一秒看懂：大城市房价为什么一直在涨？

·一秒看懂：大城市房价为什么一直在涨？·

一个没有欲望的人是易碎的，而对大部分中国人来说，一生中的一个欲望，就是拥有一套属于自己的房子。

不过，对一二线城市的人们来说，买房的欲望似乎也是易碎的，因为房价前进的速度大大超过了欲望膨胀的速度：

“去年想要套四，

没摇到想买的，

今年算了算只够买个套三……”

房价一直在涨，已成为中国一二线大城市的普遍现象。甚至有专家认为，国内大城市的房价排名，基本符合其城市经济活力与GDP的排序。

以新一线城市之首的成都来说，随着城市竞争力的稳步上升，成都的房价也呈现出年年缓步向上的势头。

对成都人而言，房价的变化，不仅是一种感觉，更是实实在在的统计数据。

中成房业的数据显示，2019年1-3月，成都住宅的整体均价为11207元/㎡，同比上涨19%。也就是说，大成都的房子，在过去一年的时间里，均价涨了19%，大家可以回头算算，自己一年的收入涨幅有没有超过19%？

事实上，从2015年以来，成都住宅均价就一直在“爬坡上坎”——

2015年是6994元/㎡，

2016年是7739元/㎡，

2017年是8576元/㎡，

2018年是10067元/㎡。

为什么房价一直在涨？早有经济学家对此做过研究，并得出了下面这个粗略公式：

「房价增速=经济增速+通胀增速」

考虑到过去我们一直处于经济高速发展的阶段，以及虽整体温和，但年年叠加的通胀，喜欢吃肉的人可能感觉更明显，1995年牛肉卖8元一斤，2015年已卖上35元一斤，房价不涨才更像是天方夜谭。

过去20年里，国内GDP年均增速约9.5%，通胀年均增速约2.5%，加起来是12%。按该公式计算，过去20年中，房价年增速约12%，每6年翻一番，20年刚好增长约10倍。这个计算结果和过去20年里国内房价的增幅基本吻合。

通过这个公式，我们甚至可以大致预估出今后房价何时会再翻上一番。

2019年国内GDP增长预期目标已公布，为6%-6.5%，如果年均通胀增速继续维持在2.5%，那么据此计算，今天的房价要想翻番，得在12.5年之后了。

此外，房价连年上涨，还因为受到一个重要因素的影响——城市预期。

简单来说，如果我们把一个城市看做一个上市公司，那么房子就好比这个公司的“股票”，只有买入持有后才能享受分红，那么，该怎样判断这只“股票”的前景？

借鉴知名经济学家徐远给出的挑选城市8大要素，我们不妨从下述几个方面，来评估一个城市的“股票”（房子）前景：

1.地区国内生产总值（GDP）

2. 人均收入增长

3.资本净流入

4.人口净流入

5.上市公司增长数量

6.学龄儿童增速

7.城市知名度

8.输入性通胀

当然，每个城市的具体情况不一样，有看涨的，也有看跌的，这个要具体分析，以成都来说。

这是最能反应一个城市综合发展水平的指标，GDP指标越靠前，城市价值越大。2018年成都实现GDP共计15300亿元，以8%的年增速，和武汉一道成为了一线/新一线城市中的GDP增速头名；在GDP总量排名上，成都位列第8，仅次于北上广深和重庆、天津、苏州，成都这个新一线城市之首的综合实力、城市价值和发展势头可见一斑。

(数据来源各地统计局)

由于2018年成都的表现实在是亮眼，其发展后劲也被广泛看好，恒大研究院就在2019年中国城市发展潜力100榜中，将成都排在了第五，仅次于北上广深。

(图据微信公众号/泽平宏观)

考虑到2017年一、二、三线城市房价收入比已分别达到20.8、10.6、8.4，对于一、二线城市来说，房价更多是由中高收入人群决定，而非由中位数收入人群决定。不过，由于中高收入数据没有数据，我们从成都人均收入的增长情况中，还是能看出一些迹象。

?2013年-2017年，成都城镇居民人均可支配收入的年均增长率为8.4%，2018年成都城镇居民人均可支配收同比增长8.2%，增幅高于0.4个百分点，连续6年，成都人均收入增长都稳定逾8%，这坐实了成都作为成渝经济区核心城市的地位。而2018年成都的房价收入比为10.3，则表明这里的楼市供需目前仍处于平衡之中。

对于正在建设国家西部金融中心的成都而言，其近年来发展迅猛已吸引到众多国内外资本。数据显示，截至2018年末，成都本外币存款余额排名第六，贷款余额排名第七，保费收入副省级城市中排名第三。在今年3月，成都还获评为“资本关注十大城市”，其资本吸附力在中西部位列榜首。

（深交所西部基地去年落户成都高新，助力“从成都上市”）

现在常住人口已达1633万的成都市，人口吸附力更加强劲。据统计，2015-2018年间，成都常住人口年均增加也超过15万，这一数据远超北京、上海（常住人口年均增加不到5万）。

(图据微信公众号/泽平宏观)

值得一提的是，近几年成都的净流入人口中，人才的占比大幅提高。从2017年下半年加入到“人才落户”大战到2019年“吸引总部来蓉落户”，成都新流入的高素质人口，将成为其下阶段加速发展的重要动力。

这个看上去不怎么起眼的数据，却是反应一个城市经济活力的重要指标。因为目前国内上市难度较高，能顺利上市的公司质量都不错，新增的上市公司越多，越能说明这个城市的发展能量。2018年成都新增上市企业10家（上市企业总数达76家），在中西部位居，其中A股6家、港股3家、美国纳斯达克1家，这很能反应出成都经济充沛的活力。

(去年3月，运营于成都高新区的爱鸿森成功在美上市)

经济学家发现，城市的学龄儿童增速越快，房价就越高。近十来年深圳的学龄儿童增速超300%，其房价涨幅也居于前列。回头来看看成都。

成都市规划设计研究院统计了1949-2016年成都市户籍出生人口的大数据后发现，如果以2015年为初始年份，成都幼儿园段预计在2022年达到峰值，学龄人口为71 万人，近乎于现状 42 万人的两倍。小学段预计在 2026 年达到峰值 137 万人。

(图据成都市规划设计研究院微信公众号)

也就是说，从2015年到2026年，成都学龄儿童都将处于一个快速增长的爬坡阶段，参考深圳的例子，成都房价今后的走势不言自明。

新一线城市之首、国家中心城市、成渝城市群中的核心城市、网红城市……这些标签都指向了一个地方，成都。成都出名的地方实在太多了，如跑到外地机场打广告“抢人才”、一首民谣《成都》传唱、今年年初央视《直播中国》特别制作了成都篇……另据2018年百度风云榜，成都是网络热搜城市头名，6439的搜索指数，远超第2名杭州的3871，单就城市名气而言，成都早就是国内一线了。如今，成都的城市热度还在持续，以大型赛事为例，今年10月兵乓球男子、女子世界杯在成都举行，2021年成都还将举办第31届世界大运会……

(成都位列网红城市三甲，图据抖音《2019春节大数据报告》)

简单来说，就是如果国外的石油涨价了，那么成都的油价会上涨。或者是国外进口的建材涨价了，那么使用这些建材的成都楼盘价格也会跟着上涨。这点虽不是房价上涨的主要因素，但一旦出现，也会在无形中推高房价。

现在弄清楚了？

从上述8个方面来看成都的城市发展潜力，其预期令人兴奋，再加上去年成都的GDP增速跑到了8%，这样一座经济快速向前的国家中心城市，房价向上，不仅是经济学的计算结果，更是其城市价值不断裂变的必然表现。

成都，

不仅是一座来了就不想走的城市，

更是一个买房后就舍不得走的城市。

推荐理由：

项目简介：深商投印象新城是由呼和浩特深商投文化产业 有限公司精心打造的城市综合体，项目位于内蒙古呼和浩特市电影制片厂旧址，东至内蒙古直属乌兰牧骑艺术团（兴安南路），南至学院西街，西至电影制片厂西巷，北至天泽大厦南墙（大学东路）；地处呼和浩特城市商业核心区域，隶属于赛罕区。该项目是内蒙古宣传部认定的重点文化产业园项目，也是呼和浩特市重点建设项目（呼政字【2017】167号），项目将打造成具有民族特色的影视文化产业基地，建设国际化影视文化产业园区，成为呼和浩特影视文化产业新地标. 项目周边 林立， 有兴安路 、南门外 、民族 、大学路 、内大 等； 有秋实 、内大 等；大学有内蒙古大学、内蒙古农业大学以及师范大学等， 配套十分齐全，据不完全统计在校师生大约有20万人左右 项目所在区位路网发达，15条公交线路，辐射5公里范围内常住人口达到约40万，生活及 氛围浓厚，为商业发展提供机遇。项目总规模30万平米，是集办公、商业、公寓及住宅为一体的城市综合体，一期总建筑面积超过14万㎡，规划主题购物 ， 公寓，文创基地写字楼以及大型智能化地下停车场。印象新城购物 以年轻时尚、新颖体验、科技现代、主题鲜明为主要特点，重点引进全新的吃喝玩乐购品牌，规划科学合理、舒适的购物环境，为消费者提供全面、人性化的购物体验，让传统文化与国际时尚进行碰撞，积极推动商业与人文的融合， 终形成独具特色的体验式购物 。呼和浩特深商投印象新城将用全新的视角与国际化视野，带动城市生活品质更新升级。

交通状况：东邻兴安北路，南邻学院西街，西邻制片厂西巷，北邻大学东路，四面路网围合，交通便利，15条公交线路：6路、78路、98路、37路、79路、4路、36路、83路、60路、18路、21路、34路、53路、66路、85路等。

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项目简介：呼和浩特恒大翡翠华庭项目是 五百强企业恒大集团在首府继恒大雅苑、恒大名都、恒大华府、恒大城、恒大绿洲后又一升级力作。 【产品规划】 项目位于回民区成吉思汗西街与工农兵路交会处，规划总用地面积12万平方米，总建筑面积38万平方米，绿地率35%，住宅区容积率为1.99，商业区容积率为2.99。项目共计规划24栋楼，其中住宅12栋，洋房6栋，loft6栋，低层商业3栋。项目首期推出6栋瞰景高层，3栋低密洋房，产品户型面积规划，叠院洋房124～160㎡，瞰景高层104～143㎡，户型区间选择性多。 项目配套规划有社区商业、会所（1500平）、幼儿园（1800平）等，另外还有老年活动场地，儿童活动场地。 【项目自身园林】 恒大翡翠华庭居于首府生态 、以皇家欧陆园林成就匠心美景。沿袭欧陆园林景观，以2500㎡人工湖、10万㎡风情园林缔造皇家盛景。从恒大集团遍布各地的园林基地之中甄选全冠大树，精心培育灌木、花植、精琢细雕，巧夺天工，成就首府园林新境界

交通状况：6/33路宏泰铂郡北站下车到达项目； 6/33/37/75路到厂汉板村西站村西下车，向西步行500米即到； 14路到花园蒙古站下车步行2公里到达项目； 23/63路内蒙古财经大学下车步行1.2公里即可到达； K3坐到府兴营站下车向西步行1.2公里到项目。

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项目简介：中实·玺樾府规划总占地面积93467㎡，约140亩，其中总建筑面积246565㎡，共970户，幼儿园教育设施占地2474㎡，商业占地1360㎡，绿化率35%。中实·玺樾府作为呼市的新中式文化低密豪宅，在外部规划至内部雕琢都渗透着中式文化的精神，遵循中国文化生命哲学，研读呼市文化肌理，以当代营造技艺与材质，再现中国府院建筑营造智慧，由外内都构筑典型中国美学生活方式，为呼市塔尖阶层提供更符合时代需求的生活方式

交通状况：乘坐99路、100路车到保全庄站；规划地铁3号线、5号线

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项目简介：华润置地幸福里为央企华润落子呼和浩特的 精品项目，自身配套丰富，园区水景、绿化丰富，户户南北通透，户户全明，以难以复制的宜居品质革新青城人居新体验。 华润置地幸福里，坐落于呼和浩特新城区东河河东，紧邻内蒙古妇幼保健医院新址，紧邻快速路，距离地铁2号线1.5km，到达机场、火车东站、客运站都极为便捷；项目周边公园环绕，景观资源丰富，坐拥 稀缺生态景观资源。

交通状况：　BRT快速公交、地铁二号线

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项目简介：2013年以8.68亿摘得东河院子项目综合体，项目北靠大青山，东临如意河上游，位置尽享天时地利人和，院子所处位置也是 重点发展区域 东河院子以传承中式文化，结合现代居住理念，打造内蒙古首座新中式院落产品。不但如此，对于现代居住而言，生态环境更加是重中之重，而院子所处位置正是在市政发展方针中的北控区域，由市政 的大青山前坡绿化资源整治就在项目的北侧，该工程完工后，会在院子的后方，由东向西形成万亩生态公园，而且，院子就坐拥在市政打造的600亩 公园之内 院子二期注重强调人与自然和谐共生的关系，以人为本，进入主大门可以看到俩侧山水相叠，象征开门见山见水见财的美好寓意，花草点缀着曲径通幽的小路，如诗，如画，整个建筑每一个细节，都在默默的讲述一个故事，二期建筑其特有的建筑消隐手法再加之布局考究的园林设计， 大型落地窗的通透采光，结合首创的双院双首层设计，为您带来 的居住体验. 东河院子项目位于呼和浩特市成吉思汗大街以北，东二环与北二环交汇处东北方向， 呼和浩特东河景观带。 东河院子以传承中式院落文化为主题，打造呼和浩特首座低容低密合院别墅，充分将“家和”概念融入社区。本项目占地402亩，开发面积约29.5万平方米，容积率0.68 ，绿化 达60%以上，建筑类型以联排、双拼、类独栋为主，错落有致，围合成院。主力面积180—400平米。 东河院子独享2.5公里东河景观长廊，600亩绿化公园，天然氧吧。中式建筑园林，大气、包容，集中体现了中国传统文化的深厚内涵。 东河院子交通便利，周边 的东二环、北二环、成吉思汗大街都为双向8车道、路况通畅，可通往呼市各个方向。距离火车东站白塔机场仅5到15的。 即将启动的汽车长途客运 、高铁、都途径本项目， 站口就在项目门前。构成了一个立体的交通网络可快速的辐射呼市的各个区域，同时去万达商圈，摩尔城商圈，维多利国际，海亮商圈等购物 等线路完整 便利。

交通状况：公交车:7路，80路到新城区公检法下车，向东行500米；乘坐103路在 景苑生态园站 下车。 东河院子交通便利，周边紧邻的东二环、北二环、成吉思汗大街都为双向8车道、路况通畅，可通往呼市各个方向。距离火车站白塔机场仅5到15的， 即将启动的汽车长途客运中心、高铁、都途径本项目，地铁站口就在项目门前。构成了一个立体的交通网络可快速的辐射呼市的各个区域，同时去万达商圈， 摩尔城商圈，维多利国际，海亮商圈等购物中心等线路完整，非常便利 。

推荐理由：

项目简介：富力华庭项目位于成吉思汗大街以北，乌里沙河以西，北靠北二环快速路，西临规划路。首开区总建筑面积约为35万平方米，整体规划为11栋共31万平米高品质奢享精装住宅、16栋共1.5万平米仕家院落别墅及1.5万平米风情商业街。 富力华庭是由10强企业富力地产开发建设。广州富力地产股份有限公司成立于1994年，总部在广州，注册资金8.06亿人民币，拥有国家建设部颁发的一级开发资质、甲级设计资质、甲级工程监理资质、一级物业管理资质及一级房地产中介资质。公司在2005至2009年连续五年蝉联国家统计局评选及公布的中国房地产企业综合实力 名。2016年成功进驻呼和浩特市，目前开发富力城及富力华庭的项目

交通状况：富泰热力巴彦热源厂(公交站):6路;33路;37路;75路; 厂汉板站(公交站):23路;63路;二环快速路公交1号线;二环快速路公交2号线; 鑫荣城外城度假村(公交站):23路; 厂汉板村西(公交站):6路;33路;37路; 厂汉板中心校(公交站):63路; 水泉文苑(公交站):6路;33路;37路;75路; 呼市二十中(公交站):23路;63路; 宏泰铂郡西(公交站):6路;33路;75路; 厂汉板村东(公交站):75路; 呼市四十中(公交站):33路;57路;75路;

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项目简介：中朵未来寓通过对内部空间及家居的打造，实现单一空间功用多样化，打造多变自由精装空间：或居住，或创业，创业生活两不误，创造自己的生活和未来；引入小米智能家居，打造全智能便利生活，让居者与未来无缝链接：在远处掌控家中一切状况，同时 家居都聪明起来，将生活每一步智慧地安排.

交通状况：3路、4路、29路、33路、37路、63路、72路、75路、82路、95路、101路、K2，地铁一号线