楼市二十年，有谁发了财
智谷趋势2019/06/21 10:04
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
◎作者|真叫卢俊
毫无疑问，房子如今已经成为一个家庭重要的资产组成部分，不论如何我们都没办法忽视他的存在。
如今很多朋友私下聊天，潜意识都会聊：你有几套房啊，你这么有钱啊，怎么买房赚钱的啊。
其实每个人的买房过程都是一个故事，但是我们把这些故事投射到到处的时代轨迹里，就是一段历史。我们把时间轴拉长，你似乎也能总结出一些规律。
房地产发展至今高峰期也差不多20年了，这20年的时间里，不同的时间段楼市总是能助推一群人因为房产资产增值，过了这段时间后这个阀门又会关闭，红利从而转移到下一类客群，周而复始反复循环。
今天试着和大家聊聊这个话题。
最开始的时候，大家记忆中最热衷买房的群体就是温州人了吧，我记得我刚入行的时候，总有一些人和我聊着售楼处在半夜突然出现一个温州人然后买下自己半栋房子的故事。
温州人成为了神秘但又阔绰的购房客，各地到处扫货。甚至出现了但凡一些项目想要卖给投资客，脑子里反应就是卖给温州人，推荐会的一个站点永远会有温州这个城市。
很多人会试着去分析温州人为什么这么大胆以及为什么热衷买房，总结了很多道理，但是在我这个层面，我作为一个浙江人，询问了一些温州朋友，当年他们购房的核心诉求并不是想要买房，更加重要的是他们觉得钱只有花出去才有意义。
浙江特别温州这个群体为什么能发财，这应该是最愿意花钱的群体了，不论是做生意还是做投资，深谙只有把钱花出去才能赚的更多。
这也是为什么在温州民间借贷这么发达，一边是有人愿意借，另一边是有人借来投资下去真的能赚回来。所以这也导致了后面很多人看到了大家集资给一个人，让他出去买房。
大家对买的房子什么样的在哪里不那么在意，是对那个人的信任，第二还是觉得钱只有花出去才有未来。
这是温州人的标签，也是他们领先很多人发财的最关键要素，特别是在一个快速发展的时代里，砸钱确实可以带来成倍的回报。
也正是因为这样的魄力，在2000年的前后创造了大量的温州民间富人。购房对于他们来说只是一个分支，当标的高到一定程度又没有很好的投资方向的时候，买房成为了他们的一个选择。
在这样的一来一去中，当然也孵化了一些楼市大咖，但是凭心而论其实对市场啊周期啊产品之类的判断，温州人是比较弱的，所以在后期的卖房过程中吃了大亏。
温州人是对政策比较敏感的，所以当他们发现买房买多了贷款越来越少了，而突然发现酒店式公寓办公楼的贷款恒定不变，所以在2008年之后很多温州人选择投资办公楼，这也直接导致大量现金流套在里面出不来。
再加上后续的楼市政策越来越紧凑，时刻政策的变化让他们很不适应，本来不需要上心的东西现在变得时刻紧绷，所以魄力也没有以前那么大了。
再加上这个环境变化，生意经中再也没有一夜暴富的场景，楼市里的投资客中，温州人这个标签也就越来越少了。
伴随着温州人的褪去，马上又有后继者跟上，接下来的获利者并非某个地域，而是广义人群中某一小撮的精明的计算者。
因为突然有人发现，买房可以贷款这件事，有很多东西可以计算，比如一百万的房子，我们只要30万就可以获得，而持有2年的时间，我总共付出35万，但是房价突然就到了130万，看上去是房价从100万涨到130万，但是对于我来说，我其实是花了35万两年时间变成了65万。
贷款瞬间变成了杠杆。而且精明的他们发现，买房没有限制，贷款也没有限制，也就是说一套是35万变成65万，五套就是175万变成325万。
这样的空手套白狼瞬间让这样的游戏变得非常刺激。一个城市总有一小撮人玩着这样的数字游戏，或部落或组织这样线下聚合着。
特殊的信贷模式给到他们极大的勇气，所以利用信用卡来回套现拆东墙补西墙的各种套路也成为了专业的打法在各处流传。
这种模式在他们手里几乎没有失手的。但是你说是因为他们都是大神么，其实并不是，那也是那个特殊的时代决定的，因为当时的市场处于鼓励购房的阶段，所以房贷利率较低，所以对于他们来说持有成本并不高，哪怕短期没办法套现再咬咬牙抗一阵子也没问题。
但是好巧不好的是，抗一阵子往往换来的结果就是房价又莫名其妙涨价了，所以各种神化故事又开始蔓延了。
这就是房地产特殊的地方，本来是销售滞缓的存量负载，但是你憋一段时间负债就成为了资产。这就是房地产特殊的地方，往上创造了很多房企黑马，往下创造了楼市投资大神。
当然这种模式的不可持续很快就在如今的楼市环境中出现了，伴随着持有成本的越来越高以及房贷门槛越来越高，这样的组织开始更多下沉到了三四线去淘宝。
推荐理由：
| 印象新城·万象云玺基本信息 | |||||
| 单价 | 均价14000元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 赛罕驰誉 |
| 户型 | 一居室(42.00㎡)一居室(42.00㎡)一居室(53.00㎡) | 收房时间 | 2020年1月30日 | 开盘时间 | 2018-03-01 |
项目简介：深商投印象新城是由呼和浩特深商投文化产业 有限公司精心打造的城市综合体，项目位于内蒙古呼和浩特市电影制片厂旧址，东至内蒙古直属乌兰牧骑艺术团（兴安南路），南至学院西街，西至电影制片厂西巷，北至天泽大厦南墙（大学东路）；地处呼和浩特城市商业核心区域，隶属于赛罕区。该项目是内蒙古宣传部认定的重点文化产业园项目，也是呼和浩特市重点建设项目（呼政字【2017】167号），项目将打造成具有民族特色的影视文化产业基地，建设国际化影视文化产业园区，成为呼和浩特影视文化产业新地标. 项目周边 林立， 有兴安路 、南门外 、民族 、大学路 、内大 等； 有秋实 、内大 等；大学有内蒙古大学、内蒙古农业大学以及师范大学等， 配套十分齐全，据不完全统计在校师生大约有20万人左右 项目所在区位路网发达，15条公交线路，辐射5公里范围内常住人口达到约40万，生活及 氛围浓厚，为商业发展提供机遇。项目总规模30万平米，是集办公、商业、公寓及住宅为一体的城市综合体，一期总建筑面积超过14万㎡，规划主题购物 ， 公寓，文创基地写字楼以及大型智能化地下停车场。印象新城购物 以年轻时尚、新颖体验、科技现代、主题鲜明为主要特点，重点引进全新的吃喝玩乐购品牌，规划科学合理、舒适的购物环境，为消费者提供全面、人性化的购物体验，让传统文化与国际时尚进行碰撞，积极推动商业与人文的融合， 终形成独具特色的体验式购物 。呼和浩特深商投印象新城将用全新的视角与国际化视野，带动城市生活品质更新升级。
交通状况：东邻兴安北路，南邻学院西街，西邻制片厂西巷，北邻大学东路，四面路网围合，交通便利，15条公交线路：6路、78路、98路、37路、79路、4路、36路、83路、60路、18路、21路、34路、53路、66路、85路等。
推荐理由：
| 呼和浩特恒大翡翠华庭基本信息 | |||||
| 单价 | 均价11500元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 回民回民区万达 |
| 户型 | 三居室(123.09㎡)二居室(99.78㎡)三居室(124.96㎡) | 收房时间 | 2021年6月30日 | 开盘时间 | 2018-06-26 |
项目简介：呼和浩特恒大翡翠华庭项目是 五百强企业恒大集团在首府继恒大雅苑、恒大名都、恒大华府、恒大城、恒大绿洲后又一升级力作。 【产品规划】 项目位于回民区成吉思汗西街与工农兵路交会处，规划总用地面积12万平方米，总建筑面积38万平方米，绿地率35%，住宅区容积率为1.99，商业区容积率为2.99。项目共计规划24栋楼，其中住宅12栋，洋房6栋，loft6栋，低层商业3栋。项目首期推出6栋瞰景高层，3栋低密洋房，产品户型面积规划，叠院洋房124～160㎡，瞰景高层104～143㎡，户型区间选择性多。 项目配套规划有社区商业、会所（1500平）、幼儿园（1800平）等，另外还有老年活动场地，儿童活动场地。 【项目自身园林】 恒大翡翠华庭居于首府生态 、以皇家欧陆园林成就匠心美景。沿袭欧陆园林景观，以2500㎡人工湖、10万㎡风情园林缔造皇家盛景。从恒大集团遍布各地的园林基地之中甄选全冠大树，精心培育灌木、花植、精琢细雕，巧夺天工，成就首府园林新境界
交通状况：6/33路宏泰铂郡北站下车到达项目； 6/33/37/75路到厂汉板村西站村西下车，向西步行500米即到； 14路到花园蒙古站下车步行2公里到达项目； 23/63路内蒙古财经大学下车步行1.2公里即可到达； K3坐到府兴营站下车向西步行1.2公里到项目。
推荐理由：
| 中实·玺樾府基本信息 | |||||
| 单价 | 待定 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 赛罕西把栅乡政府 |
| 户型 | 收房时间 | 开盘时间 | |||
项目简介：中实·玺樾府规划总占地面积93467㎡，约140亩，其中总建筑面积246565㎡，共970户，幼儿园教育设施占地2474㎡，商业占地1360㎡，绿化率35%。中实·玺樾府作为呼市的新中式文化低密豪宅，在外部规划至内部雕琢都渗透着中式文化的精神，遵循中国文化生命哲学，研读呼市文化肌理，以当代营造技艺与材质，再现中国府院建筑营造智慧，由外内都构筑典型中国美学生活方式，为呼市塔尖阶层提供更符合时代需求的生活方式
交通状况：乘坐99路、100路车到保全庄站；规划地铁3号线、5号线
推荐理由：
| 华润置地幸福里基本信息 | |||||
| 单价 | 均价12000元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 新城阿尔泰游乐园 |
| 户型 | 三居室(110.00㎡)四居室(143.00㎡)二居室(90.00㎡) | 收房时间 | 2020-10-31 | 开盘时间 | 2018-11-25 |
项目简介：华润置地幸福里为央企华润落子呼和浩特的 精品项目，自身配套丰富，园区水景、绿化丰富，户户南北通透，户户全明，以难以复制的宜居品质革新青城人居新体验。 华润置地幸福里，坐落于呼和浩特新城区东河河东，紧邻内蒙古妇幼保健医院新址，紧邻快速路，距离地铁2号线1.5km，到达机场、火车东站、客运站都极为便捷；项目周边公园环绕，景观资源丰富，坐拥 稀缺生态景观资源。
交通状况： BRT快速公交、地铁二号线
推荐理由：
| 东河院子基本信息 | |||||
| 单价 | 待定 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 新城新城区政府 |
| 户型 | 三居室(109.94㎡)三居室(134.63㎡)三居室(127.76㎡) | 收房时间 | 2020-12-31 | 开盘时间 | 2020年10月 |
项目简介：2013年以8.68亿摘得东河院子项目综合体，项目北靠大青山，东临如意河上游，位置尽享天时地利人和，院子所处位置也是 重点发展区域 东河院子以传承中式文化，结合现代居住理念，打造内蒙古首座新中式院落产品。不但如此，对于现代居住而言，生态环境更加是重中之重，而院子所处位置正是在市政发展方针中的北控区域，由市政 的大青山前坡绿化资源整治就在项目的北侧，该工程完工后，会在院子的后方，由东向西形成万亩生态公园，而且，院子就坐拥在市政打造的600亩 公园之内 院子二期注重强调人与自然和谐共生的关系，以人为本，进入主大门可以看到俩侧山水相叠，象征开门见山见水见财的美好寓意，花草点缀着曲径通幽的小路，如诗，如画，整个建筑每一个细节，都在默默的讲述一个故事，二期建筑其特有的建筑消隐手法再加之布局考究的园林设计， 大型落地窗的通透采光，结合首创的双院双首层设计，为您带来 的居住体验. 东河院子项目位于呼和浩特市成吉思汗大街以北，东二环与北二环交汇处东北方向， 呼和浩特东河景观带。 东河院子以传承中式院落文化为主题，打造呼和浩特首座低容低密合院别墅，充分将“家和”概念融入社区。本项目占地402亩，开发面积约29.5万平方米，容积率0.68 ，绿化 达60%以上，建筑类型以联排、双拼、类独栋为主，错落有致，围合成院。主力面积180—400平米。 东河院子独享2.5公里东河景观长廊，600亩绿化公园，天然氧吧。中式建筑园林，大气、包容，集中体现了中国传统文化的深厚内涵。 东河院子交通便利，周边 的东二环、北二环、成吉思汗大街都为双向8车道、路况通畅，可通往呼市各个方向。距离火车东站白塔机场仅5到15的。 即将启动的汽车长途客运 、高铁、都途径本项目， 站口就在项目门前。构成了一个立体的交通网络可快速的辐射呼市的各个区域，同时去万达商圈，摩尔城商圈，维多利国际，海亮商圈等购物 等线路完整 便利。
交通状况：公交车:7路，80路到新城区公检法下车，向东行500米；乘坐103路在 景苑生态园站 下车。 东河院子交通便利，周边紧邻的东二环、北二环、成吉思汗大街都为双向8车道、路况通畅，可通往呼市各个方向。距离火车站白塔机场仅5到15的， 即将启动的汽车长途客运中心、高铁、都途径本项目，地铁站口就在项目门前。构成了一个立体的交通网络可快速的辐射呼市的各个区域，同时去万达商圈， 摩尔城商圈，维多利国际，海亮商圈等购物中心等线路完整，非常便利 。
推荐理由：
| 呼和浩特富力华庭基本信息 | |||||
| 单价 | 均价11000元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 回民回民区万达 |
| 户型 | 二居室(85.00㎡)三居室(109.00㎡)三居室(125.00㎡) | 收房时间 | 待定2021-01-31 | 开盘时间 | 2018-12-26 |
项目简介：富力华庭项目位于成吉思汗大街以北，乌里沙河以西，北靠北二环快速路，西临规划路。首开区总建筑面积约为35万平方米，整体规划为11栋共31万平米高品质奢享精装住宅、16栋共1.5万平米仕家院落别墅及1.5万平米风情商业街。 富力华庭是由10强企业富力地产开发建设。广州富力地产股份有限公司成立于1994年，总部在广州，注册资金8.06亿人民币，拥有国家建设部颁发的一级开发资质、甲级设计资质、甲级工程监理资质、一级物业管理资质及一级房地产中介资质。公司在2005至2009年连续五年蝉联国家统计局评选及公布的中国房地产企业综合实力 名。2016年成功进驻呼和浩特市，目前开发富力城及富力华庭的项目
交通状况：富泰热力巴彦热源厂(公交站):6路;33路;37路;75路; 厂汉板站(公交站):23路;63路;二环快速路公交1号线;二环快速路公交2号线; 鑫荣城外城度假村(公交站):23路; 厂汉板村西(公交站):6路;33路;37路; 厂汉板中心校(公交站):63路; 水泉文苑(公交站):6路;33路;37路;75路; 呼市二十中(公交站):23路;63路; 宏泰铂郡西(公交站):6路;33路;75路; 厂汉板村东(公交站):75路; 呼市四十中(公交站):33路;57路;75路;
推荐理由：
| 中朵中心基本信息 | |||||
| 单价 | 均价16000元/平方米 | 产权年限 | 40 | 区域商圈 | 如意开发区 |
| 户型 | 一居室(50.36㎡)一居室(50.36㎡)一居室(48.00㎡) | 收房时间 | 预计2021年12月31日交房 | 开盘时间 | 待定 |
项目简介：中朵未来寓通过对内部空间及家居的打造，实现单一空间功用多样化，打造多变自由精装空间：或居住，或创业，创业生活两不误，创造自己的生活和未来；引入小米智能家居，打造全智能便利生活，让居者与未来无缝链接：在远处掌控家中一切状况，同时 家居都聪明起来，将生活每一步智慧地安排.
交通状况：3路、4路、29路、33路、37路、63路、72路、75路、82路、95路、101路、K2，地铁一号线
