况是，一、二线城市的房价随着人口涌入，价格还有可能上涨，而多数三、四城市的房价随着棚户区改造接近发声以及即将退出历史舞台，价格可能会有更大的回落。而且，受此影响，银行房贷也有可能进一步萎缩，房价利率也将有所下降。因此，如果想买房的刚需族，一、二线城市可考虑进入，三四线城市可再等待一段时间，让房价下跌时再购买。
还要看到，由于银行信贷有可能对房地产收紧，房企分化现象也将进一步加剧，就是说资金实力大的房企将更加强大，不少资金实力弱的中小房企将面临一次新洗牌。作为银行金融机构在信贷投放上要严格把好关，对一些资金实力弱的中小房企发放贷款要做好信贷风险评估，不能贸然放贷，否则将会加大信贷资产的风险。
更需要明确的是，未来为缩小社会财富差距，满足社会公民的基本居住权利，各级政府有可能采取更多有效的措施来解决城市刚需家庭的住房问题，比如实施多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，确保人人都有住房的权利和尊严，增强民众的幸福感，提高社会和谐度和稳定度。
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| 印象新城·万象云玺基本信息 | |||||
| 单价 | 均价14000元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 赛罕驰誉 |
| 户型 | 一居室(42.00㎡)一居室(42.00㎡)一居室(53.00㎡) | 收房时间 | 2020年1月30日 | 开盘时间 | 2018-03-01 |
项目简介：深商投印象新城是由呼和浩特深商投文化产业 有限公司精心打造的城市综合体，项目位于内蒙古呼和浩特市电影制片厂旧址，东至内蒙古直属乌兰牧骑艺术团（兴安南路），南至学院西街，西至电影制片厂西巷，北至天泽大厦南墙（大学东路）；地处呼和浩特城市商业核心区域，隶属于赛罕区。该项目是内蒙古宣传部认定的重点文化产业园项目，也是呼和浩特市重点建设项目（呼政字【2017】167号），项目将打造成具有民族特色的影视文化产业基地，建设国际化影视文化产业园区，成为呼和浩特影视文化产业新地标. 项目周边 林立， 有兴安路 、南门外 、民族 、大学路 、内大 等； 有秋实 、内大 等；大学有内蒙古大学、内蒙古农业大学以及师范大学等， 配套十分齐全，据不完全统计在校师生大约有20万人左右 项目所在区位路网发达，15条公交线路，辐射5公里范围内常住人口达到约40万，生活及 氛围浓厚，为商业发展提供机遇。项目总规模30万平米，是集办公、商业、公寓及住宅为一体的城市综合体，一期总建筑面积超过14万㎡，规划主题购物 ， 公寓，文创基地写字楼以及大型智能化地下停车场。印象新城购物 以年轻时尚、新颖体验、科技现代、主题鲜明为主要特点，重点引进全新的吃喝玩乐购品牌，规划科学合理、舒适的购物环境，为消费者提供全面、人性化的购物体验，让传统文化与国际时尚进行碰撞，积极推动商业与人文的融合， 终形成独具特色的体验式购物 。呼和浩特深商投印象新城将用全新的视角与国际化视野，带动城市生活品质更新升级。
交通状况：东邻兴安北路，南邻学院西街，西邻制片厂西巷，北邻大学东路，四面路网围合，交通便利，15条公交线路：6路、78路、98路、37路、79路、4路、36路、83路、60路、18路、21路、34路、53路、66路、85路等。
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| 呼和浩特富力华庭基本信息 | |||||
| 单价 | 均价9700元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 回民回民区万达 |
| 户型 | 二居室(85.00㎡)三居室(109.00㎡)三居室(125.00㎡) | 收房时间 | 2020年8月 | 开盘时间 | 2018-07-21 |
项目简介：富力华庭项目位于成吉思汗大街以北，乌里沙河以西，北靠北二环快速路，西临规划路。首开区总建筑面积约为35万平方米，整体规划为11栋共31万平米高品质奢享精装住宅、16栋共1.5万平米仕家院落别墅及1.5万平米风情商业街。 富力华庭是由10强企业富力地产开发建设。广州富力地产股份有限公司成立于1994年，总部在广州，注册资金8.06亿人民币，拥有国家建设部颁发的一级开发资质、甲级设计资质、甲级工程监理资质、一级物业管理资质及一级房地产中介资质。公司在2005至2009年连续五年蝉联国家统计局评选及公布的中国房地产企业综合实力 名。2016年成功进驻呼和浩特市，目前开发富力城及富力华庭的项目
交通状况：富泰热力巴彦热源厂(公交站):6路;33路;37路;75路; 厂汉板站(公交站):23路;63路;二环快速路公交1号线;二环快速路公交2号线; 鑫荣城外城度假村(公交站):23路; 厂汉板村西(公交站):6路;33路;37路; 厂汉板中心校(公交站):63路; 水泉文苑(公交站):6路;33路;37路;75路; 呼市二十中(公交站):23路;63路; 宏泰铂郡西(公交站):6路;33路;75路; 厂汉板村东(公交站):75路; 呼市四十中(公交站):33路;57路;75路;
推荐理由：
| 呼和浩特恒大翡翠华庭基本信息 | |||||
| 单价 | 均价11500元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 回民回民区万达 |
| 户型 | 三居室(123.09㎡)二居室(99.78㎡)三居室(124.96㎡) | 收房时间 | 2021年6月30日 | 开盘时间 | 2018-06-26 |
项目简介：呼和浩特恒大翡翠华庭项目是 五百强企业恒大集团在首府继恒大雅苑、恒大名都、恒大华府、恒大城、恒大绿洲后又一升级力作。 【产品规划】 项目位于回民区成吉思汗西街与工农兵路交会处，规划总用地面积12万平方米，总建筑面积38万平方米，绿地率35%，住宅区容积率为1.99，商业区容积率为2.99。项目共计规划24栋楼，其中住宅12栋，洋房6栋，loft6栋，低层商业3栋。项目首期推出6栋瞰景高层，3栋低密洋房，产品户型面积规划，叠院洋房124～160㎡，瞰景高层104～143㎡，户型区间选择性多。 项目配套规划有社区商业、会所（1500平）、幼儿园（1800平）等，另外还有老年活动场地，儿童活动场地。 【项目自身园林】 恒大翡翠华庭居于首府生态 、以皇家欧陆园林成就匠心美景。沿袭欧陆园林景观，以2500㎡人工湖、10万㎡风情园林缔造皇家盛景。从恒大集团遍布各地的园林基地之中甄选全冠大树，精心培育灌木、花植、精琢细雕，巧夺天工，成就首府园林新境界
交通状况：6/33路宏泰铂郡北站下车到达项目； 6/33/37/75路到厂汉板村西站村西下车，向西步行500米即到； 14路到花园蒙古站下车步行2公里到达项目； 23/63路内蒙古财经大学下车步行1.2公里即可到达； K3坐到府兴营站下车向西步行1.2公里到项目。
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| 中实·玺樾府基本信息 | |||||
| 单价 | 待定 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 赛罕西把栅乡政府 |
| 户型 | 收房时间 | 开盘时间 | |||
项目简介：中实·玺樾府规划总占地面积93467㎡，约140亩，其中总建筑面积246565㎡，共970户，幼儿园教育设施占地2474㎡，商业占地1360㎡，绿化率35%。中实·玺樾府作为呼市的新中式文化低密豪宅，在外部规划至内部雕琢都渗透着中式文化的精神，遵循中国文化生命哲学，研读呼市文化肌理，以当代营造技艺与材质，再现中国府院建筑营造智慧，由外内都构筑典型中国美学生活方式，为呼市塔尖阶层提供更符合时代需求的生活方式
交通状况：乘坐99路、100路车到保全庄站；规划地铁3号线、5号线
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| 华润置地幸福里基本信息 | |||||
| 单价 | 均价12000元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 新城阿尔泰游乐园 |
| 户型 | 三居室(110.00㎡)四居室(143.00㎡)二居室(90.00㎡) | 收房时间 | 2020-10-31 | 开盘时间 | 2018-11-25 |
项目简介：华润置地幸福里为央企华润落子呼和浩特的 精品项目，自身配套丰富，园区水景、绿化丰富，户户南北通透，户户全明，以难以复制的宜居品质革新青城人居新体验。 华润置地幸福里，坐落于呼和浩特新城区东河河东，紧邻内蒙古妇幼保健医院新址，紧邻快速路，距离地铁2号线1.5km，到达机场、火车东站、客运站都极为便捷；项目周边公园环绕，景观资源丰富，坐拥 稀缺生态景观资源。
交通状况： BRT快速公交、地铁二号线
推荐理由：
| 东河院子基本信息 | |||||
| 单价 | 待定 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 新城新城区政府 |
| 户型 | 三居室(109.94㎡)三居室(134.63㎡)三居室(127.76㎡) | 收房时间 | 2020-12-31 | 开盘时间 | 2020年10月 |
项目简介：2013年以8.68亿摘得东河院子项目综合体，项目北靠大青山，东临如意河上游，位置尽享天时地利人和，院子所处位置也是 重点发展区域 东河院子以传承中式文化，结合现代居住理念，打造内蒙古首座新中式院落产品。不但如此，对于现代居住而言，生态环境更加是重中之重，而院子所处位置正是在市政发展方针中的北控区域，由市政 的大青山前坡绿化资源整治就在项目的北侧，该工程完工后，会在院子的后方，由东向西形成万亩生态公园，而且，院子就坐拥在市政打造的600亩 公园之内 院子二期注重强调人与自然和谐共生的关系，以人为本，进入主大门可以看到俩侧山水相叠，象征开门见山见水见财的美好寓意，花草点缀着曲径通幽的小路，如诗，如画，整个建筑每一个细节，都在默默的讲述一个故事，二期建筑其特有的建筑消隐手法再加之布局考究的园林设计， 大型落地窗的通透采光，结合首创的双院双首层设计，为您带来 的居住体验. 东河院子项目位于呼和浩特市成吉思汗大街以北，东二环与北二环交汇处东北方向， 呼和浩特东河景观带。 东河院子以传承中式院落文化为主题，打造呼和浩特首座低容低密合院别墅，充分将“家和”概念融入社区。本项目占地402亩，开发面积约29.5万平方米，容积率0.68 ，绿化 达60%以上，建筑类型以联排、双拼、类独栋为主，错落有致，围合成院。主力面积180—400平米。 东河院子独享2.5公里东河景观长廊，600亩绿化公园，天然氧吧。中式建筑园林，大气、包容，集中体现了中国传统文化的深厚内涵。 东河院子交通便利，周边 的东二环、北二环、成吉思汗大街都为双向8车道、路况通畅，可通往呼市各个方向。距离火车东站白塔机场仅5到15的。 即将启动的汽车长途客运 、高铁、都途径本项目， 站口就在项目门前。构成了一个立体的交通网络可快速的辐射呼市的各个区域，同时去万达商圈，摩尔城商圈，维多利国际，海亮商圈等购物 等线路完整 便利。
交通状况：公交车:7路，80路到新城区公检法下车，向东行500米；乘坐103路在 景苑生态园站 下车。 东河院子交通便利，周边紧邻的东二环、北二环、成吉思汗大街都为双向8车道、路况通畅，可通往呼市各个方向。距离火车站白塔机场仅5到15的， 即将启动的汽车长途客运中心、高铁、都途径本项目，地铁站口就在项目门前。构成了一个立体的交通网络可快速的辐射呼市的各个区域，同时去万达商圈， 摩尔城商圈，维多利国际，海亮商圈等购物中心等线路完整，非常便利 。
推荐理由：
| 中朵中心基本信息 | |||||
| 单价 | 均价16000元/平方米 | 产权年限 | 40 | 区域商圈 | 如意开发区 |
| 户型 | 一居室(50.36㎡)一居室(50.36㎡)一居室(48.00㎡) | 收房时间 | 预计2021年12月31日交房 | 开盘时间 | 待定 |
项目简介：中朵未来寓通过对内部空间及家居的打造，实现单一空间功用多样化，打造多变自由精装空间：或居住，或创业，创业生活两不误，创造自己的生活和未来；引入小米智能家居，打造全智能便利生活，让居者与未来无缝链接：在远处掌控家中一切状况，同时 家居都聪明起来，将生活每一步智慧地安排.
交通状况：3路、4路、29路、33路、37路、63路、72路、75路、82路、95路、101路、K2，地铁一号线
