房地产信托或持续降温 股权投资创新模式可期
国际金融报2019/06/24 15:43
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信托资金尤为青睐房地产领域，但其中的风险也开始暴露。6月上旬安信信托出现120亿元资金兑付延期，违房地产信托产品列入其中。
再加上“23号文”等监管因素，房地产信托或将持续降温。多位业内人士告诉《国际金融报》记者，这倒逼房地产信托业务转型，预计房地产业务由前端融资向股权投资转型，这并不遥远。
房地产信托风险暴露
近来，房地产信托项目风险暴露，罚单也相应“飘红”。
6月7日，安信信托被曝部分产品延期兑付，金额高达117.6亿元。其中至少有两个是房地产信托产品。5月31日，中融信托收到15张罚单被罚没共计210万元，其中金额的一张罚单为60万元，处罚事项为开展房地产信托业务不审慎。4月10日，北方国际信托因因违规发放房地产自营贷款、信托资金违规发放房地产贷款，被银监处罚80万元。3月7日，粤财信托被广东银保监局处以220万元罚款，罚款原因包括“违规开展房地产业务”。
业内人士李华（化名）告诉《国际金融报》记者，房地产信托项目的风控包含一整套逻辑的综合运用：首先，关注合作主体或交易对手，与深耕房地产的企业合作风险较为可控。现阶段房地产业发展进入相对平稳的阶段，不再疯涨，会出现房地产企业的一个整合，是一个并购重组的过程。然后，聚焦城市区域也很重要，从有无轨道交通等配套设施权衡项目质量。这要求团队既有房地产，也有信托业务综合能力。最后，回到资金匹配度，确定交易结构，通过股权、夹层或其他模式来做，不单纯是一个简单的贷款。
目前房地产信托业务的风控措施主要包括名单制、抵质押物、资金监管和投后管理等。对于房地产信托而言，明确的担保和抵押成为被青睐的关键优势。不过李华指出，抵押物是倾向的主要因素，但并非为决定因素。因为不是所有抵押物都很好，还是要看风控逻辑几个层次中，风险抓手来决定抵押物所占的权重。
未来是否持续降温
今年以来，房地产信托可谓是火热。回首2019年前4个月情况，房地产投向的集合信托产品成立规模较去年同期增长17.72%，占集合信托产品成立总规模的39.71%。
5月份，房地产信托业务出现降温。据用益信托统计，今年5月成立的集合信托产品平均预期率为8.2%，较上月有所下滑。房地产类集合信托成立规模为470.95亿元，环比下降17.73%。
随着5月17日银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（下称“23号文”），提出了具体详尽的监管内容，释放出房地产信托降温的信号。
用益信托对此也表示：“5月末对房地产类信托的监管升级，对于当月信托产品的成立影响有限，但房地产类信托的转型尚需时间，预计政策对现有的房地产类信托的成立将会产生一定的影响”。
具体而言“23号文”或将对房企前融、拿地配资项目影响明显。也有观点称，这是监管在“去伪存真”，对于合规信托项目而言，反而能够提供机会。
用益信托研究员喻智对《国际金融报》记者分析，“23号文”对于房地产融资的合规要求的主体内容没大的变化，突出点在于点名批评了四种变相融资模式。其影响主要在两个方面：一是交易对手和房地产项目门槛提升，但对合规项目的影响不大；二是监管层将会以实质重于形式的原则对房地产信托的资金运用方式进行强化监管，“真”股权投资、REITs以及资产证券化形式在房地产信托中相对优势会提升。
中铁信托黄霄盈对《国际金融报》记者表示：“‘23号文’对房地产信托的影响较大，基本上封死了房地产信托前融的交易模式。”
在李华（化名）看来，“23号文”以通知的形式对各项监管规定进行归纳和重申，预计未来执行会更加严格。主要针对一些业务不太规范的公司，而对于之前开展相关业务遵纪守法的信托公司来说，并没有多大变化。但他也指出：“房地产企业通过信托项目融资的需求是一直存在的。”
向股权投资转型
房地产信托业务监管趋严，倒逼信托公司转型。业内人士表示，预计房地产业务由前端融资向股权投资转型。
不久前，百瑞信托博士后工作站研究员谷晓明告诉《国际金融报》记者采访时表示，关于未来房地产信托创新模式，一是拓展“房地产+”业务，“房住不炒”的政策基调下，除了传统的业务模式，养老地产、长租公寓等方面或是业务机会。二是REITs，盘活存量资产，和房企建立新的业务模式联系。三是信托公司要具备真正的管理能力，以真实股权融资方式开展业务，避免明股实债，和优质房企建立战略合作关系，形成风险共担、共享机制。
黄霄盈对记者表示，上述创新模式并不遥远，事实上部分信托公司也有相应的实践案例。
难点在于真实股权和“房地产+”均需要信托公司具有高水平的主动管理能力和对房地产市场的深入研究和认知。这一过程需要时间累计和专业人员的支持。
在新的融资模式下，信托公司面临的风险可能是否会更大？李华认为，股权投资风险虽然大，但也相对高，是与风险匹配的，取决于资金端是否能找到合适的相应风险偏好的资金。真实股权投资需要长线资金，不再是“短平快”投资风格。
“房地产真实股权投资业务是真正考验信托公司主动管理能力的时候了，这个过程并不遥远。”黄霄盈告诉记者，对于相应的风险，关键在于信托公司改变原有“资金提供方”的观念，逐渐形成股东投资思维，对区域和模式做深入尽调，并引入房地产行业的专业人士做好把控。
黄霄盈进一步分析，REITs目前阶段业务量很小，原因是目前信托公司主要集中承接“房地产一级市场”业务，即和开发商合作的新房融资，较少涉及房地产二级市场。但是随着我国房地产行业的进一步发展和国际经验，房地产行业二级市场的比重会逐步增加，那时REITs会成为房地产信托业务的一个重要方式。